二手房买卖合同纠纷案例分析
发布日期:2012-04-12 作者:徐涛律师
合同签订后,余小姐如约履行了定金支付义务,但由于恰逢楼市小阳春房价上涨,覃小姐收受定金后便毁约不卖,并终止了担保公司的委托赎楼,拒不配合余小姐办理首期款监管手续,导致交易无法进行。经海王地产多次催告,被告仅愿意赔付原告损失2万元,不同意履行合同。余小姐遂委托本律师处理此案,本律师建议尽快诉讼保全,但因想要购买不想要赔偿,余小姐执意要求本律师先行与覃小姐谈判,争取继续履行合同,暂不诉讼。2月22日双方相约在咖啡厅谈判,无果而终,但覃小姐仍然保持与我方的谈判。时至3月11日,眼见谈判无望,余小姐最终同意向深圳市南山区法院提起诉讼要求解除合同并赔偿违约金21.8万元,但经本律师诉前调查得知覃小姐已于2月24日(谈判期间)将涉案房屋卖予案外人并完成了过户登记手续!起诉后覃小姐又委托律师向余小姐发送了解约通知函。
被告辩称:
庭审中被告覃小姐委托律师辩称:1、原告(余小姐)未按合同约定的时间将首期款打入约定的银行账号完成资金监管构成违约,违背了诚实信用原则,被告才将涉案房屋卖予他人,庭前覃小姐已通知原告解除合同;2、我国违约金制度不是惩罚性的而是补偿性的,即使被告行为构成违约,由于原告没有证据证明其实际损失的存在,要求被告赔偿21.8万元违约金也没有事实和法律依据。要求判决驳回原告的全部诉讼请求,维护被告合法权益。
法院判决:
深圳市南山区法院经审理认为:原被告双方签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》系双方当事人的真实意思表示,合法有效,被告未依约配合原告签署银行资金监管协议,并已将涉案房屋另售他人证明交易不能正常进行的原因在于被告,被告的行为已构成根本违约,应承担相应的违约责任,按约定支付房地产总价款20%的违约金,违约金兼具有惩罚及补偿性质。2009年6月2日判决:
1、解除原被告双方签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》;
2、被告向原告支付违约金21.8万元。
如未按本判决指定期间履行给付义务,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
律师说法:
1、房价上涨情况下,一旦业主有毁约迹象,买方应当及时委托律师提起诉讼并采取诉讼保全措施,以防一房两卖执行困难。如本案,余小姐不听本律师建议,迟迟与对方谈判不诉讼不保全,对方一边谈判拖延时间,一边加紧高价卖出!
2、违约金同时具有惩罚性与补偿性特征,即使守约方没有任何损失,毁约方也要支付守约方违约金;
3、解约权是守约方对根本违约方行使单方解除合同的权利,其行使以自身没有毁约行为为前提。如本案,一房两卖的行为属于根本违约行为,被告在自身毁约、合同已经无法履行之后再向原告发送解约函不构成合法解约;
4、虽然同是律师,但“术业有专攻”,二手房纠纷法律关系复杂,涉及部门广,建议还是委托二手房法律专家代理。如本案,对方律师居然不知道办理首期款监管必须由买卖双方与银行先签订资金监管协议,买方单方无法监管首期款,以原告至今未支付首期款抗辩,明显不了解二手房交易流程。
徐涛律师15327446830 QQ574659129
发布咨询
相关文章
相关法律知识
最新文章
- 孙子接受祖父母房屋赠与后逼迫老人搬离,法院判决撤销赠与
- 拒绝检修公共排水管,致楼下房屋渗漏水受损,物业公司、楼上业主各半承担赔偿责任
- 开发商交付的房屋存在严重质量问题,买受人能否拒绝收房?
- 恶意串通买卖他人抵押房产被判无效
- 【典型案例】经济适用房的产权权属如何认定?
- 律师解析一起情侣间以买卖名义赠予房屋后一方起诉合同无效案例
- 借名买房,没有签署合同,出名人不认可,己方能否要回房屋
- 父母共同房屋,母亲去世,父亲私自处置,子女起诉无效案例
- 父亲名下房屋,部分子女主张借名买房,法院如何让判断归属
- 夫妻为借款将房屋以买卖名义抵押给债权人,后起诉合同无效案例
- 非本村成员购买宅基地签署合同,卖方起诉无效纠纷
- 夫妻离婚后,一方不愿分割共同房产怎么办
- 签约后交付前房屋变“凶宅”,谁该担责?
- 原告王某与被告黎某等房屋租赁合同纠纷一案的成功案例
- 再审申请人与被申请人房屋买卖合同纠纷一案的成功案例