二手房买卖合同解除权行使期限的确定

2004年6月20日，张某与李某签订一份房屋买卖合同。合同约定：张某将其所有的某新村建筑面积为80.5平方米二楼住房一套出卖给李某，价款32万元；李某于合同签订之日付款10万元，房屋产权过户前付款20万元，交房后10日内付款2万元。合同还约定，双方于2004年10月30日前共同到产权登记部门办理产权过户手续；交房时间为2004年12月30日前，交房后10日内，李某给付余款2万元，否则张某有权解除合同，收回房屋。合同签订后，李某按约给付了房款30万元，双方也共同办理了产权过户手续，张某也于2004年12月30日搬出住房，将钥匙交给李某。李某在取得住房后，一直未支付余款2万元，张某多次催要未果，于2006年5月诉至法院，要求解除房屋买卖合同，李某退出房屋。 　　[争议]
　　张某是否有权解除房屋买卖合同，即解除权行使的期限是否已过？
　　第一种观点认为：张某享有合同解除权，应当支持张某要求解除合同的诉讼请求。我国《合同法》第95条第2款规定，即“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。依据该条款的文义，解除权经对方催告后在合理期限内不行使而消灭，本案中对方未催告，故行使解除权的期限未超过，张某享有合同解除权，应当支持张某要求解除合同的诉讼请求。
　　第二种观点认为：张某行使解除权的期限已过，张某不享有解除合同的权利。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款规定，即“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。” 张某行使解除权时间已超过1年，其不再享有合同的解除权，应驳回张某要求解除合同的诉讼请求。
　　[评析]
　　笔者同意第二种观点，张某行使解除权的期限已过，法院应驳回张某要求解除合同的诉讼请求。《合同法》第95条第2款规定，即“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。依据该规定，如果法律没有规定或者当事人没有约定行使期限，就要反过来让对方来催告，还要经过合理的期限，解除权才消灭。在现实生活中，违约方催告解除权人解除合同的现象实为罕见，显然这个规则不合适。笔者认为，在对方没有催告的情况下，应当规定一个法定的期间，在法定期限内不行使解除权的，解除权消灭。目前，我国《合同法》没有作出如此规定，在处理二手房买卖合同纠纷时，我们可以参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，《解释》第15条第2款规定，即“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”该《解释》的适用范围虽仅适用于房地产开发企业与买受人之间的商品房买卖合同，但是，《解释》中除惩罚性违约金条款外的通用条款可参照适用于二手房买卖。本案中，依据合同约定，李某应于2005年1月9日前付清余款，超过该期限，张某即享有合同解除权，对方当事人没有催告，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使，张某于2006年5月诉至法院，要求解除房屋买卖合同，显然超过了解除权行使的期限，其解除权消灭，法院应驳回张某要求解除房屋买卖合同的诉讼请求。
徐涛律师15327446830   QQ574659129