浅析二手房买卖中的法律风险

【摘要】近年来，中国房地产业飞速发展，在全国各大城市掀起了买房热，越来越多的人成为“炒房族”，二手房交易数量亦急剧增加。然而，一些在房屋买卖过程中的法律问题也随之出现。本文结合几个案例浅析目前我国二手房看房、签约、过户等过程中可能出现的法律风险,并就风险的规避提出核实产权、加大违约责任、建立全国公民身份核实系统和相对稳定房屋政策的建议，力求更好地保障房屋买卖双方的切身利益。
【关键词】二手房买卖；房屋买卖合同；法律风险
【写作年份】2010年


【正文】

　　随着经济的迅猛发展、城市化进程的加快，近五年来，房地产市场愈演愈烈，在全国各大城市特别是北京、上海、深圳和广州等一线城市，房屋交易数量猛增，房屋买卖逐渐成为市场经济条件下普通老百姓最大的一项消费和投资。相对于期房来说，二手房具有价质优廉、即时入住、省时省力等优点而广受置业者的亲睐。二手房买卖成为了房产业的热点和焦点，其买卖中存在的法律风险也随着而来。

　　二手房交易可分为看房、签约、按合同约定时间付房款、过户、交房几大步骤。本文将就各个阶段可能出现的风险以案例的形式展示出来，并提出一点法律的思考。

　　第一：看房中的法律风险。

　　看房主要包括实地查看房屋的基本状况和对房屋产权的核实调查。这是规避签约风险的重大步骤。但是，在实际房屋交易过程中很多买房人往往关注到了第一点，即实地查看了房屋的位置和内部结构，却往往忽视了对房屋产权的调查核实。而第二点恰恰是法律风险高发点。在现实交易中，由部分产权人签订房屋买卖合同最终毁约引起了许多纠纷。

　　案例：张先生和王女士是夫妻，在北京有一套三居的房子。2008年受金融危机的影响，北京房价大跌，王女士遂想将其转让出去。陈女士由于小孩上学便利，看重此房屋，遂通过中介与王女士签订了卖屋买卖合同。陈女士交了5万元定金，并在合同中约定一个月后办理房屋付款和过户等相关手续。然而，王女士一直以在外地为由迟迟不协助陈女士办理过户手续。一年后，房价上涨，相比一年前翻了几倍，王女士遂以丈夫张先生不同意其卖出为由毁约，陈女士不服起诉至法院。

　　根据我国《合同法》和《民法通则》的相关规定：房屋买卖合同应当要经过全体产权人签字才能生效，或者尽管产权人未签字，但是事后明确追认的合同依然有效，否则合同将因为侵害了部分产权人的合法利益而归于无效。在本案子中张先生作为夫妻共同所有房屋的部分产权人，在买卖合同上没有签字，因此，买卖合同属于效力待定合同。然而，事后王先生拒绝追认此合同，最终合同因为王女士无权处分且得不到有处分权人的追认而无效。最终，法院判决该买卖合同无效，王女士在买卖房屋的过程中存在缔约过失，应当承担缔约过失责任。在房价高涨的现实下，卖房人往往更愿意承当数额较少的缔约赔偿责任，而将房子卖给第三人以期从中最大限度的获得收益。

　　因此，在二手房买卖中，买房人作为相对弱者，利益容易被侵害，应该在合同签订前对房屋产权进行详细的的核实，核实产权是否清晰：卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误。这样才能够有效地避免出现部分产权人签订合同最后却因为房价上涨而主张合同无效的情况，从而有效地保障买房人的合法权益。

　　第二：签约过程中的法律风险。

　　二手房房屋买卖合同的签订是房屋买卖过程中最重要的环节，也是最可能出现问题的环节。根据《物权法》第15条的规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，二手房买卖合同的签订只要符合合同有效成立的条件就发生法律效力。

　　现在的二手房买卖中，最常见的现象就是“一房二卖”。 一房二卖”是指出卖人先后或同时以两个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人，又称房屋的二重买卖。有时，甚至会出现一房多卖（三个以上）的情形。

　　案例：胡先生在三个月前用20万买下了赵姓夫妇的一套新房子，其后花去10万元装修好房子接父母入住。一天，杨先生声称自己才是此房房主。六个月前，杨先生以15万元的价格在赵姓夫妇手里买下这套房子，并交付定金5万元。胡先生和杨先生都声称自己是房屋所有人，遂诉至法院。法院受理期间，房屋的“第三个主人”——汤女士出现了。汤女士是赵氏夫妇的邻居，一年前听赵女士说手头急用钱要便宜卖掉自己的一套已买的期房，最终汤女士同意用7万元买得，先预付了5万元。法院调查后发现赵姓夫妇“一房三卖”，一栋房子上已有三份房屋买卖合同，三个人都主张自己对房子的所有权。

　　在二手房买卖过程中，买卖合同的签订对买卖双方的权利保护至关重要。双方要严格确定合同的内容，如房屋状况、付款方式、交房条件、解押手续、买卖合同备案过户、违约责任、税费承担等等。面对“炒房客”和“一房二卖”卖房人，在签订房屋买卖合同时一定要约定好双方的违约责任，通过约定适当的违约责任而增家卖房人的违约成本，从而减少房屋交易过程中的风险。

　　就我国现行法律来看，仅仅约定好买卖合同双方的违约责任仍然不够，在社会交易现实中，可能会出现卖房人承认其违约并愿意承担违约责任，但是已经履行不能。这样，利益受损方仅仅依据民事法律请求违约求偿并不能有效地弥补其损失。笔者认为，在法律上，很有必要进一步严格规定其违约后果。必要的时候，可以考虑利用“刑法”这道最后的保护屏障，使违约责任方不敢冒犯罪之风险而骗取买房人的财产。然而，笔者同样清晰地知道，二手房交易中的风险是市场经济弊端的体现，其理应在私法的调整内范围，如果动用刑罚就有把公法调整的范围扩大之嫌。因为，探索一种法律制度切实避免此类法律风险的发生，是国家特别是法律人的职责。

　　第三：过户、交房中的法律风险。

　　过户、交房是二手房买卖的最后的步骤，在实务中这两个步骤往往同时发生。因此这里将其放在一起探究。从物权变动方面来看，物权有公示原则，即，物权的享有和变动必须以一定的公示方式向社会公开，以便社会公众知悉。大陆法系就物权变动的效力有三种立法例：一是以德国为代表的成立要件主义，二是以法国和日本为代表的对抗要件主义，三是我国的折衷主义，即以成立要件为原则，兼采用对抗要件主义。我国《物权法》第9条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消失，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。在我国，二手房买卖需要在签订合同后完成公示才能完成房屋所有权的转移。而房屋作为不动产，其公示的方式为登记，不登记不得对抗善意第三人。但是，近年来，因为房屋登记引发了不少争议。

　　案例：2009年1月，家住沈阳的王某把自己位于沈河区的一套房租给刘某。刘某在租房前设立了一家房屋中介机构，以中介所的名义向房主王某索要房产证，然后趁其不备将伪造好的证件与真实证件掉包。其后在2009年的1月14日用假身份证假冒王某，以20万元的价格将这套房子卖给了杨某，并协助其在房屋登记机关办理了过户等手续。此案中杨某为善意第三人，由于刘某已将卖房款挥霍一空无力排场王某的损失，故其希望以房产主管部门的审查不严为由，向房产主管部门提起行政诉讼，挽回自己的损失。

　　根据《物权法》第12条房屋登记机构应当履行下列职责：(一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问当事人。因此，本案中房屋登记机关在办理房屋的过户手续时需要查验申请人的房产证、验明身份，并询问相关事项。根据2010年11月18日开始施行的《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第1条：公民、法人和其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为不服的，提起行政诉讼，人民法院应当受理。

　　然而，现实的问题是，我国目前为止并没有建立一套全国联网的公民身份验证系统，所以登记人员除了用眼睛辨认和询问申请人外根本无法查实申请办理房屋过户的申请人是不是真实的产权人，对上述案例中的这种用真房产证假身份证骗取变更登记的情况，登记人员根本无法规避。就这种情况而言，利益受损方既不能从犯罪人处得到赔偿，也不能走国家赔偿的道路，其合法利益无法得到有效的保护。笔者认为，为了规避这类交易风险，房屋所有人和买受人需要增强法律意识，警惕交易风险的发生。为了保障广大群众的合法权益，帮助买房人完成过户步骤，保障买卖双方的合法利益，尽快规范房屋登记程序和实体查验，将身份验证系统引入房屋登记中也是必要的。另外，国家相关部门要尽力取缔非法办证等机构，减少因假证带来的交易损失。

　　在二手房交易过程中,还有一些交易双方为了逃税、骗取银行贷款签订虚假合同，损害了国家税收利益。因此，国家税务部门在收取二手房交易税、银行发放购房贷款时都要严格审查房屋买卖合同的真实性和合法性，对于内容严重缺实的虚假合同，明确对合同签订双方的惩罚和教育制度，坚决打击和杜绝虚假合同出现。

　　近两年，国家和地方政府出于遏制房价飞速上涨的目的，房屋相关政策更改频繁，由此带来了毁约等情况日益增多。因此，国家和地方政府要尽力保持在房屋政策上的稳定性，稳定房屋买卖市场的秩序，防止和减少因国家政策频改而带来的买卖纠纷。

　　本文以二手房交易的一般步骤为轴，简要分析了在二手房屋买卖过程中可能出现的法律风险，并就如何规避这些风险提出了笔者的建议。房屋买卖涉及广大公民的切身利益，关系到市场经济的健康运行和房地产业的良性发展，二手房买卖更是密切关系到属于大多数的社会中等收入者的切身利益。因此，如何更好地规避交易风险，保障买卖双方的合法利益，是政府和法律界人士应该继续努力的方向和重点。




【作者简介】
吴丹，单位为北京林业大学法学系。


【注释】
[1]杨善铭.《二手房虚假买卖合同登记的法律防范》[J].湖北广播电视大学学报,2008
[2]何峰.余舒婷《浅论二手房买卖合同的解释方法》[J]. 中国商界(下半月),2010.1