口头约定继承房产无效 律师解读四置业实例

苏女士：我在郊区购买了一套商品房，带有一个面积很大的储藏室。由于房子位于一层，这个储藏室可以作为车库用，现在我急需钱用，想把这个储藏室出售,请问房屋附属物能否单独销售,能否办理相关证件手续？　　答：首先，要分清在房产证中是否包括储藏室，储藏室是否有独立的产权证，如果储藏室没有独立的产权，是不能独立转让所有权的。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则若干问题〉的意见(试行)》第87条：有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移。但当事人另有约定又不违法的，按约定处理。
　　从以上法条可以看出附属物是随财产所有权的转移而转移，通常附属物所有权是不能随意单独转移的，特别是不动产所有权的转移。而按照《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。附属物没有独立的产权是不能办理产权变更登记的，所以转让不发生法律效力。
　　房屋基本设施归买房人
　　赵先生：我通过中介公司购买了一处房产，今年1月签订了买房合同，3月拿齐三证。合同约定交房日期为5月7日之前。5月7日拿到钥匙，进门口发现之前有的厨卫门、纱窗、开关、插座、灯具、水龙头、墙外的晾衣架、空调架都拆走了，纱窗布、玻璃散落一地。至今双方没有完成物业交割，所以卖方一直未能拿到放在银行的一万元尾款。中介打电话来说，卖方要告我们了，这两天就会收到律师函。请问，能不能要求他对拆除的房屋设施做出赔偿？我要做哪些准备应诉？
　　答：厨卫的门、纱窗，开关、插座、灯具、水龙头等作为房屋正常使用的基本设施，应归买房人所有，除非合同有特别的约定，如无特别约定，出卖方擅自拆除应赔偿损失。
　　首先，如收到律师函，先看律师函的内容，看看自己是否存在违约行为，是否应承担违约责任，如对方提起诉讼，要看对方的起诉书，了解起诉内容，对方所要达到的目的等。其次，仔细研究双方签订的合同及相关证据，对方存在哪些违约行为，准备抗辩理由，如有可能还可以提反诉。
　　口头约定继承房产无法律效力
　　刘先生：我奶奶去世前曾口头说明，她的房产要留给我父亲，但以后如果出卖这套房产要留给我小姑妈一份，而大姑妈是没有份的。现在，我们想要将房子的名字(奶奶的名字)更换成我父亲的名字，这个手续应该怎么办理？是否要两位姑妈签字？
　　答：如果你奶奶没有留下遗嘱，之前的口头约定，是不能生效的，需要直接继承人在法律文书上同意这样的处理方式，并到公证机关公证，再办理相应的法律手续。
　　北京涉及继承的房产过户程序是：公证、房产评估、缴纳税费、办理过户。对于继承房产来说，最好做个遗嘱(公证与否取决于他自己，不过公证后效力更高，且不易被随意变更)，待老人去世后再办理相应过户手续。但是，赠与的话，可以先写个赠与协议，再按照相应程序办理就可以了。
　　卖家过期不交楼属违约
　　方小姐：2008年2月份我与原业主在中介签订了房屋买卖合同(不带租约)，合同上规定于交齐楼款当日交楼。5月20日，我将所有楼款交齐，而且房产证过户也于3月份办好。但原业主一直以原租客不肯搬走为由，不肯交楼。请问我可以采取什么方法应对这种情况？
　　答：原业主的理由是不成立的。如果，租户认为原业主侵犯了他的优先购买权的话，他可以通过诉讼来解决。合同任何一方都应当本着诚实信用原则履行约定的义务，你们不但签订了合同，而且也办结了过户手续，对方迟延交房是很明显的违约行为。因此，您可以向原业主提出交涉，要求对方及时交付房屋并按合同约定承担违约责任。
　　另外，根据买卖不破租赁的原则，在租赁期限还没有届满的情况下，不管房屋转卖了几手，都不能强制租户退房，除非他自己放弃租赁权，自愿腾房
徐涛律师15327446830   QQ574659129