本案评估报告未送达被拆迁人不能导致拆迁补偿协议无效

上诉人（原审原告）张桂春。 　　
被上诉人（原审被告）北京市新兴房地产开发总公司。
被上诉人（原审被告）北京天润房地产价格评估有限公司。


　　一、案情
　　1997年4月，张桂春经所在的北京市丰台区卢沟桥乡人民政府批准，在其原宅基地（丰台区梆子井村12号，后变更为21号）上原拆原建房屋，用地面积222平方米。1999年6月9日，张桂春之妻刘桂伏以该房屋为经营场所注册成立北京景德苑陶瓷技术研究所，并在此经营。2002年7月1日，北京市丰台区卢沟桥乡人民政府建设委员会证明：“兹证明北京市景德苑陶瓷技术研究所于1999年6月成立。在北京市工商行政管理局丰台分局依法注册。企业地点位于北京市丰台区万泉寺梆子井21号，其房产权为张桂春所有。我单位同意此房产于注册日起作为商业用房”。房屋翻建前，张桂春以该院内房屋30平方米开办了私营独资企业北京市盛吉祥燃气灶具经营处，并一直在经营。
　　依据北京市发展计划委员会、北京市重大工程建设领导小组办公室京计投资文[2003]552号《关于印发2003年北京市60项重大建设项目的通知》，安定至草桥220千伏输电线路工程被列为北京市60项重大建设项目之一。北京市新兴房地产开发总公司（以下简称新兴公司）于2003年4月25日取得了京国土房管丰拆许字（2003）第018号房屋拆迁许可证，负责对上述项目区域内的房屋及附属物进行拆迁，张桂春之房屋位于拆迁范围内。同年6月13日、6月27日，新兴公司、北京市丰台区人民政府征地拆迁办公室分别向被拆迁人发布公开信，对拆迁相关事宜予以说明，明确：本次拆迁的依据是《北京市城市房屋拆迁管理办法》和市国土房管局《关于印发（北京市房屋拆迁管理办法实施意见）的通知》及有关政策规定。被拆迁房屋及附属物的估价，按照《北京市房屋拆迁评估规则（暂行）》执行，以受委托评估单位“北京天润房地产价格评估有限责任公司”的评估为准。在此之前，新兴公司委托北京天润房地产价格评估有限公司（以下简称天润公司）对被拆迁区域内的房屋及附属物等拆迁标的物进行了现场实地测量评估。2003年7月1日，在评估报告未送达张桂春的情况下，新兴公司与张桂春签订了《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》。协议第三条约定：经北京天润房地产价格评估有限责任公司评估，被拆迁房屋所在地区基准地价为2900元/建筑平方米，基准房价为800元/建筑平方米，被拆迁房屋容积率修正系数为1.3，区位补偿房价合计985 931.80元，重置成新价合计为172 742.46元；附属物作价104 575.92元，被拆迁房屋补偿款共计1 263 250.18元，拆迁补助费（含搬家补助费4314.80元、提前搬家奖励费15 000元、停产停业损失258 888元等其他补助费）328 742.80元。协议签订后，张桂春依该协议数额领取了1 591 992.98元，并将房屋交新兴公司拆除。2005年5月23日，张桂春之妻代收了涉案房屋的评估报告，该报告记明估价期日为2003年2月15日，房屋拆迁补偿价格总额为1 263 250.18元，制作日期为2003年4月20日。
　　后张桂春起诉到法院（以下简称原审法院）称： 2003年7月1日，我与新兴公司签订了拆迁补偿协议，该房屋的拆迁评估报告是北京天润房地产价格评估有限公司于2003年4月20日出具的。但直到2005年5月23日，天润公司才向我送达评估报告和评估明细表。对照评估报告及其它拆迁评估文件，我发现评估报告多处与事实不符。我的住宅经批准已变成商业用房，应当按照非住宅房屋的有关规定进行评估并给予补偿；同时，该评估报告也没有严格执行有关规定，有失客观、公正、公平。故请求确认我与新兴公司签订的拆迁补偿协议无效；新兴公司、天润公司给付我拆迁补偿款515.4万元（含区位补偿价、房屋重置成新价、无法搬运的半成品补偿、非住宅用房补偿等补偿款之和的双倍与已得补偿款之差额部分）。
　　新兴公司辩称，我公司依据天润公司的评估数据与张桂春签订了拆迁补偿协议，张桂春并未提出异议，且已领取补偿款，我公司无任何违法行为；张桂春的房屋是在原宅基地的基础上翻建而来，批文性质为宅基地翻建房，张桂春要求按照非住宅房屋评估标准予以评估没有依据；协议补偿款与评估报告的补偿数额是一致的，我公司没有实施任何欺诈行为。张桂春之请求没有依据，请求驳回张桂春的起诉。
　　天润公司辩称，我公司经入户完成实地测量，依法出具了评估报告，张桂春未提出异议。张桂春与新兴公司签订的《北京市住宅房屋货币补偿协议》第三条明确载明了我公司评估确定的各项数据和补偿金额，张桂春对此是知情的，且未提出异议。卢沟桥乡建委仅提到张桂春的房屋可做营业用房使用，但并未也无权改变该土地的使用性质，张桂春要求按非住宅房屋进行评估于法无据，不同意张桂春的诉讼请求。
　　二、审理结果
　　原审法院经审理认为，新兴公司作为拆迁人，依据评估报告与张桂春签订了拆迁补偿协议，张桂春认可该协议，领取了补偿款并已将房屋交新兴公司拆除。至此双方协议已履行完毕。现张桂春以其未收到评估报告为由翻悔，因双方签约时张桂春对拆迁款的数额并未提出异议、拆迁补偿款即是按照评估报告的数额确定，张桂春主张的评估标准亦无合法依据，且双方签订的拆迁协议不具有《中华人民共和国合同法》第52条规定的法定无效的情形，因此双方签订的拆迁协议应为有效合同。关于张桂春要求对其房屋按照商业用房的标准进行评估一节，因其房屋为非商业用房，仅是以其房屋为注册地领取了营业执照，新兴公司已向其支付了停产停业损失费，故对张桂春以此要求确认其与新兴公司签订的拆迁补偿协议无效的请求不予支持。综上，张桂春要求确认拆迁协议无效，以及评估结果存在严重漏评、错评的诉求，缺乏事实及法律依据，应予驳回。但应指出，新兴公司作为拆迁人，在未向被拆迁人张桂春送达评估报告的情况下，即与张桂春签订拆迁协议，其行为确有失当之处，对此予以批评。故法院判决：驳回原告张桂春的全部诉讼请求。
　　一审宣判后，张桂春不服向二审法院提起上诉，认为一审法院认定拆迁协议为有效合同依据不足，适用法律错误。协议的签订和履行是在被上诉人违反法定程序、恶意串通，使上诉人在受欺诈的情况下做出的，并非上诉人的真实意思表示，依法应认定无效。被拆迁房屋属于商业用房，按住宅房屋补偿是违法的、无效的。请求撤销原判，支持其原诉请求。
　　二审法院经审理认为，合同双方当事人经要约、承诺，实现合意，合同即告成立，依法成立的合同自成立时生效。在本案的拆迁过程中，新兴公司委托天润公司进行实地评估，新兴公司作为拆迁人，按评估确定的数额与被拆迁人张桂春签订了拆迁补偿协议，合同双方具有拆迁协议主体资格，合同内容是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。尽管相关拆迁管理法规规定，拆迁补偿款以房地产市场评估价确定，对当事人协商补偿款数额进行了意思表示的限制，但此程序终归属于合同签订前的要约、承诺过程。从操作程序看，房地产市场价格评估及补偿协议签订具有先后顺序，法意在于赋予被拆迁人享有对评估报告的知情权及相反情形下的补偿协议拒签权，即在被拆迁人未获知评估结果前，其有权拒签补偿协议。本案中，在补偿协议签订前，拆迁人新兴公司、北京市丰台区人民政府征地拆迁办公室二次发布拆迁公告，明确告知拆迁所依据的文件，作为被拆迁人的张桂春，基于对拆迁利益的谨慎注意，其有权利也有义务了解相关文件的规定，对其中规定的被拆迁人所享有的知情权及相反情形下的拒签权，应属明知。尤其是在评估单位已到现场进行了实地测量评估，补偿协议第三条明确载有“经北京天润房地产价格评估有限责任公司评估”的字样后，张桂春未曾向拆迁单位或评估单位索要评估报告，便与拆迁单位签订补偿协议，本院视其对涉己权益未尽注意义务，合同风险应由其自行承担。现其以拆迁、评估单位未先期送达评估报告为由要求认定补偿协议无效之请求，于法无据，本院不予支持。就此环节，本院需明确指出，拆迁单位或者评估单位有义务向被拆迁人送达评估报告，以切实维护被拆迁人的知情权。本案中，新兴公司虽通过补偿协议中的补偿数额间接告知了评估结果，但对构成明细未尽告知义务实属不妥，本院对该行为予以批评，并希望在此后的拆迁工作中能够引以为鉴。关于房屋性质的认定，《北京市城市房屋拆迁管理办法》及《<北京市城市房屋拆迁管理办法>实施意见》适用于北京市行政区域内国有土地上实施的房屋拆迁，对农民宅基地上房屋性质的认定并无明确规定。针对农民宅基地上的房屋性质及补偿标准问题，京国土房管拆字[2002]63号已有明确规定，即“一律按原农民宅基地批准的使用性质认定。房屋产权人将其原农民宅基地上的房屋用于生产经营活动，并办理了营业执照的，可参照非住宅的补助标准给予一次性停产停业综合补助费。”此案诉争房屋显然应按此规定进行定性并予以补偿，补偿协议内容并不违法，张桂春上诉称应当按照非住宅房屋的有关规定进行评估并给其补偿的请求，亦属于法无据，本院不予支持。另外，张桂春所称评估报告存在漏评、错评一节，无证据佐证，本院不予认定。张桂春要求双倍支付补偿款之请求，于法无据，本院不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第（1）项的规定判决：驳回上诉，维持原判。
　　三、意见
　　本案的主要问题是：双方所签拆迁补偿协议的效力问题，其焦点是评估报告未送达被拆迁人是否影响拆迁补偿协议的效力。这一问题在审判实践中有一定的普遍意义。
我们认为，解决本案合同的效力问题，首先得了解有关合同效力的理论和法律规定。根据民法理论，有效合同需具备以下三个条件：一是签约主体具备民事行为能力；二是意思表示真实；三是内容不违反法律、行政法规的强制性规定。反之，则会影响合同效力。从维护合同效力、促进交易的立法宗旨考虑，《合同法》对合同无效情形亦进行了严格限定。
　　民事行为的核心是意思表示，合同所体现的意思自治原则，更为如此。当事人意思表示一致，形成合意，合同即告成立。当事人意思表示形成合意需要一个过程，也就是要约、反要约直至承诺的过程，这一过程似乎很简单，但在操作层面上却很复杂，甚至经过多个回合。要约、承诺过程是当事人逐步了解合同标的、形成真实意思并做出表示的过程。从这一角度看，基于对合同利益的谨慎注意，了解标的物的相关情况便成为当事人的固有权利，作为当事人应采用各种可能的办法为之。反之，如果当事人怠于了解相关情况，相应风险应由其自担（当然，属于对方恶意欺诈的情形除外）。就本案而言，新兴公司委托天润公司进行实地评估，新兴公司作为拆迁人，按评估确定的数额与被拆迁人张桂春签订了拆迁补偿协议，合同双方具有拆迁协议主体资格，合同内容是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定。在签订协议前，作为被拆迁人，张桂春有权利了解相关的拆迁法律法规及拆迁标的，并以此为基础对拆迁利益做出正确判断。从另一角度而言，基于对拆迁利益的谨慎注意，张桂春也有义务对影响其拆迁利益的相关情况进行尽可能详尽的了解。对于被拆迁人而言，其根本利益在于获得应得的拆迁补偿款。由于拆迁补偿款的计算方法复杂，而且专业性很强，为了保证被拆迁人知情权的实现，相关拆迁法规对拆迁行为，尤其是对拆迁单位的行为进行了较为详尽的规范，比如张贴拆迁公告、补偿款以评估结论为确定依据等。如果拆迁人对影响被拆迁人的拆迁利益的相关拆迁事宜未依法履行告知义务，也即被拆迁人未实现知情权，被拆迁人则有权拒绝签订协议。本案中，在补偿协议签订前，拆迁人新兴公司、北京市丰台区人民政府征地拆迁办公室二次发布拆迁公告，明确告知拆迁所依据的文件，作为被拆迁人的张桂春，基于对拆迁利益的谨慎注意，其有义务了解相关文件的规定，对其中规定的被拆迁人的权益应属明知。尤其是在评估单位已到现场进行了实地测量评估，补偿协议第三条明确载有“经北京天润房地产价格评估有限责任公司评估”的字样后，张桂春未曾向拆迁单位或评估单位索要评估报告，便与拆迁单位签订补偿协议，应视为原则上已认可了评估报告的结论，相应风险应由其自行承担。从立法上看，法律及行政法规中亦没有未送达评估报告合同即为无效的规定，故拆迁人以拆迁、评估单位未先期送达评估报告为由要求认定补偿协议无效之请求，也于法无据。
　　当然，评估报告未送达被拆迁人不导致拆迁补偿协议无效，并不否定评估报告未送达被拆迁人可能影响被拆迁人的意思表示真实。在非因拆迁人本身原因导致拆迁报告未能送达被拆迁人，且由此存在着评估报告存在着严重漏评、错评情形，进而导致被拆迁人重大误解、权利义务显失公平甚至存在着欺诈、胁迫等情形时，拆迁人有权要求在法定期限内要求撤销或变更补偿协议。但这并不是因评估报告未送达本身的结果，并且也未达到拆迁协议无效的程度。在本案中，按相关规定，实际上也不存在着评估报告的错评问题，因此也不存在着拆迁补偿协议可撤销或变更的问题。
　　综上，一、二审法院的判决是正确的。



(作者：北京市高级法院研究室)