夫妻一方擅自出售夫妻共有房屋，合同是否有效？

夫妻一方擅自出售夫妻共有房屋，合同是否有效？
【基本案情】
高某与李某为夫妻，婚后购买商品房一套，办理房屋产权证时，登记的权利人仅为妻子李某一人。2007年李某与第三方范某签订了房屋买卖合同，范某依约支付了全部购房款，而后以签订合同未经过其夫高某为由，拒绝办理房屋过户手续，并以该房屋买卖合同无效为由拒绝承担违约责任。范某无奈下法院提起诉讼，请求确认该合同有效，并要求判决李某承担违约责任。
【判决意见】
该房屋系夫妻婚后购买，属共同生活期间的共同财产，由于该房屋产权登记在李某名下，在李某与范某进行房屋交易时买受人范某对该房屋是否为高某和李某共有财产并不知情，应当认定买受人范某为善意第三人，但由于本案中，范某没有完成产权过户手续，尚未取得该房屋的所有权，因此不能适用善意取得的制度，合同属无效合同，李某对合同无效存在过错，应赔偿合同无效给范某造成的损失。
【律师分析】
问题一：民法中的“善意”如何认定？
“善意”一词，来源于拉丁文，原意为“不知情”，现代民法中“善意”的概念由此引申而来，是指行为人在为某些民事行为时不知道存在某种足以影响该行为为法律效力的因素的一种心理状态。但对如何认定“善意”，各国法律规定各不相同。日本民法规定，善意必须是“善意并不过失”，德国民法规定，不知情并且无重大过失为“善意”。我国学术界一般认为受让人不知道转让人无权处分且尽了一般的注意义务，即为善意。当然认定什么是“一般的注意义务”，并没有一个标准，要结合一般人的认识和受让人的专业知识来判断，本案中，范某作为购房人，对房地产证和登记资料进行了审查，确认了登记的产权人是李某，应当说是尽了一般的谨慎义务，可以认定是善意第三人。但是否善意第三人均可根据善意取得的制度获得标的物的所有权呢？
问题二：房屋买卖过程中“善意取得”如何认定
依据《物权法》的规定，善意第三人取得物权必须是办理了物权的转移手续，对房屋来讲，即办理了登记手续，但本案中未办理房屋登记手续，范某不应当取得房屋所有权，因此法院判决范某不能取得房屋产权是正确的。
【律师提示】
如果二手房出卖人为已婚人士，且房产证上仅一人的名字，则购房者要特别注意，该房是不是夫妻共有财产，最好是要求出卖人的配偶出具该放不是他们夫妻共有财产的声明，或者书面同意出售该房屋并委托出卖人办理一切交易手续，以保证交易的安全性；如果出卖人或者其配偶不同意出示，则最好约定大部分的房款在产权过户后支付，因为在过户前如果出现诉讼风险，则一般会认定合同无效，所交房款是否能全部收回就存在风险；而只有在过户后，法院才有可能依据善意取得的原则将房屋判归购房者所有。