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二手房买卖中应注意的几个法律问题(三)

发布日期:2012-05-18    作者:宋晓江律师

目前,我国的二手房交易市场一直呈蓬勃发展势态,二手房交易量不断攀高,但比较于相对成熟的新房交易,二手房交易由于市场的不规范,法律法规的滞后,在交易的过程中存在着诸多的法律问题,增加了交易风险。本文就二手房交易的概念、北京二手房交易现状以及交易中的一些特点和经常出现的一些法律问题,进行简要的分析,以方便二手房的交易双方能对此有个基本的认识,从而采取相应的措施,减少风险的发生。
本文分三个部分刊发。 确保二手房交易安全的主要措施
(一)查清房屋的权属情况
购买二手房时,买方必须要弄清房屋的权属情况,必要时需要到房地产主管机关上了解房子的登记情况,以避免出现诈骗或产权归属不清的情形。如果是共有产权的房屋,则必要产权共有人共有一致同意出卖,才能产生法律效力,否则按目前的法律规定,该房地产买卖合同属无效合同,购买方将无法追究签约者的违约责任,而只能追究签约者的签约过失责任。因此卖方如果没有如实提供房屋的权属情况,那么买方则很难掌握房屋的实际权属,无疑增加了交易的风险。因此建议修改房屋产权登记制度,把登记产权人设置为房屋的完全权利人或所有权利人的法定代表人,即登记产权人有权单独处置其名下房产,其他共有人的财产权受到侵害时,应向登记产权人主张债权保护。这在行政机构颁发房屋产权证时可以进行书面确认具有操作性和可行性。
在购买人实际操作中,急需注意以下几点:一是注意房产权属是否真实完整。要查验房产证的正本,注意卖房人是否与房产证上的权属人为同一个人,最好到房管部门查询产权证的真实性;二是查看房屋是否为共有财产。如果房屋是共有财产,在未经其他共有人允许的情况下而由一方单独出卖,这样的购房合同是可撤销的合同。在实际中最常见的情况就是房屋为夫妻共同财产,夫妻一方在另一方不知情的情况下卖掉房屋,另一方主张因不知情而申请撤销合同,这对买房者来说是很大的损失;三是确认出卖房屋是否存在银行贷款,以及是否已经付清银行贷款。如果尚未付清银行贷款,银行对该房屋享有抵押权,通常房地产开发商也对银贷款承担连带责任。根据我国法律规定,处分该抵押房屋应该征得银行的同意,否则该房屋买卖行为是无效的,银行可以追究购房人以及开发商的责任。通常的处理方法是卖房人先将银行贷款还清,将设在房屋上的抵押权解除,同时解除与开发商的担保合同关系,然后买房人再向银行贷款支付剩余房款,办理产权过户手续;四是查看房屋买卖是否存在优先购买权的情况。我国合同法规定,房屋承租人对出租房屋具有优先购买权。如果该房产已经出租,则需要买房者提供该房屋的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。而且,因房屋承租人承租在先,虽然房主已经发生变更,但承租人有权继续租赁该出卖的房屋,这对为了自己居住而买房的购房者来说会造成较大影响;五是要查看房屋是否存在抵押的情形。前述提及到,抵押人在处分抵押物时须征得抵押权人同意,否则转让行为无效。因此应该查清楚该房屋是否还有银行以外的其他抵押人。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下,此房产方可进行买卖。
(二)规范中介机构居间行为
房地产中介公司在提供居间服务过程中存在一系列违法、违规和失职行为是造成房屋类居间合同纠 纷的主要原因.房地产中介公司的不规范操作主要体现在以下几方面:一是对不允许上市交易的房屋违规代理、挂牌出售;二是隐瞒影响交易成功的重要信息;三是为交易双方规避法律出谋划策;四是违规获取额外利益。分析起来,造成上述房屋中介活动混乱有其深层的原因。有关法律立法层级低、缺乏可操作性,致使规制房地产中介难以做到有法可依。在国家立法层面,我国尚无专门的房地产中介管理立法,仅有的几个条文只散见于《城市房地产管理法》第58条(有关房地产中介服务机构的设立条件)及《合同法》第23章(有关居间合同的一般规定)中,并不足以起到规范现实生活中复杂多样的房地产中介行为的作用。
在二手房买卖过程中,很多购房者都是通过房产中介来操作。由于国内房产中介机构鱼龙混杂,有的房产中介不具备代理资格、有的中介超越代理权限,有的中介虚假承诺,从而侵害购房者的合法权益。因此,购房者一定要选好合法的中介机构,验证中介机构的合法代理身份。一个合法的中介需要齐备“两证”,即营业执照和资质证书,从业人员也须具备经纪资格证书。同时,在与房产中介打交道的过程中,还要注意防止掉入陷阱:一是防止业主与中介串通,骗取购房者佣金或者定金后,编造种种理由致使交易不成;二是防止定金欺诈,要在中介合同(承诺书)中明确定金条款。比较常见的情形是,有的房产中介明知道房屋权属不清或者房屋质量有问题,仍然向购房者介绍,最后导致房屋买卖无法交易,然后就以购房者“单方违反合同(承诺书)”为由拒不退还定金;三是要防止中介吃差价,中介以低于与购房人谈妥的购买房屋,从中收取房屋买卖双方不知晓的差价,损害买卖双方的利益。
因此购房者在签订合同、交纳佣金或定金之前要仔细阅读中介合同,注意其中的模糊用语,合同中要对房屋的明确情况,中介不成、退还收费和押金等进行详细约定,并妥善保存相应的凭据。
(三)以违约金方式解决“户籍问题”
在二手房交易实践中,由于房屋的户籍属性或者说户籍管理的房屋属性而导致户口迁移问题越来越多。房屋交易一旦因户口发生纠纷,处理起来非常复杂。由于户籍的迁入和迁出等均归公安机关管理,不属于法院的受案范围,因此法院对于此类案件是不予受理的。而公安机关在处理户口纠纷时,又受到户籍政策的限制。问题的焦点主要表现在三个方面:第一,房屋产权管理和户籍管理是否可以分离;第二,法院是否可以对有关户口迁移的诉请作出强制性判决;第三,在房屋产权转让过程中,在何种条件下,购房人可以对出售人及其亲属的户口申请强迁。目前我国没有相关法律法规解决二手房交易的户籍迁移问题,避免户籍纠纷的办法就是购买二手房时要求中介机构提供房屋详尽的信息,要在买房合同中约定,要求卖方在一定期限内,将户口迁走,如果逾期没有迁走,则要支付一定的违约金等事宜。建议公安机关和房产管理机关联合制定文件,把房屋产权变更和户籍变更统一起来,避免不必要的纠纷。
(四)规范二手房交易合同文本
目前并没有完全适用于二手房交易格式的中介合同和买卖合同。而一份规范完备的中介合同和买卖合同无论对中介方还是买卖双方均是非常重要的,因为买卖合同是买卖双方合法权益的保证,以及解决可能出现纠纷的法律依据。政府部门推行统一合同范本,买卖双方明确各自权益,限制各种“霸王条款”和“猫腻”有利于规范二手房中介行业。但二手房与一手房不同,合约内容很难做完全统一。对此情况,中介可以采用自拟合同文本,但应参照示范文本条款拟定,并报市行政主管部门备案。
在签订购房合同时,应当把以上所述需查清的房屋的真实情况在购房合同中明确说明,确保房屋能干净、顺利的交到购房者手中。同时,购房合同除了对房屋的面积、质量、权利保证、房屋价款、交房以及违约责任等重要条款作出明确的约定之外,还要注意以下细节方面的约定,避免日后起纠纷:一是确保合同写明的卖方情况应与房产证上的权属人情况一致;二是对结构、户型和物业管理,公共配套等问题进行详细约定,三是要对房屋的物业管理费以及水、电、煤气等费用是否已经交清作出明确说明;四是对房屋是否包装修,装修的程度如何作出约定;五是例如应把空调、电视、热水器等附送设备的处置明确的写进合同。
(五)逐步实施网签制度
签约制度。二手房交易时,将由权威机构进行评估,再确定如何征税,这样一来,二手房交易中的“阴阳合同”现象将不会长久,交易市场也将进一步得到规范。我国的北京市、深圳市已经开始了这个方面的尝试。
在有条件的地区实施二手房网上签约制度,经过房地产经纪机构居间代理买卖双方达成交易意向的,买卖双方同经纪机构就相关事项进行协商后必须在网上签订买卖合同。实施二手房网上签约备案的房地产经纪机构和人员,必须经专门培训合格并申请注册后方能从事网上签约工作。实行二手房网上签约和备案增加了交易信息的透明度,能有效防止“一房多卖”、“恶意跳单”等现象,很大程度上能够减少房产交易纠纷,对于哄抬房价、“阴阳合同”等不良中介的合同欺诈行为也将形成有效规范,有利于规范和引导二手房交易市场从混乱到有序健康的发展 我国北京、新疆首府乌鲁木齐已经开始这方面的探索。
(六)切实解决信息披露问题
建议规定业主进行信息披露的原因在于:一方面,业主作为二手房交易的出卖人,同时也是一手房交易的买受人。在一手房交易与开发商的接触中,业主必然会获取更为全面的房屋信息,而二手房买受人无法直接与开发商接触,只能从业主处获取房屋信息;另一方面,二手房买受人与开发商并没有形成缔约关系,更不存在合同法律关系,开发商不应当在这个环节中承担信息披露义务。可以说,业主在二手房交易中起着信息传递的承上启下的作用,如果业主在二手房交易中不进行信息披露,就会导致商品房买卖信息传递的脱节,无法解决二手房交易中的信息不对称问题,而且对于二手房的买受人来说不公平。
目前我国各地方政府已经开始尝试加强行政监管的力度,作为第三方对商品房买卖的信息披露问题进行监管,2010年9月1日实施的《深圳市房地产市场监管办法》就对房地产经纪机构对外发布房源信息等二手房交易过程中的种种行为进行了规制,无疑对规范二手房交易市场,弥补交易双方信息不对称的先天性不足有着积极的作用。任何单位和个人可以凭房地产经纪机构发布的房源信息编码,通过房地产信息系统对相应的房源信息进行查验。
结束语
二手房交易由于房源广泛,情况复杂,市场不规范,中介机构良莠不齐,相关法律法规滞后,在交易的过程中存在着诸多的法律问题, 增加了交易双方的风险。要规范二手房交易市场就必须从规范中介机构的居间行为,完善相关法律法规,采用有效的合同文本,加强市场监管等方面入手进行完善,规范和引导二手房交易市场健康、有序发展。

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