“小产权房”法律问题探析（四）

        中国传统文化讲究“安居乐业”,“安居”是“乐业”的前提。在近几年商品房价格不断攀升的情况下，许多人为了实现“安居”的梦想，把目光投向了价格低廉的“小产权”房。于是，“小产权”房在全国几乎所有大中型城市远近郊区，如雨后春笋般地大量出现。目前，无论是从“小产权”房的建设数量，还是从居住“小产权”房的庞大群体来说，都具备了相当深刻的社会影响力，这使得“小产权”房问题成为政府不得不严肃面对的一个重要问题。
         本文阐明了“小产权”房的概念和现状，尤其是针对社会上的模糊认识，澄清了“小产权”房与非法建筑的区别，为破解“小产权”房难题奠定了概念基础；在分析“小产权”房的影响时，特别指出了“小产权”房的积极作用；在分析“小产权”房带来的问题时，除分析房屋本身及买卖过程带来的问题外，还注重针对“小产权”房的居住群体，从社区建设角度提出了问题。在此基础上，借鉴“利益相关者理论”，从村集体、开发商、购买者以及政府等不同层面分析了“小产权”房问题产生的原因，进而指出了解决该问题的难点、原则和建议措施。         本文分四个部分刊出。

        第四部分：解决“小产权”房问题的几点思考
      （一）解决“小产权”房问题的难点
        1、已成规模，数量巨大
         一些机构、专家的抽样调查显示，北京的“小产权”房约占了20%左右，深圳等城市占的比重就更高，有可能高达40%－50%。在北京周边的房山、顺义、密云、通州等地，共有80个左右已售、在售、在建的“小产权”项目，近10万套房子，而在通州区张家湾镇，从轻轨土桥站往南方向，几乎每两公里就有一个“小产权”小区，最大的“太玉园”小区占地100多万平方米，已入住约万人。由此可见，“小产权”房的数量已十分惊人，如此大量的“小产权”房和庞大的居住群体，使“小产权”房问题变得十分复杂，难以在短时间内彻底解决。
         2、涉及众多利益群体，深层次矛盾复杂
       “小产权”房虽然买卖过程不合法，但面对这么多的已售“小产权”房，要完全认定这些买卖协议不合法，退房、退钱，几乎没有可能。就开发商而言，由于“小产权”房建设时大多以村民自住、旧村改造等名义，虽然开发商参与出资，但报批手续、出售房屋等公开场合都是村委会出面，开发商在暗处，而且随着时间推移，有的开发商公司早已不存在，难以追究；就村委会而言，虽然是既得利益者，但收益必然会用于村集体支出，如果不是村集体有其他产业支撑，经济足够强大，恐怕一时也难以支付如此大量的退款。况且村委会是村民自治组织，按期换届，以前的当事人恐怕早已不在任上。
         3、与村民自住房交错分布，处理难度大
       “小产权”房小区一般会留一部分村民自住，多余部分用来出售，因此村民自住楼和购买“小产权”房的居民楼交错分布，还有的甚至一幢楼一半作为“小产权”房出售，另一半村民自住。由于村集体开发的楼房由村民自住是合法的，这就增加了混居其中的“小产权”房购房者们的“安全感”对于他们来说，只要房子不被拆，能够住在这里，“小产权”和“大产权”也没什么区别。
       （二）解决“小产权”房问题的基本原则
         1、保障弱势群体利益，兼顾各方利益
       “小产权”房问题涉及的弱势群体主要是农民和中低收入购房者。必须保障他们的利益。与此同时，“小产权”房由于没有缴纳土地出让金和各项税费，还必须考虑国家、集体的利益。
         2、维护社会稳定，循序渐进
        在制定解决“小产权”房问题政策的过程中，要确保农民参与集体事务的权利，吸收“小产权”房居民参与，同时要广泛听取社会各界意见。可先选择一些有代表性的、条件相对较成熟的“小产权”房小区作为试点，取得相关经验，并树立解决问题的样板，然后再逐步推开，系统解决。
        （三）解决“小产权”房问题的具体措施
         1、杜绝新建和出售“小产权”房
         首先，要严格审批，认真贯彻落实《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，对于以农村集体名义申报的住宅建设项目，要严格按照“一户一宅”的规定，在深入调研的基础上，严格审批，从源头上禁止“小产权”项目。其次，要从各个环节上加强监管，对于违反规定开工建设的，要及时发现，坚决制止，追究相关人员责任。对于违规出售的，要没收非法所得。
          2、妥善处理已建成和已售出“小产权”房
         根据目前保障性住房不足的情况，处理“小产权”房的总体思路是将其转变为保障性住房。对于已经出售和入住的“小产权”房，大致区分以下三种情况解决：一是对于符合申请保障性住房条件的家庭，为其按保障性住房办理房屋产权证明；二是不符合申请保障性住房条件，但属中低收入家庭，购买“小产权”房完全用于自住的，可在令其补缴土地出让金、税费等相关费用后，按商品房为其办理产权证明。三是对于购买“小产权”房用于投资或满足奢侈性住房需求的，由政府制定适当价格标准，对其房屋进行强制性收购，转为保障性住房出售。
         3、加快“小产权”房地区的社区建设
        成规模的“小产权”房地区要建立居委会或纳入居委会管辖范围，发挥居委会作为居民自治组织的作用，管理社区日常事务，协调各方关系，开展丰富的社区活动，维护社区的安全、稳定、和谐。对“小产权”房的物业管理单位的资质情况和物业基础设施的质量进行全面排查，更换资质不符合要求的物业单位，确保物业各项设施的运行安全，提升物业服务水平，解除居民的后顾之忧。
        4、进一步完善住房保障政策
       可以从以下几个方面着手：一是要进一步扩大住房保障政策的覆盖面。二是要加大保障性住房的投入力度。在中央政府的投入到位后，关键是地方政府的投入。三是要建立退出机制。目前我国经济适用房和“两限”房均没有建立退出机制，以确保保障性住房真正能够真正于需要保障的家庭。
        结 语
       就目前购买小产权房来说，面临的风险可能还是要大于潜在的收益。即使将来国家允许以补办手续和补交费用的形式取得正式产权，也不可能给买受人“免费的午餐”。这些费用包括给集体组织的补偿费用、土地出让费用、应向国家缴纳的税费等等，加上这些费用，买受人所获得的“超额利润”恐怕也所剩无几了。更何况，如果国家未来的政策对买受人的利益不予承认的话，买受人恐怕要面对无法“保本”的危险。所以，对于暂时火热的小产权房市场，笔者建议买房人谨慎从事，尽量不要冒险为之。