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房价下调 老业主如何理性维权

发布日期:2012-05-29    作者:张学华律师
分楼盘房价下降,新购房者喜上眉梢,老购房者却心绪难平——早买几个月多花几十上百万,让他们难以接受。于是,要求退房、补差价的维权行动,不时上演——

今年9月初,北京市通州区房地产项目京贸国际城5号楼开盘之日,对外宣布打折消息,推出了1.4万元/平方米的特价房,比上次开盘最高价每平方米低了6000元。 闻讯后,老业主既吃惊又气愤,大家奔走相告,相约找开发商讨说法。
9月10日,部分老业主来到售楼处,但没有见到开发商负责人。次日下午两点,二三十名业主再次聚集到京贸国际城售楼处,要求与负责人见面。这次,他们拉起了横幅“不退差价誓不罢休!”。因言辞激烈,业主们与售楼处工作人员发生肢体冲突。
发生在北京市通州区的这起纠纷不是孤例。记者了解到,随着近期楼价的下调,上海和其他大中城市也相继发生过业主与开发商的冲突。矛盾重重的背后,到底是开发商的不是,还是业主的无理取闹?市场经济下,该怎样恪守契约精神?
A.维权:都是降价惹的祸?
“你得让我知道你是谁,我可不想被人‘暗算’。”在记者出示证件证明身份后,杨美答应接受采访,“让你证实身份是因为我怕你是开发商派来的‘卧底’。”
杨美是京贸国际城3号楼业主,去年3月按揭购房,首付82万,今年8月收房。此前,她一直是业主QQ群里的潜水者——查看群里的业主留言,很少发言。但开放商大幅降价,让她意识到不能再潜下去了。她参与了业主“维权行动”。
她告诉记者,9月份参与维权的主要是该住宅区3号、4号楼老业主。他们买房时,正值通州房价涨跌最厉害的时候。
2010年3月,通州新区规划方案出台,之后房价一直飙升,一度达到每平方米2.6万元。当时不少人曾预测,这里房价将很快突破3万,与市中心一较高下。但随着限购政策实施,这里房价开始逐渐下降。
京贸国际城降价更“跌宕起伏”。据某门户网站统计分析,均价从去年年初的每平方米1.45万元,三个月后一路攀升为2.6万元左右,维持这个高价到10月份,又一路起伏,到了今年一月份为2万元左右。进入“金九银十”的国庆前后,房价却跌至每平方米1.5万元以下。房价的一涨一落,让高价买房的老业主们心绪难平。
“早收房一个月,多付几十万,是不是挺不合理?”杨美问记者。
维权冲突过后,公安机关在京贸国际城小区内张贴通告,提示业主们在“维权”中应该注意的情况及信访流程,不要做出违法的事情。
B.业主:这里买房就是看中开发商肯补差价
2010年底,在通州区房价大范围降价情况下,京贸国际城4号楼以均价1.98万元/平方米出售。为了安抚先前3号楼均价2.5万元/平方米买房的前期业主,当时,开发商称拿出了2亿元补偿高价买房的前期业主。
去年11月,杨美和其他3号楼业主与京贸国际城开发商天旭运河公司签订一份《商品房预售合同补充协议》。杨美向记者出示了这份补充协议。按照协议规定的购房款变更方式,杨美所购房房屋,按照套内建筑面积计算,原为3.096万元/平方米,协议将之调整为2.605万元/平方米,两价之差乘上套内面积,即为差价总数。算下来,杨美一共可获得差价购房款约34万元。
至于差价款如何退回,协议规定,如果不是全额购房,差价款会无息偿还到购房者的贷款银行,优先用于贷款还款事项,买受人不得将该款挪作他用。
采访中,记者遇到另一名业主朱东方。他承认,之所以选择买京贸国际城的房子,开发商对业主的补偿是重要原因之一。
40岁的朱东方来京10年,结了婚还未生孩子。买了京贸国际4号楼一套房子,每月还贷基本上占掉家庭总收入的六成。因为准备要孩子,并考虑到以后有老人或请保姆,2009年,他卖掉通州管庄附近的两居室房子,想买个三居。看了不少房子,但都不太满意,也就一直没出手。而之后房价开始飙升,两年翻了3倍,原来的两居,同样的地点现在只能买个厕所了。
2011年5月,朱东方觉得不能再拖下去,必须出手了。比较多家楼盘之后,他感觉通州新城规划还不错,会有发展潜力。又看媒体报道,京贸国际城降得最多,还给老业主补偿退款,所以对这家开发商印象不错。当时价格从2.4万元降到2万元,优惠幅度也够大。从位置、价格、信誉度几方面考虑,他最终选择了京贸国际城。
朱东方所说的“补偿退款”主要针对的是3号楼购房时单价超过1.98万元/平方米的业主。
这次房价降到1.4万元/平方米,他的第一反应是:
“既然去年降价时,给3号楼签订差价补偿协议,那如今又降价了,该给我们4号楼补差价了。”4号楼的业主是这么想的。
但现实让他们失望了。
C.开发商:降价是大势所趋,无力再补差价
第一波“维权”以失败告终,开发商未作任何让步。原本作为购房、收房信息交流的京贸国际城业主论坛和业主QQ群,变成了维权者声讨开发商,打听退款消息的阵地。
朱东方曾在QQ群里留言:“为何我购房时有差价补偿,现在又没了?”他认为,开发商应该发扬上次主动退还差价的精神,给业主个交代。
但是这一次,即便爆发了冲突,开发商不愿意也似乎无力赔偿了。
天旭运河公司一位不愿透露姓名的负责人告诉记者,开发商的所有销售行为均在市场需要和企业承受范围内确定。之前对3、4号楼在房地产价格最高位购买楼房的部分业主退还总计2个亿的差价,那时公司尚可承受,而现有的业主所购楼房价格与其所购楼房的品质成正比,故开发商不能接受差价返还的要求,否则对开发商也是不公平的。
针对5号楼的售价为何下调如此之大,该负责人透露,去年销售的3号楼、4号楼是现房,此次开盘促销的5号楼多为期房,购房两年后才能入住。综合1、2、3、4号楼的性价比和周边房地产的销售价格,所以价格有所调整。
“我们开发商降价不就是为了快速回款吗?如果降价了又一而再地给前期业主退还差价,那还不如不降。”该负责人还认为,此次5号楼促销活动是根据国务院对房地产的调控要求。“国家让开发商下调价格,开发商陷入进退两难的境地,不降也没办法。”
无论是签订过《商品房预售合同补充协议》的部分3号楼业主,还是没有签订的4号楼业主,维权的最终目的是让补回差价后的价格更接近5号楼。
该负责人称,业主的心情可以理解,但房地产项目的价格仍旧要以市场行情为主导,是高还是低,开发商和业主说了都不算。该负责人认为,如果继续下降,即便业主们再一次提出退房和补还差价的要求,开发商也没办法满足。
近期,北京、上海各房地产开发商为了促销,纷纷降价销售商品房。而同一楼盘在降价前已购买房屋的部分购房人因房价下降便要求开发商“退房”或“补偿差价”。商品房贬值或者开发商降价销售是不是购房人退房或者要求补偿的法定事由呢?
中国政法大学经济法研究中心副主任符启林认为,房屋买卖是一种市场行为,既然业主和开发商在自愿情况下签订了购房合同,合同一经签订便具有法律效力,双方均应全面履行合同。否则,须承担违约责任并赔偿由于违约给对方造成的损失。
房屋买卖合同一经签订即告成立和生效,无论房屋是否办理了过户手续,对当事人具有法律约束力。因此,购房人购买房屋后,房屋价格的涨跌属于商业风险,这种风险应由购房人承担。
在符启林看来,京贸国际城前一次给业主补偿差价,无论基于避免社会矛盾,还是销售策略,这都是开发商自身的权利。因此,除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外,开发商无法定义补偿购房人降价前后的价格差额。
D.律师:以降价为由要求退房难以得到司法支持
购房人可否以房价下跌为由要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额?记者采访中,法律专家基本给出否定回答,但并非没有例外。北京市博圣律师事务所律师张学华认为,如果业主刚刚与开发商签订了购房合同,支付了购房款,但由于可预测的风险(比如政府进一步的调控措施出台),房价很快要跌了,那么,此时购房者是否可以反悔,要看是否办妥网签:如果已经办妥网签,那么,购房合同应受法律保护;如果未办网签而不能过户的,那么业主有权起诉要求解除合同。
张学华告诉记者,对于合法有效的合同,业主如果想解除,必须有相关法律依据支持。根据合同法、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》等相关规定,购房人因开发商违约,可行使解除权,解除房屋买卖合同。
他进一步解释,如业主仅以降价为由要求退房,一般不会得到法院的支持。除非退房的理由是下面三条:首先是开发商违约。比如,开发商延迟交房后经催告后3个月内仍未能交房的;商品房买卖合同约定的期限内,因为出卖人的原因未能办理房屋所有权登记手续的;环境评测不合格,质量严重不合格等开发商根本违约行为。其次是开发商违规。如开发商未取得预售许可证的情况下销售;销售过程中存在价格欺诈行为,高于预售方案中报备的房价等。此外还有情势变更。因不可抗力的原因导致合同无法履行的情况下,开发商和业主均无过错,那么业主可要求退房,如因银行贷款政策变化,导致业主办不下按揭;因限购等原因导致业主不能办理购房合同网签备案等。
今年下半年,随着城市房地产售价下降,北京、上海等地出现业主要求退房,补差价的纠纷。张学华指出,尽管部分开发商自愿补偿给高价购买业主,缓和了购房者的维权诉求。但这不是长远之计,必须从制度上建立成熟理性的房价定价机制。
(检察日报报导)
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