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武汉合同律师提示房屋租赁纠纷处理与风险防范

发布日期:2012-06-01    作者:110网律师
武汉合同律师雷飞飞提示房屋租赁纠纷处理与风险防范。
一、必须签订书面合同。
《合同法》的规定,租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。这意味着,如果口头约定租赁期限为六个月以上而没有签订书面合同,口头约定的租赁期限则视为不成立,只能认为不定期租赁。
二、认定合同效力问题。
最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的司法解释,规范了房屋租赁合同效力的认定,保证和法律的确定性和统一性。该司法解释限定了无效合同的范围,仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。再有,即使租赁合同被认定无效,承租人仍要支付房屋占有使用费,一般参照合同约定的租金标准,此时承租方所给付的为房屋使用费,而不是租金。
  
三、优先购买权纠纷。  
司法解释对承租人的优先购买权的适用情形作了进一步限制,明确下列情形承租人无权主张优先购买房屋:房屋共有人行使优先购买权的;出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。承租人不能因此请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效,当然更不可能以第三人的购买价格购买租赁房屋,而只能向出租人主张赔偿损失。
四、转租争议。  
如果承租人未经出租人同意,私自转租,是否可以随时主张转租行为无效?答案是不。为了维护交易的稳定性,司法解释规定出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,无权以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效。作为出租方,如知道承租人未经同意转租,应当在六个月内及时行使权利。
五、追讨租金的诉讼时效。  
租金纠纷的诉讼时效为一年,不同于一般的诉讼时效两年。
六、房屋装饰装修处理。
(一)承租人未经出租人同意装饰装修的费用,由承租人负担,出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
(二)承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
(三)承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。
(四)承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,按照下列情形分别处理:1、因出租人违约导致合同解除,承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失;2、因承租人违约导致合同解除,承租人无权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿;3、因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任;4、因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。
(五)承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人无权请求出租人补偿附合装饰装修费用的,但当事人另有约定的除外。 

雷飞飞,中华全国律师协会会员。现为武汉规模最大的律师事务所之一、北京盈科(武汉)律师事务所执业律师。
办公电话:18607121266。
武汉律师|法顾网|www.fagu.net.cn

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