商品房交付条件中“经验收合格”该如何认定？

【案情】
2011年6月17日，原告陈某向被告某房地产开发有限公司购买商品房，在双方签订的《商品房买卖合同》中约定了交付期限及逾期交房的违约责任，即出卖人应当在2011年10月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“经验收合格”的条件并符合该合同约定的商品房交付买受人使用，否则承担逾期交房的违约责任。当日，原告陈某按合同约定付清了首付款。2011年10月18日，被告某房地产开发有限公司通知原告去办理房屋交接手续，原告因被告未提供《竣工验收备案证》、《规划认可书》等交房必备手续资料，认为该商品房不符合合同约定的“经验收合格”条件而提出交房异议，并不予接受该商品房。被告却认为商品房有勘察、设计、施工、监理和建设五单位出具的《竣工验收报告》就符合“验收合格”的交付条件，原告拒收无理由，故其后未再通知原告去收房。现因原、被告就交房等问题无法协商解决，故原告诉至法院，要求被告交付验收合格的商品房并承担逾期交房的违约责任。

【分歧】

该案涉诉商品房交付条件中“经验收合格”该如何认定？

第一种意见认为，从目前行业惯例来看，商品房验收合格是指经勘察、设计、施工、监理和建设五单位认可该商品房验收合格即可，原告所说的要取得政府部门的规划认可书是综合验收的标准，被告提交的《竣工验收报告》能证实被告在2011年10月18日已取得勘察、设计、施工、监理和建设五单位对诉争商品房验收合格的认可，故被告此时向原告交付商品房符合合同约定，原告拒绝收房无理由，被告不存在逾期交房，亦无需承担违约责任。

第二种意见认为，商品房要符合“经验收合格”的交付条件，不仅需要勘察、设计、施工、监理、建设五单位进行工程竣工验收合格，还必须经过消防、规划、环保等部门进行的验收合格。该案诉争商品房只有五单位出具的竣工验收合格报告，并无消防、规划、环保等部门出具的认可验收合格的文件等证明材料，故本案商品房在2011年10月18日被告通知原告交房时是不符合“经验收合格”的交付条件，原告有理由拒收。被告此后未通知原告再去交房，存在逾期交房的事实，应承担逾期交房的违约责任。

【评析】

笔者同意第二种意见。

对于商品房交付条件中“经验收合格”的认定，我们可以从以下几方面来理解：

第一，从《城乡规划法》第45条“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收” 的规定来看，房地产开发公司在工程完工后，要组织开发的商品房竣工验收的前提是该商品房符合规划条件，即商品房要“经验收合格“的前提是要符合规划条件，要取得规划部门的认可文件。

第二、从我国《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定可以知道：房地产开发项目等建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，即房地产开发公司必须将符合“验收合格“的商品房交付给买受人才完成了交付。

第三、从《消防法》 “按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用”的规定来看，商品房验收合格的条件之一必须是消防验收合格。

第四、从《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第5条“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：……（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”的规定来看，商品房验收合格的条件还包括规划、环保等部门出具认可验收合格的文件。

综上，我们可以知道，商品房要经验收合格不仅需要建设、勘察、设计、施工、监理单位进行工程竣工验收合格，还必须有消防、规划、环保等部门出具的认可验收合格的文件，房地产开发公司在向买受人交付房屋时必须出示上述相关材料，无法出示相关材料时，买受人可以认为该商品房是未经验收合格的商品房，可以拒绝接收。

该案被告提供的《竣工验收报告》来证实诉争商品房已经验收合格，但是这些证据只能证实勘察、设计、施工、监理、建设五单位在2011年10月18日对诉争商品房验收合格，其并未提供证据证实消防、规划、环保等部门出具了对该商品房验收合格的认可文件。综上所述，被告提供的证据不足以证明诉争商品房在被告于2011年10月18日通知原告去办理房屋交接手续时已“经验收合格”，故诉争商品房不符合合同约定的“经验收合格”的交付条件，也不符合国家规定的交付使用条件，原告拒绝接受该商品房并不违反合同约定，被告未按约定的时间交付“经验收合格”的商品房给原告，应承担逾期交房的违约责任。

作者：泰和县人民法院 黄小红