关于完善我国房地产法律制度的探讨

【出处】中国法学会
【关键词】房地产
【写作年份】2010年


【正文】

　　首先，我想就中国特色社会主义法律体系的构建形成，谈一点个人的认识。

　　中国特色社会主义法律体系，这座共和国的法律大厦，即将形成。这是我国社会主义现代化建设事业的重大成就，是我国法制史上的重要里程碑，是应当载入共和国历史的一件大事。这个法律体系的构建形成，历尽艰辛，来之不易，自然也凝聚着我国法律界和法学家的辛劳和智慧。同时，我们也要看到，法制建设并无止境，不会一劳永逸。法律体系的的创建非常艰难，法律体系的完善同样非常艰难。我国有一句传世格言，“行百里者半九十”。作为一项历史任务和一个历史进程来看，我国的法制建设仍然任重道远。我们还有新的法律部门需要开拓，还有法律缺项弱项需要填补加强，整个法律体系还需要与时俱进地创新发展。

　　我国的法律体系中有一个重要的组成成员，它与亿万人民的切身利益密切相关，受到人们广泛关注，这就是房地产法。前不久，我从媒体获知，一项抽样调查表明，城市居民的家庭财产中，住房占到77.44%，几乎是大半壁江山，这表明住房在人们生活中居于重中之重的地位，也折射出房地产法律在民事法律中的重要地位。这里所称房地产，是指现代城市型房地产。其主要特征是：以独栋多层建筑物或者多栋多层建筑物组成的住宅区为建造模式，由多人共同拥有和多户共同毗邻相居，既有可以分割的专有专用部分，又有不可分割的共有共用部分，形成多元化和多层次的人身财产关系，由此带来房地产立法的高难度和高复杂性。我国的此类房地产，虽然发轫起步较迟，却发展异常迅猛，尤其是住宅区几乎无例外地成为城市的典型居住模式，其数量之多，规模之大，聚居人数之众，堪称世界之最。这又带来法律实施的难度，影响法律的调整功能和规范力度。

　　我们可以看到这样的情形：城市的很多居民，往往要举全家之力，要举父子两辈人之力以至祖孙三辈人之力，经过几年的艰难筹款，方能获得一套住房。而一些人在迁入新居之后，又往往要遇到意想不到的烦恼。他们所在的住宅小区，总是迟迟形不成一种安宁有序的居住环境，建立不起一种和谐融洽的人际关系，矛盾纠纷难以解决。因此，人们要求得到法律规范和受到法律保护的呼声十分强烈。而从立法的角度来看，我国第一次在物权法中确立的新型房地产法律制度，尚难以完全适应人们的这种迫切要求和期待。我想就我所知，在这里提出房地产法律制度中的一些不足之处，与法律界同仁共同探求改进完善的方向和途径。

　　第一，住宅建筑物与住宅区的关系未能理顺，调整住宅区权属关系的法律规范缺位。

　　作为住宅的城市型房地产，因在一宗土地上开发建设一座多层建筑物或多座多层建筑物而区别为两种主要的类型，前者可以直接从城市的市政设施获得水、电、气、热、采暖、排水、通信、电视等生活居住所需的诸多方面的供应和服务，后者（即我们所称的住宅小区）则由于城市市政设施提供的供应服务只达到住宅区边界外侧，还需要扩充利用大片的土地，建设大量的辅助供应服务设施，并相应地开拓建设道路、绿地、车库等场地设施。

　　作为住宅的建筑物系依托和依附于住宅区而存在，离开住宅区内的各类设施，建筑物的功能即告丧失，住宅区成为全体住户业主的居住共同体、财产共同体和“命运共同体”。建筑物虽为住宅区的主体部分，但业主的权利并非只限于建筑物，而应是无所不在地延及住宅区的全部版图和每个角落。我们从其他一些国家、地区可以看到，他们的城市房地产也都有这样两种类型，例如台湾的公寓大厦和集居地区，香港的多层楼宇和屋邨，美国、加拿大的Condominium（公寓大厦）和Multicondominium （多座公寓大厦）以及Gated Community（设置大门的社区），日本的建筑物和住宅区。虽然称谓不同，他们都将这两种类型作为住户业主的共同财产，统一纳入法律的调整范围。而我国现在的法律上只有建筑物的地位，对住宅区甚至没有提及，而物权法采用的建筑区划的概念则欠缺确定性和规范力，并不能代替住宅区，以至除建筑物以外的住宅区其他部分的权属关系仍处于模糊而不确定的状态。

　　第二，房屋和土地的关系未能理顺，调整土地权属关系的法律规范缺位。

　　房地产物权由房屋所有权和土地使用权构成，这是我国城市房地产的基本法律特征。房地产中的房屋所有权和土地使用权相互依存，不能被割裂而单独存在，两项权利只能归属同一主体，只能同时处分，这是在城市房地产管理法中已经确立的基本原则。但物权法只确认了业主的房屋所有权，即业主的建筑物区分所有权，而业主的土地使用权未获明示确认，致使住宅区的包括建筑物地基在内的土地使用权归属处于模糊而不确定的状态。

　　第三，专有部分与共有部分的关系未能理顺，调整共有部分权属关系的法律规范尚未完善到位。

　　物权法虽对建筑物的专有部分和共有部分的分界作了原则性规定，但对外墙、房顶、地基等共有部分的范围和边界均无明晰确定的规则。至于建筑物以外的共有部分，也只就大项设施作了原则规定，未列举齐全，也未作完整覆盖的概括性规定。而对道路和绿地作出可划为业主专有部分或作为市政设施的可以普遍适用的规定，似不甚合理，且易起纠纷。这种范围不清和界限模胡的权属状态，加上共有制的某种固有的脆弱性，使一些住宅区的共有部分往往成为易被蚕食和易受侵犯的软体物和“无主物”。

　　个人有一种感觉：在现在的房地产法律制度下，住宅区业主的权利尚未能获得法律的全面完整的确认和保护，住宅区所涉的多元复杂的人身财产关系尚未能获得法律的充分有效的规范和调整。目前，有些住宅区的秩序长时间未步入正轨，矛盾纠纷不断，侵权行为频发，强者逞强，弱者受压，业主维权困难。侵犯业主权利的强势主体，包括开发商、物业服务公司和某些政府部门，也包括一些强势业主。例如，有的地方政府规定，住宅区外墙广告收入的40%必须上交政府。有的地方政府强制拆除封闭住宅区的进出大门，变区内道路为共公道路，影响小区安宁。有的强势业主，为进行商业经营，变住宅为店铺，对承重结构大拆大改，危害邻近房屋安全，并招来顾客盈门，干扰他人作息。种种情形，确因多方面的原因所致，但与一些法律规则的缺位，也不无关系。我还有一个感觉：世纪之交的前后十多年间，我国相继出台了民法中的两部支柱性法律，即合同法和物权法。相对而言，无论从现代化、国际化或本地化的角度来审视观察，合同法是颇为成功和圆满的，堪与其他国家比美。而物权法中的房地产法律制度，则略显逊色，有待填补完善。

　　由于我国物权法将物权划为所有权、用益物权和担保物权三个大类，分别归入三编，而城市房地产物权系由房屋所有权和土地使用权构成的复合物权，成为跨越所有权和用益物权两编的跨编物权，无法列入其中的一编，造成条文结构安排上的困难，房地产法律制度难以为物权法所容纳。目前，各国调整房地财产关系的方式各不相同，普通法系国家一般都制订单行成文法，大陆法系国家有的在民法典中设立不动产的专门编章，有的制订单行法。个人建议，在时机成熟时，我国也可以将房地产法律制度从物权法中抽出而另行制订单行法。




【作者简介】
魏耀荣，国家法官学院教授。