商品房预售纠纷之商品房预售条件

商品房预售纠纷之商品房预售条件
商品房预售需要符合的条件包括四要件：1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2.持有建设工程规划许可证；3.投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4.向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得上商品房预售许可证明。张付杰律师按：四个要件缺一不可，否则一般认定商品房预售合同无效。但若在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
诉讼经验
房地产市场关系到国民的安居乐业，而商品房预售合同的标的物是处于未建设或未竣工的商品房，因此，依法签订合法有效的商品房预售合同对维护房地产市场的秩序、保护合同双方（尤其购房人）的合法权益至关重要。在审判实务中，对商品房预售合同具备法定有效要件存在争议，但对于商品房许可证是否取得作为认定预售合同效力的衡量要件是审判共识。若开发商没有取得商品房预售许可证，其就不具备商品房开发主体资格，无权将诉争房以商品房“预售”给其他业主，该民事行为属不具备民事能力的民事行为，依据《民法通则》关于民事行为效力的认定要件，应认定为无效合同；但法律同时规定了合同效力的补救机会，当起诉时，若开发商取得了诉争房产的预售许可证，则可认定预售合同为有效。
律师提示
对于签合同前开发商具有欺诈行为的，即使预售合同有效，权利人也可以以欺诈为由，向法院主张撤销合同。