商铺租赁合同纠纷调解纪实

案情简介：
林某是一个下岗在家的普通上海本地人，为维持生计，在路边商铺开设一家小饭店。这家小饭店是林某于2010年2月花了7万元转让费从上家盘过来的。盘下饭店后，林某又斥资近10万元对饭店进行了装修。正式开业后饭店每天上午10点开业，一直营业到凌晨3点，由于林某夫妻俩勤劳肯干，生意倒也做得红红火火。可是天有不测风云，2012年春节前，房东海天公司的法定代表人郑某通知林某夫妻，说由于大房东浦君开发公司不同意林某在该商铺经营饭店，要求林某在2012年2月29日合同到期后搬走。对此，林某坚决不肯搬离，原来在2010年签署合同时，虽然约定合同期为两年，但是合同中有续租条款，合同约定：2012年2月合同到期后，再续签两年，租金上涨10%。不过在2010年签署合同时，出租方并非海天公司，也非法定代表人郑某（因为其时郑某正在国外），出租方是由郑某的姨夫刘某签字，刘某则是海天公司的负责人。林某认为，该房屋租赁合同的期限是四年而不是两年，因此才会投资近17万元来经营，现在仅两年时间，成本尚未折算完毕。其后海天公司又决定给刘某3个月的时间，该期间内仅收取1个月的房租，4月的房租由押金代替，5月的房租不收，算是对林某的补偿。
5月底，郑某和刘某再次要求林某搬出。林某在向笔者咨询后，向郑某和刘某提出，林某可以搬离，但要求海天公司支付补偿金7万余元。对此双方未能达成合意。
6月5日，郑某和刘某带人前来封铺，双方发生口角以及轻微肢体冲突，并闹到了警署。警察要求双方不得动手，关于合同纠纷可以协商，协商不成可以诉至法院。林某就此事电告笔者，笔者到达现场进行调解。不料到达现场后，情况发生了变化，郑某声称要求林某交纳4、5两个月的房租，另外声称合同签订与其无关，因此无效，现在可以续租，但必须与其本人签订合同。但是林某因为与郑某闹僵，情绪激动，坚持要求解除合同，并起诉对方违约。笔者看到情况有变，先告知郑某关于合同无效的理由站不住脚，林某方有足够证据证明刘某确实有资格代替郑某签署租赁合同；同时安抚林某的情绪，如果现在解除合同，反而变成自己违约，不但拿不到补偿，还得承担违约责任。笔者说服了林某，并承诺第二天向郑某支付房租，同时协商续签合同的事宜。
6月6日，笔者与林某、郑某、以及刘某进行了会谈，林某补交了4、5月份的房租后，在笔者的主持下，对续租合同条款进行了商议，达成一致。
6月7日，笔者起草了合同，林某和郑某签署后，这场商铺租赁纠纷完满解决。

律师观点：
本案的案情并不复杂，但是在实际生活中却有很多类似的案例发生，其根源在于签订合同的双方对于合同法不够了解，对于合同中应当注意的事项不明确，导致签订的合同有很大的瑕疵，不仅无法保证双方的合法利益，即使到法院诉讼，也给法官的审理带来很大的麻烦。
就房屋租赁合同而言，需要注意的有以下几点：
1、合同签订双方的主体资格。
很多租赁合同的出租方本身也是承租者，并非产权所有人，也就是通常所说的“二房东”。在签订租赁合同时，承租者一定要注意出租人的身份，是否有权出租，如果是“二房东”，那么大方都是否同意其转租。
2、合同期限以及续租条款。
这些条款直接关系到合同的有效期限，有效期限内无故解除合同显属违约，需要承担违约责任。
3、解除合同以及违约事项的约定。
合同是一种契约，是双方的一种合意。在不违背我国强制性法律法规的前提下，应当对解除合同的条件，违约后果等内容详细约定，越详细越好。这样即使在合同履行中产生争议，也比较容易沟通和解决。
最后，笔者劝告广大读者，产生争议时，不要意气用事，能够协商或者通过第三方调解解决的情况下，尽量不要诉至法院。现在法院的案件数量巨大，法官们都在超负荷工作，一旦进入诉讼程序，解决问题的周期可能很长。