房屋拆迁安置中的违约责任

北京市证泰律师事务所 夏志泽

作者简历：夏志泽，北京市证泰律师事务所房地产部房地产专业律师

武汉大学法律硕士，吉林大学法学学士。

1990年通过全国律师资格考试取得律师资格,并开始从事律师工作。1996年通过全国统考取得证券律师资格，曾任某国办律师事务所主任，后任某合伙律师事务所主任。
    夏志泽律师曾被某市人民政府市长聘为法律顾问，曾担任某市政协律师顾问组组长、某市青年联合会第一届委员会委员、某市青年志愿者协会第一届理事会理事、某市工商联（总商会）第二届执行委员会委员、某仲裁委员会仲裁员、某市中级人民法院廉政监督员、某市律师协会常务理事、副秘书长。

2001年被评为某市十佳律师。

北京电视台和中央电视台先后对夏志泽律师进行过专题采访。
    夏志泽律师执业16年，办理民事、行政诉讼代理案件500余件，担任法律顾问60余家（次），提供了大量的非诉讼法律服务。

在夏志泽律师所办理的各类业务中，房地产业务可谓其特色之一，夏志泽律师曾长期担任建筑公司、建筑设计院、建材公司、房地产开发公司的法律顾问。本文所引之案例为夏志泽律师亲自代理。
    作者联系方式：北京市东城区建国门内大街8号中粮广场B座11层 北京市证泰律师事务所（邮政编码100005）；电话: 13401001100， (010)87081277；电子邮箱:xiazhize102@sohu.com

[案情摘要]

在房屋拆迁活动中，拆迁协议是约定双方权利义务的合同，合同是当事人之间的法律，只要该合同不违反法律强制性规定，不存在导致无效的情形，当事人就应严格履行。本案×××房地产开发公司在签订《房屋拆迁协议书》后，不按约履行还迁义务，当然要承担违约责任。本案在一审判决后，双方当事人均未上诉，一审判决生效，并已执行。笔者作为××管理局的代理人，为该局设计诉讼方案，起草诉讼文书，参与诉讼，代为申请强制执行，较好地维护了被拆迁人的合法权益。

[判决实录]

××市中级人民法院

民事判决书

（1998）×中民初字第46号

原告××管理局

法定代表人×××，局长

委托代理人夏志泽，××律师事务所律师

被告××城建集团公司（下称“城建集团”）

被告××城建集团公司第二工程公司（下称“城建集团二公司”）

原告××管理局与被告××城建集团和城建集团二公司房屋拆迁安置纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。

经审理查明：原×××房地产开发公司（甲方）与原××服务公司（乙方）于1992年10月8日签订《房屋拆迁协议书》，协议书约定：一、甲方因城市建设需要，经市房屋拆迁主管部门审查批准拆迁乙方位于江汉北路30号、建筑面积为146.88平方米的房屋，甲方付给乙方拆迁房屋及附属物的作价补偿金为27263.10元；二、甲方还原给乙方的安置房建筑面积为146.88平方米，按拆迁政策规定的新房基价每平方米210元优惠偿还给乙方，总计金额为30844.80元，应由乙方付给甲方；三、按上述规定双方结算后，乙方应付给甲方差价款3581.70元，于安置前10天付清，甲方因房屋设计原因导致偿还乙方房屋建筑面积超过了原面积的10%以内时，仍按每平方米210元优惠偿还给乙方；四、甲乙双方实行房屋产权调换，乙方应在1992年10月17日前将拆迁房腾空迁出交甲方拆除；五、乙方安置地点为回迁安置门面；六、安置用房建设期间，乙方自行解决临时住房，乙方过渡期限不超过18个月，搬家补助费由甲方按每户30元给予一次性补助，于安置前10天结算。协议签订后，原××服务公司按期腾出拆迁房交原×××房地产开发公司拆除。1993年6月17日，原××服务公司更名为××管理处。1994年12月30日，××管理处与原××地区服务公司合并成立××管理局。原×××房地产开发公司在与其它公司组建城建集团后，又更名为城建集团二公司。1995年4月24日，原×××房地产开发公司在《××日报》上刊登“回迁公告”，通知应由该公司还迁的江汉北路的被拆迁户于1995年4月26日持“拆迁协议”和“房屋拆迁安置证”，携带私章及户口簿办理回迁手续。同年6月21日，原×××房地产开发公司向原××服务公司在《房屋拆迁协议书》上的签字人王××送达了“还迁通知”和“店堂还迁办法”各一份。经查，王××签收上述通知和办法时并非××管理局工作人员，原×××房地产开发公司的送达人因与王××认识，未询问其身份即送其签收。××管理局得知江汉北路房屋回迁情况后，即找原×××房地产开发公司原负责人了解，和找两被告协商。城建集团二公司认为，原×××房地产开发公司的所有债权债务包括房屋拆迁事宜与己无关，应由城建集团负责。城建集团承诺原×××房地产开发公司的拆迁房的回迁安置由其负责，但认为江汉北路只有4-6轴二楼246.56平方米的店堂可供还迁。为此，双方多次进行了协商，因对还迁方案的意见分歧太大，未能协商一致，原告于是诉至本院。

另查明，江汉北路已无门面可供还迁。本案受理后，本院委托房地产估价事务所对江汉北路30号附近的门面在1994年上半年的价值进行评估，其结果为每平方米3200-3500元。按每平方米3200元计算，江汉北路30号附近146.88平方米门面在1994年4月17日前后的价值应为470016元。

本院认为，原×××房地产开发公司和原××服务公司签订的《房屋拆迁协议书》符合国务院《城市房屋拆迁管理条例》和房屋拆迁政策的规定，协议内容系平等主体间的真实意思表示，属有效合同。原××服务公司按协议履行了腾空拆迁房交付拆除的义务，后该公司合并至原告单位，其权利义务依法应由原告享有；被告城建集团二公司由原×××房地产开发公司更名而来，依法应承担为原告及时回迁安置门面的义务。原×××房地产开发公司虽在《××日报》上刊出了“回迁公告”，但其仍负有直接通知原告回迁的义务。此后，该公司又于1995年6月21日在未查明王××时任身份情况下向其送达有关原××服务公司拆迁房的“还迁通知”和“店堂还迁办法”，而不通知原告，以致原告的安置房未得到及时安置，原告不存在过错。原告得知回迁事宜后，主动找二被告协商，被告城建集团愿代原×××房地产开发公司解决原告的拆迁房安置问题，并提出用4-6轴二楼店堂为原告回迁，原告拒绝回迁符合协议约定和法律规定。造成无一楼门面为原告回迁安置的过错在于城建集团二公司，该公司应承担违反合同的民事责任。因江汉北路无一楼门面安置，原告要求被告作价赔偿146.88平方米门面价值及其利息损失的请求应予支持。被告城建集团二公司应按1994年上半年江汉北路30号附近门面的价值470016元和《房屋拆迁协议书》规定双方各应承担的款项结算并支付146.88平方米门面价值的赔偿款项，还应按同期中国人民银行规定的三至五年期贷款利率支付从协议书规定的回迁安置之日即1994年4月17日起到清偿之日止的利息损失；鉴于城建集团愿为原告的房屋回迁事宜负责，该公司应对城建集团二公司的赔偿义务负连带责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四十四条第二款、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决如下：

一、城建集团二公司赔偿原告应还迁的146.88平方米门面的价值466464.30元，该款项的利息损失270001.56元（利息计算至1998年11月25日止，之后的利息按年息7.65%计算，遇利率调整按调整后的同档次利率计算），于本判决生效后十日内清偿；

二、城建集团对上述义务负连带清偿责任；

三、驳回原告的其它诉讼请求。

本案案件受理费12374.66元，鉴定费2000元，合计14374.66元，城建集团和城建集团二公司分别负担7187.33元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于××高级人民法院。

审判长×××

审判员×××

审判员×××

一九九八年十二月三十一日

书记员×××

[法理分析]

一、房屋拆迁协议属于合同的一种，当事人应按协议约定履行自己的义务，否则就要承担违约责任。虽然，当时并没有《合同法》，但《民法通则》对此有相应规定。如《民法通则》第一百零六条第一款规定：“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。”第一百一十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”

二、关于如何承担违约责任问题，本案处理得较好，按照合同约定的时间对当时的还迁房进行评估，并以此为据计算利息，符合法律规定，体现了公平正义。《民法通则》第一百一十二条第一款规定：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。”本案如果被告按约履行了义务，原告在1994年就能得到还迁房，如其当时出卖，即可按当时价格获得房款。由于被告没有按约履行义务，致使原告利益受损，其受损利益就是该还迁房的价款及利息损失。

三、本案中还有一个法律问题，就是当事人的变更和民事责任的承继。《民法通则》第四十四条第二款规定：“企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担。”本案原被告均有变更情形，依法都是由变更后的单位承担原单位的责任或享有原单位的权利。