以物权法的视角看非专有建筑的权利归属

【关键词】物权法；非专有建筑；权利归属
【写作年份】2012年


【正文】

《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）由全国人民代表大会通过，自2007年10月1日起施行。物权法第六章以十三个条款的大篇幅，对业主的建筑物区分所有权问题进行了明确、细致的规定。日常生活中，人们对于哪些属于专有权属的建筑，很少产生争议，但是对于独立于专有部分之外的建筑物的归属及使用问题，较容易产生纠纷，这些非专有的建筑物作为行使房屋所有权的必备设施，它们在构造上、利用上并无完整的独立性，其功能在于对整体建筑物的使用起辅助作用，但若缺失或为权属问题而纠缠不清，将对相邻权人的生活带来极大的不便。

本文以物权法及其司法解释为依据，并结合相关法律规定，对小区内非专有建筑的权利归属和使用问题进行简要阐述。

一、关于物业管理用房的权利归属

物业管理用房，是开发建设单位建造的，为物业管理服务企业在小区内专门用于从事物业服务活动而提供的房屋。包括物业办公用房、物业清洁用房、物业资料及设备存储用房、业主大会及业主委员会办公用房等。

《北京市物业管理办法》（北京市人民政府发布，自2010年10月1日起实施）第七条规定：“新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置（具体到楼栋、房号）。规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标。房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当核查物业服务用房配置情况”。

根据该规定，建设单位应当在物业管理区域内，配置必要的物业管理用房。

关于物业管理用房的归属问题，《物业管理条例》（国务院发布，2003年9月1日起施行， 2007年8月26日修订）第三十八条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途”。

因此，根据该规定，物业管理用房的产权，归小区全体业主共有。

二、关于小区车位、车库的权利归属

小区内可用于停放汽车的车位，主要分三种：小区地上车位、、小区地下产

权车位、小区人防车位。

1、小区地上车位。小区地上车位，系建造于小区地上空间的，建造上为了满足临时停放车辆而设置的车位。物权法第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（最高人民法院发布，自2009年10月1日起施行，以下简称建筑物区分所有权司法解释）第六条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位”。

从以上规定可以看出，小区地上车位，系建造在小区地上土地上的，而地

上土地的使用权，依法属于小区业主共有，该车位占用了业主共有道路或者其他场地而增设，因此，小区地上车位应归属与全体业主共有。

2、小区地下产权车位。小区产权车位，系在小区地下空间中，满足立项

和规划条件、办理了土地出让手续，可以办理所有权证书的车位。该部分车位，符合物权法要求的专有部分规定，因此，该产权应归属于车位的建造单位或车位的购买人。物权法第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，小区的购房业主，通过与开发商签订房屋买卖合同购买车位，并办理完毕权属转移登记手续后，即可成为车位的专有产权人。

3、小区的地下人防车位。人民防空工程，包括为保障战时人员与物资掩

蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。人防车位，属于建造在小区人防工程上的，非战时用于停车的车位。

人防车位不同于其它车位，有着其特殊性。因为人防车位所占的面积属于人防工程，而人防工程又是属于人民防空工程建设的一部分，根据物权法第五十二条的规定：“国防资产属于国家所有”。

《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（由建设部发布，自1995年12月1日起开始施行）第九条规定：“作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积”，未经分摊的面积，。

从上述规定可以看出，人防车位是由人民防空管理部门代表国家行使所有者权能，该类车位不可以办理产权，所有权既不属于开发商，也不属于全体业主。

关于人防空间使用权的规定。根据《人民防空法》（全国人大常委会通过，自１９９７年１月１日起施行）第五条：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。

《北京市人民防空工程建设与使用管理规定》（北京市人民政府于1998年4月1日发布，1998年5月1日起施行，2001年8月27日修改）第六条规定：“本市鼓励支持企业事业组织、社会团体、个人建设和使用人防工程。人防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。平时使用人防工程实行有偿使用的原则”，该规定的第二十六条规定：“平时使用人防工程，应当按照国家和本市的规定交纳人防工程使用费。具体收费办法和收费标准由市人防办提出，报市物价局批准”。投资单位在依法向区、县人民政府人民防空办公室报批，取得《人防工程使用证》和《使用人防工程消防安全许可证》后，可以在非战时使用人防工程从事经营活动，因此，投资单位合法报批后，可以利用人防工程从事经营活动。

当然，根据物权法第七十四条第一款的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

三、房屋外墙、顶层屋面和露台的归属

1、关于外墙部分

关于外墙的所有权归属，根据物权法第七十条的规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

根据《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》（北京市房屋土地管理局于1999年1月26日发布并于同日实施）第四条规定：“商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体，分为共用墙及非共用墙两种。共用墙指商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）。共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积”，从上述规定可以看出，小区共用墙水平投影面积的一半，因计入了房屋套内面积内，可视为相邻业主的自有产权的部分，而剩余的一半，则构成业主共同共有部分，但是，无论是自有产权还是共有产权的墙体，业主均不得进行破坏，否则将面临严厉的处罚。

《建设工程质量管理条例》（国务院发布，2000年1月30日发布起施行）第六十九条规定：“违反本条例规定，涉及建筑主体或者承重结构变动的装修工程，没有设计方案擅自施工的，责令改正，处50万元以上100万元以下的罚款；房屋建筑使用者在装修过程中，擅自变动房屋建筑主体和承重结构的，责令改正，处5万元以上10万元以下的罚款。有前款所列行为，造成损失的，依法承担赔偿责任”。

关于外墙的使用权归属，物权法本身并没有对该规定进行明确的细化，仅仅规定了“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务（物权法第七十二条第一款）”，因此，法律允许房产交易双方对外墙的使用问题进行约定。

一般情况下，开发商和购房人签署的《商品房预售合同》中，均会对外墙（外立面），尤其是适于安装广告位的房屋外立面的使用问题进行明确约定，这种规定是有效的，使用权人可以依据该合同利用外立面设置广告。

2、关于顶层屋面归属和使用问题

顶层屋面因其不具备建筑的属性，自无产权之说，但是作为屋面本身，应该属于屋面所在楼栋的全体产权人共有，但是，由于楼顶的结构与功能的特殊性，其使用应照顾到顶层业主的特殊利益。

根据物权法的规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。因此，在无特殊约定的情况下，楼顶、小区外墙外立面的户外广告收益，应归业主共有。该部分收益的使用问题，根据《物业管理条例》第五十五条的规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”，从上述规定可以看出，共有设施经营收益，应当主要用于弥补专项维修资金，或按业主大会的决定使用。

2、关于露台的权利归属和使用问题

露台是指某层楼向内缩进，而在该层而形成的屋顶平台。露台与某一户房

屋单独连接，存在唯一的出入口，是与其它房屋完全区分开来的平台空间，其不同于阳台，因阳台顶部是封闭的，有永久性的顶盖，而露台没有，正体现其“露”之含义。

在面积计算上，《建筑工程建筑面积计算规范》（原建设部发布，自2005年7月1日起实施）第6款规定：与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊等均不属于建筑结构，不应计算建筑面积；而根据《房产测量规范》（国家质量技术监督局2000年2月22日发布，2000年8月1日实施）的规定，半封闭的阳台计算水平投影面积一半的面积，而全封闭阳台计算全部面积，露台与阳台的区别显而易见。

物权法明确了业主对建筑物内的专有部分，享有排他性的所有权权利，业主享有建筑物区分所有权。建筑物区分所有权司法解释第二条规定：法律上认可的“专有部分”必须符合三个条件：构造上的独立性、利用上的独立性、能依法登记为特定人的权利客体。针对露台的建筑特征，露台能够与其它建筑物明确区分，并且可以做到排他使用，但是行政登记方面，露台无法计入建筑面积。

依据该司法解释，露台具备以下三个条件就可以认定其属于专有部分：符合规划、结构上专属于特定房屋、销售合同有约定。司法解释从法律上明确露台作为建筑物专有部分的法律地位，露台为所有权人排他性所有、使用和管理，不是必须经过物权登记，露台才能成为所有权人的权利。露台的专有所有权的认定，并没有遵循物权公示原则中，不动产物权以登记为生效要件的理论，而是由法律认可此种属于特殊建筑的所有权形式。

关于露台的使用问题，露台虽然可以作为房屋所有权人的专有部分专有使用，但其使用同其它所有权的行使一样，都不得侵犯相邻第三人的合法权益和小区业主的共同合法权益，露台的所有权人专有使用的范围，是以合法使用和相邻关系的限度为尺度的，在不侵犯他人合法权益的范围内使用自己的露台。

四、绿地的权利归属

绿地，是指小区规划红线内，规划为绿化用地的地面空间。关于小区绿地的

归属，物权法第73条规定：“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外”，从以上规定可以看出：绿地所在土地的所有权归属国家，绿地所在土地的使用权问题，则要看是否明示属于个人，这个归属，似乎无法以传统意义上的登记为准，因为土地部门不可能单为小区内绿地的使用权人颁发权属证书。根据建筑物区分所有权司法解释第三条的规定：“建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外”，房地产开发商往往会在销售合同中对绿地的权属和使用问题进行统一的约定，此种约定，可认定为属于法律意义上的“明示”，此种情况下，绿地使用权人对绿地的合理使用是受法律保护的。当然，绿地的使用权人，在使用时必须遵守相关管理规定和业主公约及协议的约定，不得改变绿地的用途。

本文只是从物权法的角度对小区非自有部分的权利归属进行阐述，在小区的实际管理和生活中，存在很多分得清的权利，但是却有诸多分不清的利益的情况，各个权利人，还须本着和谐的精神，合理行使和处分自己的权利，才能创造小区整体的温馨环境。




【作者简介】
尹超，单位为北京市方略律师事务所。