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北京某房地产发展有限公司借款合同纠纷案

发布日期:2012-07-14    作者:徐涛律师
上诉人(原审原告)中国工商银行股份有限公司北京新街口支行,住所地北京市西城区西直门内大街273号。  负责人曲琰,行长。
  委托代理人魏立,北京市法大律师事务所律师。
  委托代理人许强,男,1970年10月7日出生,汉族,中国工商银行股份有限公司北京工商银行新街口支行职员,住北京市东城区安德里北街21号院36号楼2单元1102号。
  被上诉人(原审被告)高立军,男,1971年12月17日出生,汉族,无业,住北京市朝阳区望京路4号院1楼4单元1302号。
  被上诉人(原审被告)北京华富房地产发展有限公司,住所地北京市朝阳区西坝河南路1号。
  法定代表人陈镇河,董事长。
  上诉人中国工商银行股份有限公司北京新街口支行(以下简称工商银行新街口支行)因与被上诉人高立军、被上诉人北京华富房地产发展有限公司(以下简称华富房地产公司)借款合同纠纷一案,不服北京市西城区人民法院(2008)西民初字第2438号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成由法官郭勇担任审判长,法官韩梅、法官张印龙参加的合议庭审理了本案。上诉人工商银行新街口支行的委托代理人许强、魏立,被上诉人高立军到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。
  工商银行新街口支行在一审起诉称:高立军因购买北京市朝阳区西坝河南路1号金岛花园松苑楼15D号房产,向工商银行新街口支行申请个人住房贷款。双方于2001年5月20日签订了《个人购房借款合同》(以下简称《借款合同》),《借款合同》约定:高立军向工商银行新街口支行借款1580 000元,利息按月利率4.65‰计算,借款期限20年,自2001年5月24日至2021年5月24日止;每月等额归还本息10 940.13元;《借款合同》第二条约定,贷款用于借款人购买指定的房产,“借款人不得以任何理由将贷款挪作他用”。《借款合同》第十三条还约定了工商银行新街口支行提前终止合同,要求清偿全部贷款本息的情形。《借款合同》的保证条款约定:华富房地产公司自愿为高立军的上述借款承担连带责任保证,在高立军没有按合同约定履行还款义务时,由华富房地产公司履行还款义务,保证责任范围为《借款合同》项下的贷款本金、利息、罚息、复利以及实现债权的费用。《借款合同》签订后,工商银行新街口支行依约于2001年5月24日发放了该笔贷款,但高立军却违反了《借款合同》第二条和第十三条的相关约定。鉴于高立军的根本违约,合同已无法继续履行,故起诉要求法院判令解除工商银行新街口支行与高立军签订的《借款合同》,判令高立军向工商银行新街口支行清偿借款本金人民币1 301 849.91元及至2006年11月28日止的利息5034.67元,要求高立军支付借款本金1301 849.91元自2006年11月29日起至实际付款之日止的利息(按中国人民银行同期贷款利率计算),要求高立军负担本案诉讼费,要求华富房地产公司对上述款项承担连带清偿责任。
  高立军在一审辩称,对工商银行新街口支行所述的高立军贷款买房的事实没有异议,高立军向工商银行新街口支行还款至2004年5、6月份,后因房价高,故委托华富房地产公司办理退房手续,并在华富房地产公司办公室签署了退房协议。现高立军同意解除合同,不同意工商银行新街口支行其他诉讼请求。
  一审法院经审理查明:2001年5月20日,工商银行新街口支行(贷款人)、高立军(借款人)、华富房地产公司(保证人)签订了《借款合同》,约定:
  第一条 贷款金额。贷款人根据借款人的申请。经审查同意向借款人发放个人住房贷款,金额为人民币(大写)壹佰伍拾捌万元整,(小写)1 580 000元。
  第二条 贷款用途。贷款用于借款人购买座落于北京市朝阳区西坝河南路1号金岛花园松苑15层D号的住房,建筑面积170.85平方米。借款人不得以任何理由将贷款挪作他用。
  第三条 贷款利率。执行中国人民银行规定的利率,确定为月利率4.65‰,利息从放款之日起计算并按月结息。如遇人民银行贷款利率调整,按规定执行,贷款人不再另行通知借款人。
  第四条 贷款期限为20年。自2001年5月24日起至2021年5月24日止。实际放款日与到期日以借款借据为准,借款借据为本合同的附件,与本合同具有同等法律效力。
  第五条 借款人不可撤销地授权贷款人在本合同担保生效后(或登记备案后),以借款人购房款的名义将贷款分一次划入售房者北京华富房地产发展有限公司在贷款人处开立的账户,以购买本合同第二条所列之住房。贷款人有权监督贷款的使用。
  第六条 贷款人与借款人双方商定,自贷款发放次月起,借款人按月归还贷款本息(一次性还本付息除外)共240期。借款人自愿按第三种方式归还贷款本息。(每期等额归还本息额10 940.13元)。
  ……
  第八条 借款人应按期偿还贷款本息,如未按约定的时间归还,贷款人将按国家规定对逾期贷款每日计收万分之2.1罚息。
  ……
  第十一条 贷款发放后,借款人与售房者就该房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的任何纠纷,均与贷款人无关,本合同应正常履行。
  第十三条 本合同有效期内,发生下列事项的,贷款人有权在以下任何一项或多项事情发生时,宣布本合同提前到期,并向借款人和保证人发出《提前还款函》,要求借款人在《提前还款函》规定的期限内清偿部分或全部贷款本息(包括逾期利息),而无须为正当行使上述权力所引起的任何损失负责:
  (一)借款人违反本合同借贷条款中的任何条款;
  (二)借款人本人因丧失民事行为能力、被宣告失踪、死亡而无继承人或受遗赠人;
  (三)借款人的继承人或受遗赠人或财产代管人拒绝为借款人履行偿还贷款本息的义务;
  (四)借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息;
  (五)根据担保条款的约定,因担保人(物)发生变故,致使担保人需提前履行义务或贷款人提前处分抵(质)押物的;
  (六)借款人发生其他可能影响归还贷款人贷款本息的行为。
  第十四条 贷款人和借款人双方任何一方需变更合同借贷条款,均须书面通知对方,经双方协商一致,达成书面意见,同时征得担保人书面同意后方可变更。本合同另有约定的除外。
  ……
  第三十四条 保证人自愿为借款人提供连带责任保证。在借款人没有按合同约定履行还款义务时,保证人承诺按贷款人要求履行还款义务、或对借款人所购的房产进行回购。第三十五条 保证责任范围为本合同项下的贷款本金、利息(包括按本合同第九条规定所计收的复利)、罚息以及实现债权的费用。
  合同签订后,工商银行新街口支行于2001年5月24日,按约定发放了贷款1 580 000元。截止至2006年11月高立军所欠本金为1 301 849.91元,利息为5034.67元。
  另查,双方约定购买的朝阳区西坝河南路1号金岛花园松苑15层D号房产,现未登记在高立军名下。
  2006年1月6日,中国工商银行北京市新街口支行名称变更为中国工商银行股份有限公司北京新街口支行。
  华富房地产公司未到庭应诉答辩。
  上述事实,有工商银行新街口支行、高立军陈述,工商银行新街口支行出示的个人住房贷款申请审批表、《借款合同》、住房信贷借款凭证、借款借据、明细表、借款人身份证、户口本,一审法院调取的证据材料等相关证据,在案佐证。
  一审法院认为:工商银行新街口支行、高立军、华富房地产公司签订的《借款合同》,其约定不违反国家法律和行政法规的强制性规定,《借款合同》有工商银行新街口支行、高立军、华富房地产公司的签名和盖章,系当事人真实意思表示,《借款合同》合法有效,受法律保护。当事人应按《借款合同》约定享有权利、履行义务。根据《借款合同》的约定,工商银行新街口支行的主要义务系如约足额发放借款本金,高立军的主要义务是按约定的时间分期归还借款本金以及利息。根据工商银行新街口支行出示的证据,可以认定工商银行新街口支行已经按约定履行了相关的义务,高立军以及华富房地产公司于2006年11月起,未再按约定归还借款本金以及利息,直至开庭后的数月亦未归还前欠借款,已违反了合同项下第十四条之规定,致使工商银行新街口支行无法实现订立合同之目的,工商银行新街口支行要求解除与高立军、华富房地产公司签订的《借款合同》的诉讼请求,符合法律规定,证据充分,一审法院予以支持。根据该院在诉讼中的调查,金岛花园松苑15层D号房屋产权人并非高立军,故可认定贷款的实际占用人为华富房地产公司,华富房地产公司应承担归还工商银行新街口支行借款本金及利息之义务。
  依据《借款合同》第十四条之约定,一方需变更合同借贷条款,应当书面通知对方,而高立军不能举证已书面通知工商银行新街口支行的证据;依据《借款合同》第十一条之约定,即便高立军、华富房地产公司已签订退房协议,该房屋权属出现变更,依据合同相对性的原则,高立军在未通知工商银行新街口支行解除合同之前,工商银行新街口支行、高立军的借款合同并不自动终止,故高立军不作为的行为违反《借款合同》的约定,高立军应对工商银行新街口支行所受损失承担相应的赔偿义务。诉讼中,华富房地产公司经一审法院公告传唤,无正当理由未到庭应诉,一审法院依法缺席审理。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定,判决如下:
  一、解除中国工商银行股份有限公司北京新街口支行与高立军、北京华富房地产发展有限公司订立的《个人购房借款合同》。
  二、本判决生效后七日内,北京华富房地产发展有限公司归还中国工商银行股份有限公司北京新街口支行借款本金一百三十万一千八百四十九元九角一分及利息五千零三十四元六角七分。
  三、本判决生效后七日内,北京华富房地产发展有限公司归还中国工商银行股份有限公司北京新街口支行借款利息(从二○○六年十一月二十九日起至实际付款之日止,利率按中国人民银行同期贷款利率计算)。
  四、高立军向工商银行新街口支行中国工商银行股份有限公司北京新街口支行承担北京华富房地产发展有限公司不能清偿款项之百分之八的赔偿责任。
  五、驳回中国工商银行股份有限公司北京新街口支行其他诉讼请求。
  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  上诉人工商银行新街口支行不服一审判决,向本院提起上诉,请求:依法撤销一审判决书,改判由被上诉人高立军清偿借款本金1 301 849. 91元,利息5034.67元(截至2006年11月28日),清偿上述贷款本金及利息自2006午11月29日起至实际清偿之日止的利息、罚息及复利;并承担本案诉讼费用;被上诉人华富房地产公司对上述款项承担连带清偿责任。其主要上诉事实与理由为:原审法院适用法律不当。
  一、本案系借款合同纠纷、而非购房合同纠纷,高立军、华富房地产公司之间有关涉诉房屋的行为事实上不影响、法律上亦无法变更工商银行新街口支行与高立军、华富房地产公司之间的借款关系。在本案借款合同关系中,借款个人高立军是主借款人,其承担了向工商银行新街口支行偿还借款本金和利息的首要责任;华富房地产公司是连带责任保证人,其应在借款个人高立军未还款时,按借款合同约定履行还款义务。虽然事实上该房屋的产权人并非高立军,但借款合同和购房合同毕竟是两个相对独立的合同,根据合同相对性的法律原则,高立军、华富房地产公司依据购房合同发生的退房行为事实上不影响、法律上亦无法变更工商银行新街口支行与高立军、华富房地产公司之间的借款关系。
  二、工商银行新街口支行与高立军、华富房地产公司之间借款合同关系合法有效,应受到法律的尊重和保护。根据原审法院庭审查明的事实,借款合同是工商银行新街口支行与高立军、华富房地产公司三方自愿签订,合同上有三方当事人的真实签名和盖章,系当事人真实的意思表示,合同内容约定不违反国家法律和行政法规的强制性规定,因此,借款合同合法有效。而合法有效的合同,应受到法律的尊重和保护,并应由各方当事人按其约定享有权利、履行义务,根据借款合同的约定,工商银行新街口支行的主要义务是如约足额发放借款本金,高立军、华富房地产公司的主要义务则是按约定时间分期归还借款本金及利息。工商银行新街口支行已举证证明其按约定履行了相关义务,而高立军及华富房地产公司于2006年11月后,未再按约定归还借款本金及利息,且至今仍未归还前欠借款。高立军、华富房地产公司已根本违反了借款合同的约定,致使工商银行新街口支行无法实现订立合同的目的。故,工商银行新街口支行起诉要求解除借款合同、高立军及华富房地产公司提前清偿借款本金和利息并承担诉讼费用,事实清楚、证据充分、符合法律规定,理应得到法院的支持。三、高立军在将涉诉房屋退还给华富房地产公司时,其借款目的已不复存在,应及时与工商银行新街口支行终止借款合同,退出借款合同关系。而高立军单方解除借款合同,事实上并未按该借款合同约定书面通知工商银行新街口支行,其应对这一过错行为向工商银行新街口支行承担责任。
  四、关于逾期借款利息,原审法院应依据工商银行新街口支行在一审中的诉讼请求和我国法律法规有关逾期借款利息的规定进行规范表述。
  关于支付逾期借款利息的标准,根据《中华人民共和国合同法》第二百零七条的规定是“ 借款人未按照约定的期限返还借款的,应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”,而原审法院判决“按中国人民银行同期贷款利率计算”,即不是当事人借款合同的约定也不是国家有关支付逾期利息的规定。以上问题,希望二审法院能予以纠正。
  被上诉人高立军辩称:高立军不应承担还款责任。因考虑上诉费的问题,高立军未上诉,但不同意一审判决。
  被上诉人华富房地产公司未答辩。
  本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
  本院认为:工商银行新街口支行、高立军、华富房地产公司签订的《借款合同》,系当事人真实意思表示,且未违反法律和法规的强制性规定,应为有效。因为《借款合同》中明确约定,“借款人不可撤销地授权贷款人在本合同担保生效后(或登记备案后),以借款人购房款的名义将贷款分一次划入售房者华富房地产公司在贷款人处开立的账户,以购买本合同第二条所列之住房。”且一审法院经调查,金岛花园松苑楼15D号房屋产权人并非高立军,故应认定华富房地产公司实际占用了该笔贷款,一审判决由华富房地产公司承担归还借款本金及利息的义务并无不当。由于涉案房屋未登记在高立军名下,高立军未按《借款合同》的约定,变更贷款用途,并在未书面通知贷款人工商银行新街口支行的情况下,单方终止《借款合同》的履行,应承担相应的过错责任,一审法院依据本案的具体案情,酌定由高立军向工商银行新街口支行承担华富房地产公司不能清偿款项之百分之八并无不当。关于工商银行新街口支行提出的一审法院对逾期借款利息的计算标准表述不标准的问题,由于工商银行新街口支行作为一审原告,其在一审庭审中确认自2006年11月29日起至实际付款之日止的利息,主张按中国人民银行同期贷款利率计算,因此,一审法院依据工商银行新街口支行的上述主张确认利息计算标准于法有据,并无不当。故上诉人工商银行新街口支行的上诉意见不能成立,本院不予支持。综上,一审法院认定事实清楚,适用法律正确,处理结果并无不当,应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  一审案件受理费一万六千五百四十四元、保全费七千一百七十五元,由北京华富房地产发展有限公司负担二万二千三百九十五元(本判决生效后七日内交纳),由高立军负担一千三百二十四元(本判决生效后七日内交纳)。
  二审案件受理费一万六千五百四十四元,由中国工商银行股份有限公司北京新街口支行负担(已交纳)。
  本判决为终审判决。
  审 判 长 郭 勇
  审 判 员 韩 梅
  代理审判员 张印龙
  二○○八年十二月九日
  书 记 员 郑 颖
  书 记 员 李 元
徐涛律师15327446830   QQ574659129


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