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河南某置业有限公司借款合同纠纷一案

发布日期:2012-07-14    作者:徐涛律师
 申请再审人(一审原告、二审被上诉人):赵洁,女,1967年3月11日出生,汉族,住河南省郑州市金水区司家庄西街7号院1号楼24号,身份证号410104196703111028。  委托代理人:史宏杰,河南绿城律师事务所律师。
  被申请人(一审被告、二审被上诉人):郑州华亚房地产开发有限公司。住所地:郑州高新技术产业开发区瑞达路46号。
  法定代表人:马秋一,该公司董事长。
  委托代理人:刘龙江,该公司职员。
  被申请人(一审被告、二审上诉人):河南盛润置业有限公司。住所地:郑州市金水区金水路219号1号楼1单元25层03号。
  法定代表人:舒蒲娟,该公司董事长。
  委托代理人:郑向梅,北京市天如律师事务所律师。
  申请再审人赵洁为与被申请人郑州华亚房地产开发有限公司(以下简称华亚公司)、河南盛润置业有限公司(以下简称盛润公司)借款合同纠纷一案,不服本院(2008)豫法民一终字第24号民事判决,向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2009年6月15日做出(2008)民申字第880号民事裁定,指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭,于2009年9月8日公开开庭审理了本案。申请再审人赵洁的委托代理人史宏杰,被申请人华亚公司的委托代理人刘龙江,盛润公司的委托代理人郑向梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  2007年9月3日,一审原告赵洁起诉至郑州市中级人民法院称:2005年8月8日,被告华亚公司、盛润公司以华亚公司名义和原告赵洁签订购房协议书一份,约定将位于郑州市中原区桐柏路东、建设路南的美丽源5号商住楼1单元4、5、6、7、8层面积为1380平方米的10套房产出售给赵洁,赵洁支付了全部房款200万元。同时华亚公司、盛润公司以华亚公司名义和原告赵洁签订借款协议一份,约定两公司向赵洁支付交房前的利息。2007年8月份,原告赵洁得知美丽源5#商住楼预售许可证于2007年7月4日颁发,就向两公司要求交付房产,但两公司相互推诿未予交房,并且对外售出其中的三套房产。现原告赵洁诉至法院,认为华亚公司和盛润公司是合伙型联营建房关系,华亚公司对外签章行为代表合作双方,要求判令二被告华亚公司、盛润公司交付十套房产(或支付 550万元款项)、偿还利息90万元(计算至预售许可证下发日),并承担本案的诉讼费用和保全费用。
  一审被告华亚公司辩称,对原告赵洁诉称事实没有异议,但华亚公司不应对原告承担责任,应该由被告盛润公司承担交付房产和支付利息的责任。
  一审被告盛润公司辩称,原告赵洁诉称的协议书签章是被告华亚公司的,与盛润公司无关,原告赵洁和被告华亚公司之间是借款关系;2005年8月8日购房协议书因建设手续不全属无效合同;盛润公司合法取得华亚工程项目,盛润公司不应对原告承担责任。
  郑州市中级人民法院一审查明:2004年10月8日,盛润公司和华亚公司签订一份《项目合作合同》,约定华亚公司提供华亚工程项目,盛润公司注入开发资金,双方设立统一的合作组织,以华亚公司的名义共同开发华亚工程项目,对外商品房销售合同也以华亚公司名义签订,双方按照约定分享利润。2005年8月8日,赵洁与华亚公司签订《美丽源购房协议书》、《借款协议》各一份,约定将位于郑州市中原区桐柏路东、建设路南的美丽源5#商住楼1单元4、5、6、7、8层面积为1380平方米10套房产出售给赵洁,约定从2005年8月8日至2005年11月8日按照月利率20‰向赵洁支付利息,赵洁按约支付了全部房款200万元。2006年9月3日,华亚公司和盛润公司签订《项目转让协议书》一份,约定华亚公司华亚工程项目转让给盛润公司,其中包括美丽源5号商住楼。2006年9月5日,华亚公司和盛润公司达成郑州市中原区人民法院(2006)中民一初字第2282号民事调解书,双方约定《项目转让协议书》有效,涉及其他第三人权益的条款须经第三人确认。2007年7月4日,盛润公司取得美丽源5号商住楼(2007)郑房管预售字第1963号、1966号两份商品房预售许可证书。2007年8月盛润公司将美丽源5号楼一单元A504、A701、A801三套房产分别以586751元、564782元、551102元,共计1702635元售出。另查明,赵洁于2007年9月6日向原审法院递交了财产保全申请,并已提供担保,原审法院于2007年9月12日裁定查封了位于郑州市中原区桐柏路东、建设路南的美丽源5号楼一单元的A401、 A404、A601、A604、A501、A704、A804七套房屋。
  郑州市中级人民法院一审认为:赵洁与华亚公司于2005年8月8日签订的《美丽源购房协议书》,已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且赵洁已经支付全部购房款200万元,依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定,该协议书应当认定为商品房买卖合同。根据华亚公司与盛润公司所签订的《项目合作合同》约定,华亚公司提供华亚工程项目,盛润公司注入开发资金,双方设立统一的合作组织,合作项目的相关手续以华亚公司的名义申报,商品房销售合同的签订由华亚公司负责。依照《中华人民共和国民法通则》第五十二条、《最高人民法院关于印发(关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答)的通知》第九条之规定,华亚公司与盛润公司之间系合伙型联营关系。华亚公司与赵洁签订的《美丽源购房协议书》及《借款协议》系代表华亚公司、盛润公司两方的行为,其法律后果应由华亚公司与盛润公司共同承担。盛润公司辩称华亚公司以其名义签约不能代表盛润公司的理由不能成立,不予支持。因盛润公司已于2007年7月取得了本案争议房产的商品房预售许可证,依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定,应认定该购房协议书合法有效。鉴于本案争议的房屋已由盛润公司占有,并由盛润公司取得商品房预售许可证,故盛润公司应当按照双方购房协议书的约定承担向赵洁交付房屋的民事责任。赵洁要求盛润公司交付房屋的请求,理由正当,证据充分,予以支持;其要求华亚公司交付房屋的请求,于法无据,不予支持。2005年8月8日赵洁与华亚公司签订的《借款协议》系《美丽源购房协议书》的组成部分,该约定系双方真实意思表示,并不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,该协议的法律后果也应由华亚公司与盛润公司共同承担。根据该借款协议,华亚公司与盛润公司应当按照月利率20‰,向赵洁支付从2005年8月8日至2005年11月8日的利息共计12万元,并互负连带责任。赵洁要求华亚公司与盛润公司支付利息90万元请求部分成立,对该部分诉讼请求,予以支持。华亚公司与盛润公司之间的《项目转让协议书》系对双方权利义务的内部约定,不能对抗善意第三人。华亚公司与盛润公司之间的民事调解书明确显示“涉及其他第三人权益须经第三人确认”,而本案赵洁对此并未予以确认。因此,盛润公司以该项目转让协议以及民事调解来抗辩赵洁的理由不能成立,不予支持。盛润公司将已出售给赵洁的A504、 A701、 A801三套房产又售与他人的行为构成违约。因房产已经售出无法向赵洁交付,依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定,盛润公司应当按照其出售该三套房产的金额,即1702635元赔偿赵洁受到的经济损失。故赵洁要求盛润公司返还房产同等价值款项请求,予以支持。因本案三套房屋系由盛润公司出售,房款由盛润公司收取,与华亚公司无关,故赵洁要求华亚公司返还房产等价值款项的请求不能成立,不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十二条,最高人民法院《关于印发<关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答>的通知》第九条,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条,《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十三条之规定,郑州市中级人民法院做出(2007)郑民一初字第45号民事判决:一、河南盛润置业有限公司于判决生效后十日内向赵洁交付位于郑州市中原区桐柏路东、建设路南的美丽源5号楼一单元的A401、A404、A601、A604、A501、A704、 A804七套房屋,并协助赵洁办理房屋所有权登记手续;二、河南盛润置业有限公司于判决生效后十日内向赵洁返还购房款1702635元;三、郑州华亚房地产开发有限公司与河南盛润置业有限公司于判决生效后十日内向赵洁支付利息120000元,二公司互负连带清偿责任。四、驳回赵洁的其他诉讼请求。河南盛润置业有限公司、郑州华亚房地产开发有限公司若未按判决指定的期限履行给付金钱义务,加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费56600元,财产保全费5000元,共计61600元,由赵洁负担7600元,盛润置业有限公司负担54000元。盛润公司不服一审判决,向本院提起上诉称:一、赵洁与华亚公司之间签订的《借款协议》表明二者是借款合同关系,原审认定二者是商品房买卖关系错误。赵洁与华亚公司之间于2005年8月8日签订的《借款协议》约定:华亚公司因资金紧张,需借用赵洁资金200万元,期限3个月(2005.8.8-2005.11.8),月利率20‰,由华亚公司开发的5号楼东单元4-8层共10套1380?3房产抵押,如到期未还,10套房产归赵洁所有。同日,双方签订了一份《美丽源购房协议书》,该协议约定:赵洁购买5号楼1单元4-8层10套总面积为1380?3的商品房,总房款200万元。该协议书备注一栏中注明“以借款协议为依据”。赵洁的两份书证证明赵洁与华亚公司之间是借贷关系,《美丽源购房协议书》是为了实现《借款协议》中约定的抵押,并非为了购房。因该抵押不符合法律规定,所以抵押无效。赵洁与华亚公司签订的《美丽源购房协议书》也不合常理。因在该协议签订时5号楼仅挖好地基还是一个大坑。也因华亚公司与债权人、搬迁户等各方产生矛盾,工程不能继续建设,形成烂尾楼,号称“中原第一坑”。2005年8月8日,5号楼还没有预售许可证,不能销售。而此时的1-3号楼有房源且在销售中,赵洁不买有销售许可证的1-3号楼,而去购买没有销售许可证的烂尾工程,有悖常理。《美丽源购房协议书》约定的房款总价为200万元,总面积为1380?3,价格折合1449. 2??。3,与此时正在销售的1-3号楼270??。3的销售均价相差甚远,华亚公司不会以如此低价销售房屋。《美丽源购房协议书》仅是购房意向书,买房者确定购房后,销售方应使用房管局统一印制的《商品房买卖合同》签订合同,并到房管局备案。且华亚公司当时预收购房定金使用的收据也应加盖“郑州华亚广场工程指挥部财务专用章”,签订《商品房买卖合同》并收款后,开具税务机关统一印制的河南省转让无形资产及销售不动产预售款专用收据。而赵洁与华亚公司之间签订的《美丽源购房协议书》不具备以上几点。综上,赵洁与华亚公司之间是借贷合同关系,不是商品房买卖关系。二、赵洁没有提供交付资金的证据,不能证明其已经交付了200万元资金;华亚公司与赵洁串通,恶意损害盛润公司的利益。一审时,赵洁提交了一份加盖华亚公司印章的“存根”复印件,另提供一份华亚公司出具给赵洁的函。华亚公司与赵洁这样做的目的就是为了编造事实,相互串通,恶意从盛润公司索取利益。一审时赵洁申请出庭的两个证人,在法庭上对赵洁交款的方式陈述不一,一位称赵洁是用现金交付了200万元房款,另一位则称200万元是用银行卡转账交付,相互矛盾。且赵洁举不出交付资金的证据,缺乏主张权利的基本凭证。三、赵洁即使将200万元交付给华亚公司,也应由华亚公司将该款归还给赵洁,与盛润公司无关。请求撤销原审判决,驳回赵洁对盛润公司的诉讼请求,诉讼费由赵洁承担。
  赵洁答辩称:一、200万元收据已充分证明交付购房价款的事实。2005年8月8日,华亚公司、盛润公司和赵洁签订《美丽源购房协议书》、《借款协议》后,赵洁分三笔以现金1875000元、124910元、90元交到两公司指定的以“殷志军(华亚公司负责人)” 为户名的帐户,盛润公司、华亚公司开具加盖有华亚公司印章的“200万元购房款” 的收据交给赵洁。赵洁当庭提供的收据(存根联)和三份储蓄存款凭条足以证明赵洁交付了200万元房款的事实。二、本案的购房法律关系是双方的真实意思表示且符合法律规定,合法有效。2005年8月8日,赵洁和华亚公司签订《美丽源购房协议书》,协议明确了购买房屋的坐落位置、套数、面积、价款、付款方式,具备了商品房买卖合同的主要内容,并且赵洁已交付了200万元购房款。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同” 之规定,赵洁和华亚公司应为商品房买卖合同关系。双方签约之时,土地使用证、土地规划许可证都在华亚公司名下,华亚公司具备签约主体资格。华亚公司对本案的购房协议书、购房款收据也无异议,合同双方意思表示真实、具备主体资格、且不违反禁止性法律规定,双方合同有效。本案争议房产在起诉前,拥有了开工等合法手续,解除了土地抵押,并且预售许可证已经下发。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定,双方预售合同有效。三、赵洁与华亚公司、盛润公司之间是购房付息的法律关系,不是单纯的借款关系。双方签订的《借款协议》是由于两公司当时称预售许可证三个月会下发并答应支付下发前的利息而形成,是和《美丽源购房协议书》一起签订的,不是单独的一份协议。《美丽源购房协议书》加盖的是华亚公司的公章,强于《借款协议》上所盖的华亚公司财务章,收据用途是收到购房款也不是借款,以上三份证据说明双方的主要目的是购房关系。四、本案涉及的《美丽源购房协议书》、《借款协议》签订于华亚公司与盛润公司合作开发期间,两公司应共同承担合同义务。华亚公司与盛润公司之间于2004年10月8日签订的《项目合作合同》约定双方是合伙型联营关系,依据最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第九条“合伙型联营各方应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定对联营债务负连带清偿责任”之规定,华亚公司与盛润公司应对联营债务承担连带责任。且该《项目合作合同》第十三条也明确约定了“商品房销售合同的签订由甲方(华亚公司)负责”,所以以“华亚公司”名义签订的购房协议应代表华亚公司与盛润公司,两公司应对购房合同承担连带责任,共同承担交房付息义务。五、华亚公司与盛润公司之间于2006年9月3日签订的《项目转让协议书》,将本案十套房产转让对赵洁是无效的,不能对抗赵洁。该协议是两公司关于合作项目转移(包括债权和负债)的约定,盛润公司应承担该项目的债权、债务。该合同系合伙联营双方内部合同,不能对抗第三人。郑州市中原区人民法院的调解书明确表述“涉及第三人利益条款需第三人确认”,该协议及调解书没有经赵洁确认,不能以此抗辩赵洁。因此,原审判决正确,请求维持。
  华亚公司答辩称:华亚公司未与盛润公司、赵洁任何一方恶意串通。华亚公司与盛润公司协议开发了2、3、5号楼。2005年8月8日因资金紧张,双方商议对5号楼进行开发,华亚公司在预售协议上加盖空白公章,由盛润公司进行出卖,所有项目由盛润公司负责操作。2006年9月3日,华亚公司与盛润公司商量将5号楼项目转让给盛润公司,为保证协议的履行,盛润公司起诉华亚公司,双方和解结案。协议转让款由于土地价款没有确定而没有明确。2006年9月3日华亚公司与盛润公司之间签订了《项目转让协议书》后,双方又于9月5日签订了《补充协议》,约定将5号楼解押手续办理后,办理项目转让手续。总之,原判正确,请求维持。 本院二审查明事实与一审查明事实基本一致。本院二审另查明:赵洁与华亚公司之间于2005年8月8日签订了《借款协议》与《美丽源购房协议书》。《借款协议》约定:“借款人:郑州华亚房地产开发有限公司;贷款人:赵洁;郑州华亚房地产开发有限公司,法人代表殷志军,由于公司资金周转紧张,现需借用赵洁现金贰百万元整,期限叁个月(2005.8.8-2005.11.8 )月利率20‰,由郑州华亚房地产开发有限公司开发的5号楼东单元4-8层共10套房产1380?3作低押(协议原文如此,应为抵押),如到期未还,该10套房产权及其他权利属赵洁所有。”在该协议上,华亚公司加盖财务专用章,法定代表人殷志军签名,赵洁签名。《美丽源购房协议书》载明:“买受方(买受人):赵洁;身份证号码:410104670311102;购买房位:5号楼1单元(4、5、6、7、 8)层东西户;总建筑面积:1380?3;销售价:2000000.00元;总房款:2000000.00元;已付定金:2000000.00元;付款方式:一次性;备注:以借款协议为依据。协议条款:1、在签订本协议时,买受人向出卖人支付购房定金人民币2000000.00元。2、买受人在接到出卖人签订《商品房买卖合同》的通知后,3日内到售楼部签约,逾期视为购买房(协议书原文如此,应为购买方)违约。3、一次性付款签订《商品房买卖合同》时买受人向出卖人支付总房款的30%,并在签订本合同7日内付足全额房款及各种配套费用及税费。4、按揭付款签订《商品房买卖合同》7日内买受人向出卖人支付首期房款及各种配套费用及税费。5、本协议签订后如买受人改变购买意向,出卖人不退还所交定金,并有权将所购房另行出售。6、本协议签订后如买受人未改变购房意向,出卖人不得将所购房位另行出售,否则双倍退赔购买房(协议书原文如此,应为购买方)定金。7、双方签订《商品房买卖合同》后,本协议自行失效,已付定金将全数转入应付首期房款内。8、本协议经出卖人盖章、买受人或代理人签字后即可生效。9、本协议一式三份,出卖人持二份,买受人持一份,具有同等法律效力。”在该协议上买受人赵洁签名,华亚公司加盖了公章,业务代表殷志军签名。华亚公司与盛润公司之间于2006年9月3日签订的《项目转让协议书》约定:甲方:郑州华亚房地产开发有限公司(下称甲方);乙方:河南盛润置业有限公司(下称乙方);甲、乙两方经过友好协商,现就华亚广场5号楼及其裙房项目的转让事宜达成协议如下:项目名称:华亚科技广场,位于郑州市中原区建设路南,市场街以北,文化宫路以西,桐柏路以东。一、甲方同意将华亚广场项目的5号楼及其裙房项目转让给乙方,5号楼及其裙房的未抵押土地过户给乙方,过户费用由乙方承担。二、项目法律手续:甲方持有的相关5号楼及其裙房的拆迁许可证,在本合同生效之日即交付给乙方。乙方自行向政府有关主管部门办理转移手续,甲方应积极协助。三、乙方负责解押抵押于长城资产管理有限公司郑州办事处名下的华亚广场17亩土地的抵押手续,费用由乙方承担。四、由乙方支付给甲方基于华亚广场项目产生的相当于回购费、过渡费的款项。其中13家拆迁户的回购费…32家拆迁过渡费…。具体支付办法另行约定。五、由乙方承继甲方与河南第一建筑工程责任有限公司协议签订的建设工程施工合同并承担甲方拖欠该公司的工程进度款、剩余工程的建设投资。具体协议由乙方与河南第一建筑工程责任有限公司另行签订。六、乙方负责2号楼、3号楼商业房部分的剩余工程建设与投资,使商业房部分符合交房条件。七、华亚广场项目2号楼、3号楼、5号楼及5号楼裙楼的物业管理权归乙方,甲方不得以任何条件、任何理由干涉。八、除上述乙方承担的费用外,甲方的其他债务(含担保债务等)与乙方无关。九、本协议生效后,甲方在华亚广场项目的工作人员全部撤出,费用由甲方承担。十、甲方应积极协助乙方办理变更相关证件。十一、本协议一式十六份,甲乙双方各执八份。十二、本协议自甲乙双方签章之日起生效。” 在该协议书上,华亚公司加盖了公章,殷志军签名,盛润公司加盖了公章,常伟签名。本院二审再查明:一、2005年8月10日郑州市房地产管理局批准的美丽源2号楼、3号楼成套住宅平均售价为240??。3【郑州市房管局(2005)房管预销字第1411号】,美丽源2、3号楼(4、5、6、7、8)层楼对外销售均价约为267??。3。二、赵洁向本院申请调取其于2005年8月8日交款200万元的原始凭证,并提交了三份加盖有“郑州市商业银行2005年8月8日现讫印章”的储蓄存款凭条的复印件。三、华亚公司在本院二审组织质证时,出示了华亚公司收取赵洁交纳200万元购房款收据的存根原件。四、本院于2008年4月8日向赵洁的特别授权代理人史宏杰释明了其主张的商品房买卖合同纠纷,与本院根据案件事实认定本案为借款关系的法律关系性质不一致,告知其可变更诉讼请求,其不同意变更。
  针对本案二审当事人争议焦点问题,本院二审分别评判如下:一、关于赵洁与华亚公司之间签订的《借款协议》及《美丽源购房协议书》的合同关系、性质及效力的认定问题。本院认为,赵洁与华亚公司之间于2005年8月8日签订的《美丽源购房协议书》载明了房屋的位置、套数、面积、价款、付款方式,并备注了“以借款协议为依据”。显然,《借款协议》订立在先,《美丽源购房协议书》是为了履行《借款协议》而签订。在该购房协议第2条约定:“买受人在接到出卖人签订《商品房买卖合同》的通知后,3日内到售楼部签约,逾期视为购买房(协议书原文如此,应为购买方)违约。” 但没有证据证明赵洁与华亚公司之间在签订《美丽源购房协议书》后,又签订了正式的《商品房买卖合同》。因此,该购房协议书约定的条件未成就,不能以此认定赵洁与华亚公司之间存在商品房买卖合同关系。
  赵洁与华亚公司之间于2005年8月8日签订了《借款协议》,该协议约定了借款的金额、期限、利率和华亚公司用该公司开发的5号楼东单元4-8层共10套房产作为抵押。该借款协议形式完备,意思表示真实,客观反映了双方真实的借贷款关系。赵洁为保证其债权的安全,于同日与华亚公司签订了《美丽源购房协议书》,并在该协议书中注明“以借款协议为依据”。因此,赵洁与华亚公司之间应认定为借款关系,《美丽源购房协议书》是为实现《借款协议》中房产抵押条款而订立。盛润公司上诉主张华亚公司与赵洁之间系借款关系有事实依据,本院予以采信。赵洁诉称其与华亚公司之间系购房关系,并提供了华亚公司的收据存根的复印件以支持其主张,华亚公司亦出示该复印件的原件以支持赵洁的主张。对此,本院二审认为,赵洁支付给华亚公司的200万元,以正常交易习惯,华亚公司应出具收据,赵洁应向法庭提供该收据,以证明其支付200万元的真实性和200万元是否为购房性质。但是,赵洁未提供该收据,仅提供了华亚公司保存的该收据存根。对此,赵洁未陈述正当的理由给予解释说明,也未提供其它证据与该收据存根上记载的内容相互佐证,故该收据存根,作为其诉讼主张的证据,证明力较弱。结合分析赵洁与华亚公司之间签订的《借款协议》和《美丽源购房协议书》,双方真实意思表示应是借款行为。所以华亚公司出具的收据存根联对该200万元的记载,不足以改变华亚公司与赵洁之间的借款关系。赵洁主张与华亚公司之间为购房合同关系,缺乏充分证据支持,本院不予采信。二、盛润公司是否应当向赵洁交付房屋、返还购房款和支付利息的问题。本院二审认为,华亚公司与盛润公司之间于2004年10月8日签订的《项目合作合同》约定,两公司之间为合作开发房地产关系,由盛润公司负责投入资金,华亚公司没有筹资的义务,且无证据证明华亚公司借赵洁的200万元用于了该合作项目,该借款属华亚公司的单方债务。依据合同相对性的原则,华亚公司与赵洁之间签订的《借款协议》,盛润公司非合同当事人,与盛润公司没有联系,且盛润公司与华亚公司之间于2006年9月3日签订的《项目转让协议书》也没有约定盛润公司需承担华亚公司对赵洁的还款义务。因此,对于华亚公司向赵洁的借款,应由华亚公司返还,盛润公司不承担还款责任。由于赵洁与华亚公司之间是借款关系,盛润公司不应承担为赵洁交付房屋、返还购房款和支付利息的责任。本院依据查明事实,向赵洁释明了其主张的法律关系与客观事实不符,告知其可变更诉讼请求,但其明确表示不变更诉讼请求。如上所述,赵洁请求盛润公司承担民事责任的依据与客观事实不符,故本院驳回赵洁对盛润公司的诉讼请求。依《借款协议》约定,华亚公司有义务向赵洁支付到期借款和利息。赵洁未主张华亚公司偿还借款本金,其诉讼请求中要求华亚公司支付利息主张正当,原审判决华亚公司支付赵洁利息12万元正确,可予维持;判令盛润公司负连带责任无事实和法律依据,本院予以改判。综上,原审判决认定事实与适用法律的依据不够充分与准确,本院依据二审查明事实予以改判:一、撤销河南省郑州市中级人民法院(2007)郑民一初字第45号民事判决;二、郑州华亚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向赵洁支付利息12万元。三、驳回赵洁对河南盛润置业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费56600元,由华亚公司负担1061元,赵洁负担55539元,财产保全费5000元,由赵洁负担;二审案件受理费56600元,由华亚公司负担1061元,赵洁负担55539元。 赵洁申请再审称:一、终审对《美丽源购房协议书》及《借款协议书》认定错误。1、终审法院无视两份协议出台背景。2005年8月8日前,华亚公司与盛润公司出现严重的资金困难,不能按时支付材料款、施工款、银行贷款及交付房产,导致多家单位起诉华亚公司及拆迁户多次围堵政府。中原区区委为此专门派驻工作组进行督导,同时也想方设法帮其筹款。经中原区委工作组朱组长及朋友高永清等介绍,赵洁才与程元国(盛润公司项目负责人)、殷志军(华亚公司负责人)协商一致,由盛润公司程元国书写,签订了《美丽源购房协议书》。因当时交房时间不能确定且两公司称还未办下《商品房预售许可证》,但保证三个月内能办理完毕。因一般是《商品房预售许可证》办理后才能交房款,两公司为了不让赵洁吃提前交房款的亏损,所以又签订了《借款协议书》,约定向赵洁支付《商品房预售许可证》下发前的利息。两份协议是在这样的背景下出台的,而终审对此视而不见。2、终审错误认定赵洁与华亚之间不存在商品房买卖关系。终审所依据《美丽源购房协议书》第2条得出“该购房协议书约定条件未成就”,从而不能认定双方存在买卖关系,实在荒唐!仔细分析第2条仅是违约情况的列举,而根本不是约定条件,《美丽源购房协议书》更不是什么附条件的合同。终审判决断章取义,无视《美丽源购房协议书》与《项目合作合同》之间联系。因为华亚公司没有筹资的义务,所以才没有必要去借款。而根据《项目合作合同》中约定:由华亚公司负责商品房合同的签订,这正好印证了《美丽源购房协议书》的真实性,从而排除了借款的可能性。3、终审判决错误认定赵洁与华亚公司之间存在借款关系。终审认定以两份互相矛盾的协议书为证据推定事实,无视赵洁方提供的其他证据,有明显偏袒嫌疑。一份款项,两份协议,以哪个为准,须有其他证据佐证。而终审判决仅凭自己的主观意念认定赵洁与华亚公司之间为借款关系,是没有法律依据的。赵洁提供的证据形成链条,能够证明赵洁与华亚公司之间是购房关系。赵洁提供的《美丽源购房协议书》、华亚公司的复函、及收据存根,可以证明双方履行的是购房协议。如果是借款关系则不合常理。借款协议书已经叙述了抵押担保条款,又何必专门签订购房协议书做抵押担保呢?二、终审法院对华亚公司与盛润公司的法律关系认定错误。1、新的证据能推翻终审认定的事实。终审以华亚公司所收的200万元是否用到了合作项目为依据作出盛润公司不承担借款债务的认定。但是在终审后赵洁收集到的新证据即华亚公司2005年9月28日的记账凭证中显示:赵洁“贷:其他应付款200万元;借现金100万元,预付帐款-指挥部100万元。”这一新证据证明:赵洁的200万元中的100万元用到了合作项目的指挥部,怎么能说没有用到合作项目上呢,又怎么会是单方债务呢!!2、无论赵洁的200万元是否用到该项目上,两公司都应共同承担责任。两公司签订的《项目合作合同》根据《最高人民法院关于印发(关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答)的通知》应认定为合伙型联营关系,其法律后果应由两公司共同承担。3、两公司关于十套房产的转让也属无效。盛润公司明知该十套房卖给赵洁的事实仍接受,也不是善意应属恶意。
  华亚公司答辩称:我方不应向对方承担交付房屋的义务。该义务应由盛润公司承担。因为2004年10月8日我方与盛润公司签订合作合同,约定由盛润公司负责开发并且承担财务、销售等工作,项目对外以我方名义来签订。合作项目包括2号楼、3号楼、5号楼,在2005年8月,即在合作期间,由于盛润公司资金紧张使材料商停供材料,才由盛润公司委派其总经理程元国对5号楼的部分房产进行了出卖。赵洁在8月8日签订了购房协议书,在2006年9月3日我方与盛润签订了项目转让协议,其中包括本案诉争的房产。该转让协议于2006年底我方已履行完毕,已过户给了盛润公司。所以,该项目已转让给了盛润公司,盛润公司也明知涉案10套房转让给了赵洁,所以10套房的交付义务应由盛润公司承担。
  盛润公司答辩称:一、赵洁和华亚公司之间是借贷关系,而不是商品房买卖关系。1、赵洁提供的证据表明其与华亚公司之间是借款关系。2005年8月8日,赵洁与华亚公司在同一天签订了《借款协议》、《美丽源购房协议书》两份协议,两份协议的内容明确说明了,华亚公司向赵洁借款200万元,以美丽源10套房产抵押。原始书证是最有力的证据,赵洁和华亚公司不管如何串通,也歪曲不了借款的事实。如果事实真如赵洁所称的《借款协议》是为了支付预售证下发之前三个月的利息而签,那么在《借款协议》中就应当说明是为了支付购房款利息而签订的,既简单又明了,而不是在借款协议上写明用房产抵押。既然是抵押,又怎么可能是买卖呢?《借款协议》中的抵押内容没有任何歧义,《美丽源购房协议书》又特别注明以“借款协议为依据”,即使不具备法律知识的人从这两份协议中也可以看出赵洁与华亚公司之间是清清楚楚的借款关系。赵洁所称的双方是商品房买卖、《借款协议》是为了支付买房前三个月的利息而签订,没有任何事实依据。2、从以上两份证据十分清楚地看出,赵洁与华亚公司之间是不规范的房产抵押借款关系,这种抵押是无效的。现实生活中,房地产开发企业以预售商品房形式抵押借款是经常发生的,为确保借款的安全,双方签订的是正式的商品房买卖合同,并到房产局备案。这种以签订正式商品房买卖合同的抵押形式在性质上尚且不能认定为商品房买卖合同,更何况本案没有签订正式商品房买卖合同,只是约定抵押,签订购房协议,这种不规范的抵押不产生法律效力。本案为借款设定抵押时,5号楼10套房产子虚乌有,该项目各种合法手续均没办理,不具备抵押的条件。退一步讲,即使具备了抵押条件,约定如不能还款,10套房产属赵洁所有,也是违反《担保法》第四十条规定而无效的。3、华亚公司与赵洁签订《购房协议书》时,5号楼不具备法定销售条件,即使签订,也属于无效合同。4、《购房协议书》不具备《商品房买卖合同》的基本条款。《美丽源购房协议》不是正式的购房协议,确定购房应签订房产局统一编号的《商品房买卖合同》,并到房产局备案。该购房协议,没有房屋的基本情况,没有每一套房屋的具体面积,没有每一套房屋的单价和总价,没有交房日期,没有房屋的交付标准,没有办理房产证的约定时间,没有违约责任的约定,等等,这样的协议,根本不具备商品房买卖合同的基本条款,不能认定为是商品房买卖合同。从房价上看《美丽源购房协议》也不是买卖合同。10套房产面积1380平方米,总价200万元,折合1449元/平方米,而在2005年3号楼的销售均价就已经达到了2700元/平方米,而且房价不断攀升,怎么可能1449元/平方米卖房?二、赵洁没有向华亚公司交付资金的证据。赵洁向华亚公司交付资金,华亚公司应当向赵洁出具收据,但赵洁却以收据丢了没有提供。赵洁所提供的所谓证据--收据存根,是在其起诉前,华亚公司为赵洁出具的一份存根复印件,补盖了华亚公司的新印章。华亚公司现在的新公章无法补出当时日期的收据,所以赵洁只能说200万元的收据丢了,华亚公司也只能为赵洁出具一份所谓证明交付资金的“存根”。赵洁作为出借人,对资金交付应当十分清楚,但赵洁不知道资金是怎么交付的,在二审答辩状写道:经答辩人(赵洁)进一步了解:资金分三笔以现金形式交到殷志军帐户上。赵洁所提交的三张没有存款日期的储蓄存款凭条,存款人是王晓g_、高永清,而且存入谁的帐户都不清楚。即使是存入殷志军的帐户,怎么能证明是赵洁向华亚公司交付了200万元资金?这是殷志军个人账户,不是华亚公司的帐户,不能证明赵洁向华亚公司交付了200万元资金。三、借款协议写明的借款原因是华亚公司资金周转紧张,向赵洁借款,并不是项目建设所借资金。盛润公司与华亚公司签订的《项目合作合同》,由盛润公司负责项目资金,华亚公司无需投入资金。华亚公司是独立法人,其借款应自行承担。本案中,华亚公司参与了一、二审整个诉讼过程,华亚公司没有举出任何该笔借款用于合作项目的证据。赵洁提交的华亚公司的记账凭证复印件,没有凭证附件,不能说明任何问题。而且,该记账凭证是矛盾的。按赵洁的说法,她在2005年8月8日交的200万元,华亚公司2005年8月9日支付了郑州同强混凝土公司货款100万元,那么账上应该剩余100万元,在其提供的新证据,华亚公司2005年9月28日的记账凭证上怎么还有200万元,100万元存入现金,100万元给指挥部,不是矛盾吗?2、按照盛润公司与华亚公司的《项目合作合同》的第十三条规定:商品房销售的款项,由合作双方指定的账户收取。而本案赵洁所谓的200万元购房款并没有交付到双方专门收取商品房销售款项的账户。四、本案根本不存在赵洁再审申请书中所述“华亚公司与盛润公司出现严重资金困难…中原区区委帮其筹款”的“两份协议出台的背景”。本案是华亚公司与赵洁恶意串通侵害盛润公司的利益。盛润公司资金充裕,根本不存在赵洁所称的“资金困难”“两份协议出台背景”问题,盛润公司更无需向赵洁借款。 再审中,赵洁向本院提交了三组证据作为新证据。第一组证据,6份《工程合同会签表》,证明程元国是两公司合作项目管理机构总经理;程元国笔迹和购房协议书一致。第二组证据,1、2005年8月9日郑州同强混凝土有限公司(以下简称同强公司)100万元收据及该公司《关于家世界及5#楼商品砼合同的报告》;2、华亚公司记账凭证。证明赵洁的200万元用于该合作项目。第三组证据,1、划款通知书、裁定书、特种转账借方传票。2、答辩通知书及盛润公司起诉状。证明除十套房产及90万元利息损失外,该错误判决又导致或将导致赵洁746899元损失。华亚公司对赵洁提交的证据质证意见为:第一组证据和第二组证据系华亚公司为赵洁提供,华亚公司对赵洁提供的证据没有异议。盛润公司对赵洁提交的证据质证意见为:这些证据不符合新证据的条件,不是新证据。对第一组证据的真实性无异议,程元国是盛润公司项目负责人,但是不能证明赵洁所要证明的问题。对第二组证据有异议。赵洁提交的仅是记账凭证复印件,没有原件,无法证明其真实性,且记账凭证只是记账用的格式纸,随时可以编造,没有原始转账凭证,不能证明华亚公司付款。收据也是复印件,真实性无法确定,而且,没有付款凭证不能证明是华亚公司付款,更不能证明该款与赵洁的200万元有关系。华亚公司在再审庭审中称,华亚公司没有收到赵洁的200万元资金,是华亚广场工程指挥部直接收到的,既然华亚公司不承认收到赵洁的200万元,所谓支付砼货款、转给华亚广场工程指挥部凭证是不真实的。盛润公司经查账,华亚广场工程指挥部没有收到华亚公司100万元资金,同强公司砼货款是盛润公司支付的,因此,赵洁的第二组证据证明不了赵洁200万元入了华亚广场工程指挥部的账,华亚广场工程指挥部根本没有收到该款项也没有用该款支付砼货款。第三组证据与本案的事实无关,赵洁错误起诉盛润公司,错误查封盛润公司财产,应当承担相应的法律后果。
  赵洁向本院申请向盛润公司和华亚公司调取2005年8月9日同强公司100万元收据及该公司《关于家世界及5#楼商品砼合同的报告》;2、华亚公司2005年9月28日预付项目管理机构指挥部100万元的凭证。因华亚公司与盛润公司另一诉讼案件,华亚公司的账簿存于河南华夏会计师事务所有限公司,2009年10月16日,本院根据赵洁的申请,向华夏会计师事务调取记账凭证、收据。华亚公司的帐薄未交予华夏会计师事务所,华亚公司不予以提交记账凭证原件及附件,法院无法调取华亚公司的记账凭证原件及附件。本院调取了同强公司的收据以及付款凭证,该收据以及付款凭证现存于华亚广场工程指挥部帐内。付款凭证显示,该100万元砼款是华亚广场工程指挥部支付给同强公司的。盛润公司的质证意见是:收据原件及付款凭证存于华亚广场工程指挥部,说明是华亚广场工程指挥部处理的账务,不是华亚公司的账务。同强公司的100万元砼款是华亚广场工程指挥部支付的,不是华亚公司支付的。华亚公司的代理人及赵洁对本院调取的上述证据未发表意见。
  本院经再审查明的事实与本院二审查明的事实一致。
  另查明:1、《项目合作合同》第十三条约定:“商品房销售的款项,由合作双方指定的账户收取。”2、给同强公司的100万元砼货款是华亚广场工程指挥部支付的,华亚公司没有支付100万元。
  对本案争议的焦点问题,本院再审评判如下:
  一、关于赵洁与华亚公司之间是借款关系,还是商品房买卖关系的问题。
  本院再审认为:2005年8月8日同一天赵洁与华亚公司签订了《借款协议》、《美丽源购房协议书》。《借款协议》约定了借款时间、金额、利率,约定用5号楼10套房产抵押,建立了赵洁与华亚公司之间的借贷关系。对约定抵押的10套房产,赵洁与华亚公司签订了《美丽源购房协议书》,注明“以借款协议为依据”,说明《美丽源购房协议书》是为了借款抵押而订立。赵洁申诉称,两公司为了不让赵洁吃提前交房款的亏,所以在签订《美丽源购房协议书》时又签订了《借款协议》,赵洁对此没有提交证据予以证明,而且赵洁的说法与《借款协议》所记载的借款、抵押内容矛盾,本院对赵洁的解释不予采信。《借款协议》约定:“华亚公司因资金紧张,向赵洁借款200万元,”借款的主体是华亚公司,华亚公司作为独立法人,有自己的经营行为,可以向外借款。《项目合作合同》仅在合作范围内的业务对双方产生约束力,对项目合作外的行为没有约束力。华亚公司是为华亚公司借款,不是为华亚项目借款,因此,赵洁申诉称:“终审判决断章取义,无视《美丽源购房协议书》与《项目合作合同》之间联系。因为华亚公司没有筹资的义务,所以才没有必要去借款。而根据《项目合作合同》中约定:由华亚公司负责商品房合同的签订,这正好印证了《美丽源购房协议书》的真实性,从而排除了借款的可能性”的理由不能成立,本院不予采信。
  赵洁申诉以《美丽源购房协议书》、华亚公司复函、收据存根为证据,主张赵洁与华亚公司之间是购房关系。本院认为:《美丽源购房协议》是商品房买卖的认购协议,不是正式的《商品房买卖合同》,依据《借款协议》内容及《美丽源购房协议书》备注,双方的意思表示是借款、抵押,不是购房。赵洁没有提交交款的收据,其主张的200万元资金是王晓g_,高永清存入殷志军个人银行卡上,华亚公司没有将200万元资金存入华亚广场工程指挥部销售帐户上,复函、收据存根系华亚公司提供,因华亚公司提供证据以证明盛润公司承担责任,减轻华亚公司责任,该证据证明力较弱,以此不足以证明赵洁与华亚公司之间是购房关系。赵洁主张与华亚公司之间是购房合同关系,缺乏证据支持,本院不予采信。盛润公司主张赵洁与华亚公司之间是借款关系成立,本院予以支持。
  二、关于盛润公司是否应与华亚公司共同承担向赵洁还款或交付房屋责任的问题。
  本院再审认为:盛润公司与华亚公司2004年10月8日签订《项目合作合同》,约定双方设立统一的合作组织-郑州华亚广场工程指挥部,以华亚公司名义共同开发华亚工程项目。盛润公司、华亚公司是独立的法人,双方仅是合作开发华亚广场项目,因此,盛润公司、华亚公司不是合伙联营企业,双方仅对华亚项目所产生的债权债务按照《项目合作合同》约定承担责任,各自债权债务仍然由自己承担。赵洁申诉主张盛润公司和华亚公司是合伙型联营的关系不能成立,本院不予采信。《借款协议》约定:“华亚公司因资金紧张,需借用赵洁资金2000000元”,落款为华亚公司,华亚公司加盖了其财务公章。该协议文字表达没有歧义,双方当事人意思表示真实,因此,借款的主体是华亚公司。依据合同相对性原则,对赵洁的200万元借款是华亚公司单方债务,应由华亚公司单独偿还,盛润公司没有偿还的义务。关于200万元借款是否用到华亚项目。赵洁申诉主张,华亚公司200万元借款用于华亚项目,因此,盛润公司应承担责任。赵洁为支持其主张,提交了华亚公司2005年9月28日记账凭证,以此证明华亚公司转给华亚广场工程指挥部100万元,提交同强公司的收据,以此证明支付给同强公司砼货款100万元。赵洁提交的记账凭证为复印件,未提交记账凭证附件。记账凭证是记账会计依据原始单据制作的,没有原始单据的记账凭证,不能单独作为证据使用,证明向华亚广场工程指挥部支付100万元资金,应有支付100万元资金凭证,因此,以记账凭证不能证明华亚公司向华亚广场工程指挥部支付100万元资金。本院根据赵洁申请,向河南华夏会计师事务所有限公司调取记账凭证,该公司没有收存华亚公司的帐,华亚公司未提供记账凭证原件及付款凭证,赵洁、华亚公司主张华亚公司向华亚广场工程指挥部支付100万元,证据不足,本院不予支持。同强公司的收据及付款凭证原件现存于华亚广场工程指挥部帐内,记账凭证及付款凭证显示,是华亚广场工程指挥部支付给同强公司100万元砼货款,不是华亚公司支付。赵洁申诉主张200万元借款用于华亚项目的理由不能成立,本院不予支持。
  华亚公司在庭审中辩称:“我方没有收到200万,是指挥部收到200万元”,与其一审、二审的收到赵洁200万元资金的诉讼理由相矛盾,而且没有提交证据予以证明,华亚公司应承担归还赵洁200万元借款本息的责任。
  赵洁在庭审中向本院申请鉴定本案购房协议书是否是程元国书写,证明程元国代表盛润公司签约,盛润公司理应对协议承担责任。本院认为,不论购房协议书上的字迹是否为程元国的字迹,均不能以此证明盛润公司应对该协议承担责任,因为该合同内容可以为任何一台打印机打印,也可以为任何人书写,书写人仅应对字面错误负责任,而不应对合同中的权利义务负责。合同的权利义务应当由合同上签字盖章的当事人负责。该合同的当事人为赵洁和华亚公司。故,该鉴定结果没有法律意义,本院不予准许。
  综上所述,赵洁与华亚公司是借款关系,不是商品房买卖关系,赵洁的200万元借款未用于华亚项目,赵洁的200万元借款是华亚公司的单独债务,赵洁可另行向华亚公司主张权利,盛润公司对华亚公司的债务不承担责任,赵洁的申诉理由不能成立,本院不予支持。本院二审判决认定事实清楚,适用法律及处理结果正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条、第一百五十三条第一款第一项之规定,经本院审判委员会研究决定,判决如下:
  维持本院(2008)豫法民一终字第24号民事判决。
  本判决为终审判决。
  审 判 长 张 艾 华
  代理审判员 李 新 兴
  代理审判员 刘 建 梓
  二0一○年 二月 八日
  书 记 员 杨 迪
徐涛律师15327446830   QQ574659129


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