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潍坊市城市商品房预售管理办法-潍坊律师徐振才

发布日期:2012-07-25    作者:徐振才律师
 第一章 总 则   第一条 为加强我市城市商品房预售管理,切实保障当事人的合法权益,促进我市房地产市场平稳健康发展,根据《中华人民共和国房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省商品房销售条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》及其他有关规定,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 本办法所称商品房,是指由房地产开发企业(以下简称开发企业)在城市规划区范围内依法取得国有土地使用权的土地上开发建设,向社会公开销售的房屋及其附属设施。
  本办法所称商品房预售,是指开发企业依法将正在建设中的商品房预先出售给买受人,由买受人支付定金或预付房价款的行为。
  第三条 本办法适用于潍坊市行政区域内的城市商品房预售及其管理。
  第四条 商品房预售应当遵循自愿、平等、公平和诚信的原
  则。
  第五条 市住房和城乡建设行政主管部门(以下简称预售管理部门)负责全市商品房预售管理工作。
  各县市人民政府预售管理部门负责本行政区域内商品房预售管理工作。
  各区、市属各开发区预售管理部门负责委托范围内商品房预售管理相关工作。
  发改、国土、规划、工商、税务、物价、财政、银监等部门,按照各自职责分工,共同做好与商品房预售有关的管理工作。
  第二章 商品房预售管理
  第六条 商品房预售实行许可制度。
  申请商品房预售许可的主体必须是具有房地产开发资质的开发企业。
  开发企业进行商品房预售,应当向当地预售管理部门提出申请,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。
  第七条 申请商品房预售许可,应当符合下列条件:
  (一)已交付全部土地使用权出让金,取得国有土地使用权证书。
  (二)持有房地产项目开发经营权证明,建设工程规划许可证和施工许可证;
  (三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程总投资的25%以上(除土地价款以外投入的资金)。商品房预售形象进度为:六层及以下商品房建筑主体应达到地上二层以上,七层至十一层商品房建筑主体应达到地上三层以上,十二层及以上商品房建筑主体不低于地面以上四分之一;
  (四)预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权利且未被司法机关或者行政机关查封、扣押;
  (五)商品房预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、经营性或者非经营性配套公共设施清单以及公共建筑的产权归属等内容;
  (六)已完成预测绘并建立楼盘表;
  (七)已办理前期物业确认手续。
  第八条 开发企业申请商品房预售许可,应当提报下列材料并对其真实性负责:
  (一)商品房预售许可申请表;
  (二)营业执照、资质证书和开发经营权证明;
  (三)国有土地使用权证、建设项目立项批准文件、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证;
  (四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明、工程施工合同和工程施工进度计划表;
  (五)前期物业服务合同、物业管理方案确认单、房屋使用管理维修公约;
  (六)政府控制预留房证明文件;
  (七)经预售管理部门备案的商品房预售方案;
  (八)商品房预售资金监管证明文件;
  (九)预测绘文件、楼盘表、规划设计图纸、商品房预售总平面图、分层平面图、分户面积图;
  (十)企业法定代表人以及委托代理人身份证明、委托书。
  第九条 商品房预售许可,应当按照下列程序办理:
  (一)受理。开发企业按本办法第八条的规定提交有关材料,材料齐全符合法定形式的,预售管理部门应当场出具受理通知书;材料不齐全或者不符合法定形式的,应当场或者5日内一次性书面告知需要补正的全部材料。
  (二)审核。预售管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核,并到施工现场查验申请预售项目工程形象进度是否达到预售标准,填写现场查验报告。
  (三)许可。对符合法定条件的,预售管理部门应当在受理之日起10日内,依法做出准予预售许可的书面决定,并向开发企业颁发《商品房预售许可证》;对不符合法定条件的,预售管理部门应当自受理之日起10日内,依法做出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由,告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利,并送达开发企业。
  (四)公示。《商品房预售许可证》应当加盖当地预售管理部门印章并予以公示,公众有权查阅。
  第十条 商品房项目一般应以同期取得的《建筑工程施工许可证》载明的范围为单位申办预售许可,申请预售许可的最小规模为栋,不得分层、分单元申请预售许可。
  第十一条 开发企业预售商品房之前,应当合理确定销售价格,明码标价,一套一标。物价部门应当会同相关部门制定并公布房地产开发价格行为规则,引导、规范开发企业依法自主定价。   具体办法按照有关法律法规以及我市有关规定执行。
  第十二条 开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。取得《商品房预售许可证》后的商品房项目,开发企业不得擅自变更规划、设计。经有关部门批准的规划和设计变更导致申请预售许可时的相关内容发生变化时,开发企业应当持预售变更申请表,及时到预售管理部门办理预售许可变更手续。
  第十三条 规划、设计变更导致预售商品房的结构、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。
  买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由开发企业承担违约责任。
  第十四条 预售管理部门对已核发《商品房预售许可证》的项目工程进展情况进行监督检查,发现问题,即时责令开发企业限期改正。
  预售管理部门应当设立投诉电话,及时受理、答复投诉。
  第十五条 实行商品房预售方案备案制度。开发企业申请商品房预售许可时,应当按照诚信、合法、科学、合理的原则制定商品房预售方案,明确上市预售进度,按照方案预售商品房。预售方案应提交预售管理部门备案。
  商品房预售方案管理备案的具体办法,由市、县预售管理部
  门制定。
  第十六条 商品房预售合同严格实行网上备案登记制度。有关办法按照潍政办字〔2008〕188号文件规定执行。
  第十七条 实行商品房预售资金监管制度,预售管理部门负责商品房预售资金的监管工作。监管期限自项目核发《商品房预售许可证》开始,至项目办理房产初始登记止。开发企业进行商品房预售前,必须设立监管账户,与预售管理部门、监管银行签订商品房预售资金监管协议书。商品房预售所得的款项,必须用于与预售商品房有关的工程建设,不得挪作他用。
  商品房预售资金的缴存、拨付和监管,严格按照有关规定执行。
  第十八条 建立商品房预售资金监管信息系统,对预售资金缴存和拨付进行全过程、全方位管理,为房地产开发企业和金融机构提供优质的信息服务平台。第三章 商品房预售经营
  第十九条 开发企业可以自行预售商品房,也可以由商品房承销机构代销或者包销商品房。开发企业和商品房承销机构不得销售不符合销售条件的商品房。
  采取代销或者包销方式预售商品房的,商品房承销机构须在
  当地商品房预售管理部门备案。
  第二十条 建立商品房预售信息公开制度。商品房预售时,开发企业和商品房承销机构应当在商品房销售现场明示企业法人营业执照、开发企业资质证书、房地产开发经营权证明、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、商品房预售资金监管证明、前期物业服务情况说明、建筑节能信息、商品房预售方案、商品房预售合同、楼盘销控表、商品房销售明码标价(备案)表以及其他需要明示的信息。
  商品房承销机构应当向买受人明示有权销售商品房的证明文件。
  第二十一条 开发企业和商品房承销机构应按国家、省、市有关规定如实发布商品房预售广告,明示开发企业名称、商品房承销机构名称和备案编号、《商品房预售许可证》批准文号,并接受工商行政管理部门的监督管理。
  第二十二条 开发企业和商品房承销机构预售商品房时设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修标准等与样板房是否一致;未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。
  第二十三条 开发企业应当在取得《商品房预售许可证》之日起10日内,严格按照《商品房预售许可证》批准的用途和范围以及申报价格,将全部准售房源一次性对外公开销售,不得以各种借口分批、分次销售。
  第二十四条 开发企业和商品房承销机构不得采取返本销售或者变相返本销售的方式预售商品房,不得采取售后包租或者变相售后包租的方式预售商品房,不得进行虚假交易。
  第二十五条 住宅商品房应当按套销售,不得分割拆零销售;商业用房、写字楼等其他商品房应当按幢、层、套、间进行销售。
  第二十六条 销售住宅商品房,可以按照套内建筑面积、建筑面积或者按套计价结算,当事人另有约定的除外。按照套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
  第二十七条 已取得《商品房预售许可证》的开发企业和商品房承销机构,在订立商品房预售合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房预售合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房预售合同的,开发企业和商品房承销机构应当向买受人返还所收费用。当事人双方另有约定的,从其约定。
  订立商品房预售合同后,开发企业和商品房承销机构收取商品房预售款时,应当开具税务部门监制的房地产预收款收据。
  第二十八条 未取得《商品房预售许可证》的项目,开发企业和商品房承销机构不得进行预售,不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等任何形式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用,不得参加任何展销活动。
  第二十九条 开发企业和商品房承销机构不得以含有格式条款的合同、通知、声明、告示或者其他方式,对商品房买受人作不公平、不合理的规定,或者作减轻、免除其自身民事责任的规定。
  除在商品房预售合同中约定和载明的商品房预售价款外,开发企业和商品房承销机构不得再向买受人收取其他款项。
  第三十条 禁止预售商品房的买受人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、买受人取得房屋所有权证之前,预售管理部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的买受人不一致的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。
  第三十一条 开发企业按预售合同向买受人交付商品房时,应当向买受人提供以下材料:
  (一)该商品房已取得建筑工程竣工验收合格证明文件;
  (二)有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术
  报告书;
  (三)房地产开发合同约定的商品住宅性能认定文件;
  (四)物业管理企业查验承接物业共用部位、共用设施设备
  等证明材料;
  (五)买受人共有的非经营性配套公共建筑和公共设施清单;
  (六)物业质量保修金交存证明;
  (七)商品房预售合同约定的应当提供的其他材料。
  该商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。
  第三十二条 开发企业应当按照商品房预售合同的约定按期交付商品房;迟延交付的,应当承担违约责任。经催告在3个月内仍未交付的,买受人有权解除合同,开发企业应当赔偿由此给买受人造成的实际损失。
  第三十三条 买受人应当按照商品房预售合同的约定,接收符合交付条件的商品房,不得无故拖延或者拒绝接收。商品房交付使用后,当事人按照预售合同约定向房屋登记机构依法办理权属登记手续。
  第三十四条 加强商品房销售人员管理,实行商品房销售人员持证上岗和挂牌服务制度。商品房销售人员在销售服务时,应佩戴统一注册编号的胸牌,实行亮牌服务,接受社会监督。
  第四章 法律责任
  第三十五条 开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的,根据《城市房产开发经营管理条例》第三十九条规定,由预售管理部门责令停止违法预售行为,没收违法所得,并可处已收取的预付款1%以下的罚款。
  第三十六条 开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料,或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的,根据《城市商品房预售管理办法》第十五条规定,由预售管理部门责令停止预售,撤销商品房预售许可,并处3万元罚款。
  第三十七条 开发企业或者商品房承销机构在预售商品房过程中有下列行为之一的,依照《山东省商品房销售条例》第四十八条的规定,由预售管理部门责令其限期改正,给予警告,并处以3万元以上10万元以下罚款:
  (一)采取返本销售或者变相返本销售的方式预售商品房的;
  (二)采取售后包租或者变相售后包租的方式预售未建成商品房的。
  第三十八条 开发企业未按规定使用商品房预售款的,根据《城市商品房预售管理办法》第十四条规定,由预售管理部门责令限期改正,并可处违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款
  第三十九条 在未解除商品房预售合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的,根据《商品房销售管理办法》第三十九条规定,由预售管理部门责令限期改正,并处2万元以上3万元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第四十条 开发企业、商品房承销机构、广告经营发布单位和个人发布商品房预售广告违反《中华人民共和国广告法》等法律、法规和规章的,由工商行政管理部门依照相关法律、法规和规章的规定予以处罚。
  第四十一条 开发企业或商品房承销机构在预售商品房过程中的价格违法行为,由物价部门依照相关法律、法规和规章的规定予以处罚。
  第四十二条 预售管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,由司法机构依法追究刑事责任。
  第五章 附 则
  第四十三条 本办法自2012年8月1日起施行,有效期至2017年7月31日。原《潍坊市城市商品房预售管理办法》(潍政发〔2001〕54号)同时废止。
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