深圳房地产律师-房产土地使用年限--你注意了吗？

买房时,你会看价格、看地段、看户型……但你注意到楼盘所处地块的土地使用期限这个问题了吗?
某先生看中了某楼盘的一套住房，准备下单。当他与开发商签订合同时，却发现开发商土地使用年限少了。原来，这家开发商3年前就已经取得了该块土地的土地证，拥有了该块土地的开发权，而目前所买的这套住房要等到明年年底才能正式交房，这套住房在使用年限上就少了4年。
许多购房者在购房时往往会以为自己所买房屋的使用年限是从取得产权证或土地证的时间算起的。甚至不少购房者可能根本就没有重视过土地使用年限，70年、50年，显得很漫长，换上谁也不知道50年之后，世界会是一个什么模样。经售楼小姐稍微引导一下，就能打消购房者的顾虑。
购房者可以为了小小的折扣通宵排队，却从来就没有人对使用年限提出质疑。购房者可以为了某一处墙面渗水而要求开发商退房赔款，却从来没有购房者因为使用年限非正常范围的不足而上诉至法院。
土地使用年限从何时开始算
购房者在购买商品房时，房价中包含了土地出让金的部分，在取得产权的同时也取得了土地使用权，该土地的使用期从开发商取得土地使用证之日算起，只不过在房屋买卖过程中，土地的使用权人由开发商变为购房者，如果开发商在4年前就取得了土地证，那么这套房屋的土地使用时间就是从四年前开始算的，你购买了这套房屋，在无形中，土地使用期限就减少了4年。当然，商品房的实际使用年限不太可能完全达到法定最高土地使用年限。一个房地产项目整个开发流程下来，即使一切顺利也往往需要两三年时间，可以说，实际使用年限比法定最高年限少5年之内，都可视之为正常情况。但造成年限"缩水"的原因很多，不同情况要区别对待，有些原因是客观因素造成的，有的则是人为因素造成的，例如开发商闲置土地不及时开发。针对此类土地，杭州市今年已经采取了措施，对占用耕地连续两年未使用的房地产项目用地，无偿收回土地使用权；对非占用耕地的长期闲置的房地产项目用地，也要依法进行处理。
另外，提醒购房者应该注意的是，和开发商签订商品房销售合同时，开发商必须将竣工时间、交付时间、入住时间等重要的进度安排明确告知购房者。并在商品房销售合同中约定延期交付赔偿金额，如遭遇延期交付，购房者可以要求赔偿。
中国的土地出让使用年限分别有如下几种

一、 住宅用地（也就是人们常说的商品房用地）。全国统一执行的土地使用年限为70年。
二、工业用地（也就是人们常说的工厂、工业区）。全国统一执行的土地使用年限为50年。
三、教、科、文、卫等带有福利性质的用地。全国统一执行的土地使用年限为50年。
四、商、娱、旅等盈利性项目用地。全国统一执行的土地使用年限为40年。
五、其他综合类性质用地。全国统一执行的土地使用年限为50年。
六、农民房（这类房子，通过一种集资房的形式，变相地流到了市场，也就是经常听到的集资房、农民房）。这类土地多数是永久性用地。因为农民的耕种土地被用作了工业发展，为了保证没有了土地的农民生活，政府将这类农民用土地，供给农民永久性使用。
值得注意的是：由于早期的房地产市场并不成熟，许多城市都曾出现过一些商品房只有50年的使用权问题。还要提醒购房者的是，最近两年冒出的许多新商品房种类，如单身公寓、产权式酒店、酒店式公寓等，并广受各买房者的欢迎。不过，在买这些房屋之前，您有必要搞清房屋的用途和土地使用年限。
就房屋用途而言，主要有住宅、商业、办公、商住等几种。用途不同，房价是有所差别的。在此，购房者要特别留心的是商住用途的房屋。一般来说，商住楼是指整栋楼房中既有商用的房子，又有住宅用途的房子，而楼内每一套房子只能有一个用途，要么住宅，要么商用，不能兼具住宅、商用两种用途。因此，购房者在签订购房合同时，一定要就房屋用途的条款询问清楚，约定明确。另外，只有住宅用途的房屋，购房者才能把户口迁进去。


●购买商住两用楼时应注意以下因素：

一、土地使用年限。商住两用楼的用地一般为公建性质，最高土地使用年限为50年，而住宅用地的土地使用年限为70年；
二、房屋分摊的共有建筑面积。商住两用楼的规划设计标准要比普通住宅高，如门厅面积比较大，楼梯、门厅的出入处按规定必须有两处，这无疑将增加分摊的共有建筑面积；
三、税负。我国对住宅交易的契税实行优惠税率，一般要低于其他用途的商品房。购买商住两用楼时就无法享受优惠税率；
四、按揭贷款年限。目前住宅按揭贷款最高可达8成30年，但对商住两用楼一般只有6成10年；
五、使用成本。商住两用楼的物业管理费、水电费一般要高于住宅；
六、房屋的使用功能。一般情况下，商住两用楼没有单独的厨房；
七、落户。商住两用楼不是住宅，一般情况下是不允许落户（迁户口）的。

补交土地出让金可续租土地
《中华人民共和国城市房地产管理法》第21条中明确规定："土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当最迟于届满前1年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该块土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。"这一条规定说明，土地使用年限届满时，存在两种情况：一种是使用者需要继续使用土地的，相对于别人有优先使用权，可以申请继续使用该土地；另一种是因社会公共利益需要国家收回该块土地，按照现行规定，国家无偿收回土地使用权和房产所有权。
那补交金额会是多少呢？据国土资源局表示，由于离实际土地使用年限到期日期还比较远，相关的细则还暂未出台。
据记者了解，深圳市已于2004年4月出台了《深圳市到期房地产续期若干规定》，其中第三条中规定，到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则延长土地使用年期。延长方式包括补交地价签订土地出让合同或支付土地租金签订土地租赁合同。在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期的，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%并按约定年期修正，补交地价一次性支付，土地租金按年支付，其标准由深圳市国土管理部门定期公布。
在办理延期土地使用权的手续时，还应特别注意一个问题。您是否持有《国有土地使用权证》，许多人没有《国有土地使用权证》,使自身合法权益得不到保障。曾发生过这样一件事,某地区一开发商擅自占用几幢居民楼中间的公共绿地建房,居民认为这块公共绿地已被大家买下,开发商此种行为侵犯了大家共同利益,遂起诉至法院,但在法院却拿不出对这块土地拥有使用权的合法证据--《国有土地使用权证》,法律上得不到支持。像这样的开发商侵犯业主合法权益的事情并不多见,但像这样拿不出自己所住房屋的《国有土地使用权证》的产权人却不在少数,应该说,许多购房者可能根本不知道还要办《国有土地使用权证》,都认为只要拿到《产权证》就万事大吉。
那《国有土地使用权证》是不是可有可无呢? 其实没有《国有土地使用权证》将会给你带来许多问题。办理房产的转让、抵押时必须两证齐全--《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》。同时,如果没有《国有土地使用权证》,一旦你的房屋所在土地使用期限到期,就不能申请续期,你的房产将无偿由国家取得。另外,由于当初你所支付的购房款中已包括了支付你所占那部分土地的出让金,购得房屋的同时获得了那部分土地的使用权,如果土地未到期就遇到拆迁,不但要对你的房产进行补偿,还要对你的地产进行补偿。例如你购房取得65年土地使用权,住了15年就遇到拆迁,那不仅要对你房屋进行补偿,还要对你剩余的这50年土地使用期进行补偿。如果你没有《国有土地使用权证》,这部分权利就有可能得不到保证。

如何计算二手房的土地年限
因购买的公有住房是使用过的二手房，其土地使用年限如何计算确定？
如已购公有住房和经济适用住房的土地是以划拨方式取得的，即从该楼第一套房屋首次上市交易之日起核定其土地出让年限，其他房屋上市时，依上述办法分别计算使用年限，最终保证同一宗土地、同一栋楼的土地出让年限终止日相同。其中钢混结构、砖混结构房屋，其土地使用年限最高不超过70年；砖木结构房屋，其土地使用年限最高不超过50年。例如：某栋钢混结构房屋1997年竣工，该楼第一套房屋首次入市交易日期为1999年，其土地使用年限=70年-(1999年-1997年)=68年(2067年止)，如该楼第二套房屋于2002年入市交易：其土地使用年限：70年-(2002年-1997年)=65年(2067年止)。
如已购公有住房新占土地是以出让方式取得的，其土地使用年限仍按原《国有土地使用权出让合同》或转让合同和《国有土地使用权证》规定的出让年限减去已使用的年期计算。