楼上漏水，楼下遭殃，数年维权，其路漫漫

楼上漏水，楼下遭殃，数年维权，其路漫漫
 
区先生长期经商，颇有积蓄。为改善生活也为财产的保值增值在东海岸购买了一房地产开发商开发的海景房屋一套，用作度假使用。2005年房屋交付后，区先生及进行装修并入住。入住不久就发现外墙出现严重渗水并且将墙面粉刷的涂料浸坏影响居住。区先生想，既然还在房屋的保修期内，应该要求开发商进行维修，于是，向小区的物业反应了情况。物业将区先生的保修亦转给开发商。开发商派人对区先生房屋墙面进行了维修。但不久之后，区先生发现墙面仍然渗水，再次造成损坏。无奈区先生再次要求开发商维修。第二次维修后，不久仍然存在渗水，问题并没解决。问题一直拖到2009年。在区先生不断的交涉下，开发商委派人员会同物业再次对渗漏进行排查。后来认为是楼上住户阳台漏水造成的，并通知楼上住户进行维修。楼上住户局部砸开阳台地面对防水进行了处理。渗水虽有好转但还存在渗漏现象并没有全部解决。由于各方互相推诿致使渗水问题仍拖延不能解决，区先生无奈只得将开发商、物业公司、楼上住户告上法庭要求赔偿房屋不能使用造成的损失以及立即进行维修排除妨碍。
开发商认为房屋已经过来保修期，其不再承担责任。即使没有过保修期，也是由于楼上住户造成的也不应由其承担责任。
物业公司认为，其与区先生仅仅是物业服务关系，房屋渗水与其无关，不应由其承担责任。
楼上住户认为，其是从其他人处购买的二手房，阳台的装修不是其所为，即使是阳台装修时破坏了防水，责任也只能由原业主承担。
该类纠纷诉至法院，在审理过程中如果当事人之间不能就责任方达成一致认识，法庭一般只能委托专业的鉴定机构进行鉴定。确定形成的原因进而确定责任主体。在本案这个复杂的关系中，在没有鉴定结论之前，我们对各种情形进行假设，在假设的基础上对各方当事人的责任进行分析。
1、如果房屋的渗漏是由于房屋的防水施工或者设计问题造成的。显然在该种情形下应由开发商根据有关保修的规定以及房屋质量保修书履行维修义务。
那么此种情况下，作为楼上的业主是否要承担责任呢？我的回答是肯定的。虽然防水是由于开发商出售的房屋质量造成的。但该房屋的产权归楼上业主所有。其所有的不动产存在的质量瑕疵造成相邻不动产的损害，理应承担赔偿责任。当然由于开发商提供的房屋有质量瑕疵，如果开发商不主动赔偿，在楼上业主赔偿后，其可以依据购房合同追究开发商的违约责任，以此获得补偿。
2、如果房屋漏水是由于楼上业主装修造成的。该种情形下，楼上业主是破坏防水的责任人显然应对自己的行为承担责任。那么在该种情况下开发商是否应承担责任呢？因为开发商在保修期内应对区先生所购买的房屋承担保修义务的前提是质量存在问题。如果是人为造成，应属于管理不到位造成的。应由管理者或者所有者承担责任。现在商品房的建筑物区分所有权的特性决定了，购房人不能对其专有部分以外的部分进行直接的管理或者进行防护。由于物业服务公司是该职责的履行者，因此造成的损害应由物业公司承担管理责任，由行为人承担直接责任。如果找不到行为人应由物业公司承担责任。如果专有部分是人为造成的或者专有部分以外部分是购房人自己造成的，也只能由其自行承担责任。
3、如果房屋的防水施工质量或者设计有问题，同时楼上业主也破坏了防水的。该种情形，防水存在质量问题应由开发商承担责任，如果业主的行为造成更严重的损害，业主应在增加的范围内承担责任（该处为最终责任）。