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开发商一房二卖法律责任分析

发布日期:2012-08-22    作者:李芬律师






市民王某与某房地产开发公司签订一份预售商品房买卖合同,约定由王某购买某小区5-丁-602号房。合同签订后,王某按约支付了全部购房款,只等房地产开发公司交房。然而到了合同约定的交房日期,房地产开发公司却迟迟不能交付,王某多次催促,最后才得知该小区5-丁-602号房早就已被房地产开发公司卖给了刘某,刘某也已经取得了房屋所有权证。王某愤而提起诉讼,要求房地产开发公司返还已付房款、赔偿相应利息及其他实际损失、支付相当于已付购房款的赔偿金。

房地产开发公司一房二卖的行为(即先后以两个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人),给买房人王某造成了严重的损害。对于这种一房二卖的行为,法律是如何规范的?

商品房买卖行为适用的法律有《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》等,由于商品房交易行为比较复杂,最高人民法院在2003年3月24日发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《司法解释》),专门针对房地产开发企业作为房屋出卖方的商品房买卖合同行为进行规范处理。本文主要围绕该司法解释,对房地产开发商一房二卖的法律责任作一分析。

一、一房二卖的出卖方必须是特定主体,即房地产开发商。

《司法解释》第一条明确规定,解释中所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。因此在本文中所涉及的一房二卖的销售方为特定主体,即房地产开发商。

二、一房二卖中所涉及的买卖合同的效力

1、一房二卖的情形
 
一房二卖,指房地产开发商作为出卖人先后或同时以两个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。

根据我国《城市房地产管理法》的规定,国家实行房屋所有权登记发证制度,取得房屋应当申领房屋所有权证书。因此在商品房买卖中有二个阶段,首先依法签订房屋买卖合同,这是一个债权行为,即在买卖双方之间产生特定的债权债务关系;其次所有权登记,这是一个物权行为,即房屋的所有权从出卖人转移给买受人,买受人成为房屋的所有权人。所以在一房二卖中可能出现两种情形:
(1)两个买受人中,有一个买受人已取得房屋所有权证。
(2)两个买受人都没有取得房屋所有权证。

2、一房二卖所涉及合同的效力

(1)先、后买受人中有一个买受人已取得房屋所有权证,而所有的房屋买卖合同均签订于取得房屋所有权证之前,则所涉及的买卖合同为有效或为可撤销。

根据《民法通则》及《合同法》的有关规定,在房屋所有权未作变更登记时,房地产开发商作为所有权人,有权处分自己的财产,因此所签订的数份买卖合同只要不具有法定的无效情形,自成立时起生效。但由于房地产开发商自后买卖合同签订时起存在欺诈的情形,因此后买受人在无法取得房屋时,有权请求法院或仲裁机构撤销合同。

(2)先、后买受人中有一个买受人已取得房屋所有权证,签订于取得房屋所有权证之前的合同,为有效合同;签订于取得房屋所有权证之后的合同,为无效合同。

在房屋所有权作了权属登记之后,所有权主体已经不再是房地产开发商,在这种情况下房地产开发商继续以销售方的名义出卖房屋,构成无处分权人处分他人财产,根据《合同法》的有关规定,相应的合同无效。

(3)先、后买受人都没有取得房屋所有权证,如上所述,只要不存在法定的无效情形,所有的买卖合同均为有效或为可撤销。

(4)在房屋拆迁补偿安置中,如果作为拆迁人的房地产开发商明确以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,而后又将该安置房屋另行出卖给其他人,被拆迁人主张优先取得补偿安置房屋的,其他买卖合同无效。如果被拆迁人主张解除拆迁补偿安置协议,则其他买卖合同可认为有效。

这在《司法解释》第七条中作了明确规定,这一规定是为了保护被拆迁人的利益,因为被拆迁人在拆迁活动中很有可能面临无房可住的情形,而安置房是其唯一的依靠,所以从保护弱者和公平正义的角度出发,应对被拆迁人取得安置房的权利作一特殊保护。也有人把这称为特种债权优先权,即被拆迁人对特定的安置房屋的债权视为一种特种债权,赋予物权的优先效力,也就是债权物权化。

(5)如果房地产开发商与第三人恶意串通,进行一房二卖的,则相应的合同无效。
依据《合同法》第五十二条的规定,恶意串通,损害第三人利益的合同无效。根据《司法解释》第十条规定,即使房屋已经交付给恶意的第三人占有使用,善意买受人仍可主张第三人的合同无效。

三、一房二卖的法律后果

1、从民事责任角度分析

(1)对于有效合同的当事人

任何一个买受人都有权要求房地产开发商履行合同,交付房屋。而从公平合理的角度出发,房地产开发商应对第一买受人履行交付义务,而对其他买受人承担相应的违约责任。具体而言,根据《司法解释》第八、九条规定,未取得房屋的买受人可以要求房地产开发商解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、并要求房地产开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

(2)对于可撤销合同的当事人

根据《合同法》的规定,具有撤销权的买受人在知道或应当知道一房二卖情况之日起一年内可以请求法院或仲裁机构予以撤销合同,并根据《司法解释》第九条规定,要求房地产开发商承担返还已付购房款及利息、赔偿损失、及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

(3)对于无效合同的当事人

无效合同的善意买受人可以请求法院或仲裁机构宣告合同无效,并根据《司法解释》第九条规定,要求房地产开发商承担返还已付购房款及利息、赔偿损失、及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

(4)二种情况下的特殊处理

第一种情况:根据《司法解释》第七条的规定,在房屋拆迁补偿安置协议中,如果拆迁人明确以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,那么被拆迁人享有优先权,即使后买受人已经取得房屋并办理登记手续,其仍可以主张后买卖合同无效,请求撤销房屋所有权登记,并要求房地产开发商交付房屋。

如果被拆迁人不主张上述权利,其可以要求房地产开发商解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

第二种情况:后买卖合同存在恶意串通的情形。根据《民法通则》、《合同法》、《司法解释》第十条规定,善意买受人可以主张恶意串通的合同无效,即使恶意串通人已经取得房屋并办理了登记手续,善意买受人仍可以主张其合同无效,请求撤销房屋所有权登记,要求房地产开发商交付房屋。

如果善意买受人不主张上述权利,其可以要求房地产开发商解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

另外根据《民法通则》第六十一条第二款的规定:“双方恶意串通,实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的,应当追缴双方取得的财产,收归国家、集体所有或者返还第三人。”因此房地产开发商和买受人的恶意串通行为还可能承担追缴所得的法律后果,即双方因恶意串通合同而取得的财产,应收归国家或集体所有。

2、从行政责任角度分析

根据建设部《商品房销售管理办法》第三十九条的规定,房地产开发商存在一房二卖的情形时,应处以警告、责令限期改正、并处2万元以上3万元以下罚款。

3、从刑事责任角度分析

房地产开发商一房二卖,在主观上存在欺诈的故意,因此在具备法定情节的情况下可能构成合同诈骗罪。合同诈骗罪是指以非法占有为目的,在签订、履行合同过程中采取各种虚构事实的方法,骗取对方当事人财物,数额较大的行为。

在认定房地产开发商的一房二卖是否构成犯罪时,应注意区分犯罪与民事欺诈行为。首先在主观上,合同诈骗罪行为人的主要目的是利用合同形式骗取对方当事人的财物,即房地产开发商是通过买受人履行合同、支付房款来获取财物,但自己根本不打算履行交房义务,也就是说房地产开发商意图无偿占有买受人的财物。而在民事欺诈中,行为人只是为了获取不正当的利益,故意不履行其他合同,但其并不具有无偿占有他人财物的意图,即房地产开发商只是为了获取更高的售房价格而故意一房二卖,但对于买受人已支付的购房款,其并不想非法占为已有。其次在具体行为上,结合主观故意考虑,构成合同诈骗罪的房地产开发商可能在签订合同时就没有履约能力,如根本不可能建造房屋;也可能在签订合同时,采取各种欺诈手段,如虚构单位、冒用他人名义、伪造票据等,企图骗取买受人的财物占为已有;还可能在签订合同取得买受人的购房款后,又打算不履行交房义务,肆意挥霍所取得对方财物等。综上,在构成合同诈骗罪的一房二卖行为中,房地产开发商在实施欺诈时须受非法骗取对方财物目的的支配,即其只想无偿占有对方财物,而无履行交房意图,而买卖合同已进入履行阶段,即买受人已经支付房款。

根据刑法的规定,合同诈骗罪是数额犯,即行为在达到数额较大情节时才构成犯罪。目前对于数额尚无明确规定,一般参照最高人民法院《关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》,以个人诈骗公私财物2000元以上属数额较大。

案例:吉林省四平市某房地产开发有限公司于2001年初,在四平市铁西区开发某综合楼。2001年8月,该公司与相关单位签订了回迁补偿协议,约定将综合楼中一至三层给相关单位作为回迁补偿。2001年9月至2002年6月,该公司采取一房多售等手段,由总经理谢某、副总经理杨某等擅自与他人签订商品房认购书,再次出售综合楼上述房屋,并收取购房预付款,共诈骗三百多万元。四平市中级人民法院认为,该行为构成单位犯罪应负刑事责任,判公司犯合同诈骗罪,处罚金20万元。同时,以合同诈骗罪依法判处公司总经理谢某有期徒刑4年,并处罚金3万元;判处副总经理杨某有期徒刑2年,缓刑3年,并处罚金2万元
根据《刑法》规定,一房二卖行为构成犯罪,数额较大的,应处3年以下有期徒刑或拘役,并处或单处罚金;数额巨大或有其他严重情节的,处3年以上10年以下有期徒刑,并处罚金;数额特别巨大或有其他特别严重情节的,处10年以上有期徒刑,并处罚金或没收财产。




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