深圳房屋买卖纠纷律师深圳二手房纠纷律师深圳二手房买卖纠纷律师

发布日期：2012-09-12 作者：110网律师

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1、权属审查
　　二手房买卖业务，应当审查二手房的权属证明及相关文件，未依法登记取得房地产权证书的，不得买卖；并向房地产交易中心调查核实权利证书及其记载内容的真实性。
2、买卖双方主体资格审查
　　（1）二手房转让人应当是依法登记取得房地产权证书的二手房权利人。
　　（2）二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。
　　（3）二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
　　（4）二手房属于国有或集体资产的，应当审查政府主管部门的批准文件。
3、共有财产审查
　　共有二手房，应当审查有无共有人同意转让的书面证明。
4、权利限制审查
　　应当审查司法机关或者行政机关有无依法裁定，决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况。
5、他项权利设置审查
　　应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有，要审查有无取得抵押权人等他项权利人书面同意买卖的证明。
6、优先购买权审查
　　（1）共有二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。
　　已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。
　　（2）应当审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。应合理提示买受人如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。
7、审查二手房有无下列禁止买卖情形：
　　（1）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他方式限制二手房权利的；
　　（2）依法收回土地使用权的；
　　（3）共有二手房，未经其他共有人书面同意的；
　　（4）权属有争议的；
　　（5）未依法登记领取权属证书的；
　　（6）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
　　（7）列入动拆迁范围的；
　　（8）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
8、境外人士买卖的限制
　　委托人，出于国家安全和军事安全的考虑，国家安全部门规定：有些地域的房屋是不能出售给境外人士的。可向房屋所在地有关政府部门、街道办事处或居民委员会进行调查。
9、要合理提示委托人买卖的房屋应能保持正常使用功能
　　为保证委托人的合法权益，要提供委托人其所购买的商品房应保持正常使用功能，超过合理使用年限后若继续使用的，产权人要委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。

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