国有土地使用权出让合同纠纷

发布日期：2012-09-15 作者：徐涛律师

原告：山西X大酒店有限公司。　　被告：Z市土地管理局。
　　1993年11月23日，原告山西X大酒店有限公司(以下简称X公司)与被告Z市土地管理局(以下简称Z市土地局)依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的有关规定，经协商一致签订了《国有土地使用权出让合同》，Z市土地局将位于Z市城区鼓楼西北角面积为8939.77平方米的国有土地使用权有偿出让给X公司，使用期40年，土地出让金额为8045793元。合同约定：合同签订后30日内，X公司向Z市土地局缴付土地使用权出让金总额的15%，计1206868.95元人民币作为合同的定金;X公司应在签订合同后60日内，支付完全部土地使用权出让金，逾期30日仍未全部支付的，Z市土地局有权解除合同，并可请求X公司赔偿;X公司在向Z市土地局支付全部土地使用权出让金后5日内，依照规定办理土地使用权登记手续，领取《中华人民共和国国有土地使用证》，取得土地使用权。合同签订后，原告X公司于1993年12月27日给付被告Z市土地局定金1206868.95元及土地出让金2793131.05元，两项合计400万元。1993年12月28日，Z市土地局给X公司核发了8939.77平方米土地的土地使用权证书。后X公司向Z市土地局提出书面申请，称因资金周转困难和冬季无法施工，请求将余款4045793元的付款日期延长至1994年4月1日。Z市土地局研究后表示同意。到1994年4月1日，X公司未将余款交付Z市土地局，Z市土地局多次催促X公司履行合同，X公司均未履行。1994年9月22日，Z市土地局书面通知X公司，限其于9月30日前全部履行合同，否则将按有关规定处理。X公司接到通知后，至9月30日仍未履行合同。1994年9月30日，Z市土地局依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第14条和《山西省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第11条的规定，决定解除合同，收回土地使用权，所发土地使用证注销登记，对X公司已支付的定金1206868.95元和土地出让金2793131.05元不予退还。Z市土地局将该决定通知书于1994年10月24日送达X公司。X公司在接到通知书后，曾于1996年3、4月在向Z市人民政府的有关请求报告中主张过权利，但均无结果。
　　为此，X公司以Z市土地局单方撕毁合同为理由，于1997年8月20日向Z市中级人民法院提起诉讼，要求被告Z市土地局退还土地使用权出让金2793131.05元，并赔偿因此造成的一切经济损失;或者继续履行已签订的《国有土地使用权出让合同》，将约定出让的土地确定由其使用。被告Z市土地局答辩称：从1994年4月1日至9月30日，原告X公司应当支付违约金792万元，再加上剩余款，原告已经无能力履行合同。在这种情况下，我局依据有关规定决定解除合同，已交付的定金及出让金不予退还。另外原告X公司起诉已经超过诉讼时效，人民法院依法应当裁定驳回其起诉。
　

[案情分析] 　　一、双方签订的《国有土地使用权出让合同》为有效合同合同法律效力是合同依法成立后所发生的法律后果。根据《民法通则》第五十五条关于民事法律行为生效要件的规定，合同生效的一般条件是：第一，当事人在订立合同时必须具有相应的订立合同的行为能力。第二，合同当事人的意思表示真实。第三，合同不违反法律或者社会公共利益。这就是有效合同的标准。本案中，原告X公司与被告Z市土地局根据《民法通则》规定的民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的有关规定，经协商一致签订了《国有土地使用权出让合同》，该行为是双方当事人的真实意思表示，且合同不违反法律或者社会公共利益，符合法律规定的合同生效的一般条件，所以说X公司与Z市土地局签订的《国有土地使用权出让合同》为有效合同。
　　二、原告X公司所支付的定金不予退还定金是一种古老的债的担保方式。它是指合同当事人一方，以保证合同履行为目的，在合同未履行之前，在法律规定的范围内给付对方一定数额金钱的担保形式。《民法通则》规定，当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金;债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回;给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金，接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。定金的成立不仅应有当事人的合意，而且应有定金的实际交付。定金合同成立后，根据法律规定，可以发生以下三方面的效力：一是证明合同的成立;二是在合同履行后，定金可以抵作价款;三是在合同不履行时，适用定金罚则。本案原告X公司在与被告Z市土地局签订合同后，根据合同约定，给付Z市土地局定金1206868.95元，合同中的定金条款成立，对双方当事人发生法律效力。之后，原告X公司在合同规定的期限内未按规定交清土地出让金，违反合同约定，其所支付的定金适用定金罚则，X公司无权要求返还定金。法院认定X公司所支付的定金依法不予返还是正确的。
　　三、原告X公司已交纳的部分土地出让金是否应予退还这是本案争议的焦点所在。Z市土地局援引《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第14条、《山西省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第11条的规定，认为对X公司已支付的部分土地出让金不予退还。对此，法院在审理过程中对适用法律问题进行了审查。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第14条未明确规定解除合同后是否退还已交纳的土地出让金。《山西省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第11条规定了“受让方不履行合同的，出让方可以依法解除合同，所支付的定金及出让金不予退还。”但该条规定超越了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第14条的规定，与之相抵触，实际造成对于未足额交纳出让金的土地受让人而言，交的出让金越多，损失越大，即违约轻的惩罚重，违约重的处罚轻，该条规定不应适用。Z市土地局不予退还X公司的部分土地出让金的行为缺乏法律依据，其主张依法不予支持。一、二审法院判令Z市土地局退还X公司土地出让金是正确的。
　　责任编辑按：对于本案的处理，有必要再多说几句。
　　一、关于合同的解除。从原告的起诉理由和上诉答辩理由中，可以明显感到不同意被告解除双方之间业已成立的土地使用权出让合同。这涉及到被告所行使的合同解除权是否正当的问题。从合同关系来看，合同一方当事人有权在出现合同约定的或者法律规定的事由时，依约定或法定条件行使合同解除权。本案合同中约定了受让方应在签订合同后60日内支付完全部土地使用权出让金，逾期30日仍未全部支付的，出让方有权解除合同。其后，双方之间虽有延期付款的约定，但至所延付款期满即开始发生计算逾期30日的法律效果，从此时起经过30日受让方未全部支付的，出让方即有权解除合同。本案出现了这样的事实，所延付款期满，经出让方多次催促，受让方在逾期30日后仍未付余款，根据合同约定的条件，出让方通知受让方解除合同，即为合法有效。同时，出让方的这种行为，也符合当时有效施行的《经济合同法》第二十六条第一款所规定的允许解除合同的情形之一，即合同一方在合同约定的期限内没有履行合同(有疑问的是没有履行是指全部没有履行，还是也包括部分没有履行，规定不明)的，另一方有权解除合同。结合自1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》的规定来看，本案被告作为出让方行使合同解除权，也是正当的，即被告的行为符合该法第九十三条规定的在当事人约定了解除合同的条件情形下，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同的规定。但对本案合同约定的“逾期30日仍未全部支付，Z市土地局有权解除合同”，对该“逾期30日”可否理解为该法第九十五条所规定的“当事人约定解除权行使期限”，是不可以的。因为，“逾期30日”仅是解除权产生的条件，或者说为解除权开始行使的条件，在未满30日之前，Z市土地局还不享有解除权。因此，如按该法处理，不发生期限届满当事人不行使解除权的，该权利消灭的问题。
　　二、解除合同的法律效果。一般而言，合同解除的法律效果应为：尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案属于合同已经部分履行但仍有部分义务未履行的情况，即被告已履行其为原告办理权证的义务，原告已履行部分付款义务，余欠款还未履行。故在合同解除被认可情况下，被告收回土地使用权和注销所发土地使用权证，原告收回出让金，均属恢复原状之性质;被告不退还定金，为执行定金罚则，具有一定的赔偿损失之性质。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金，体现的是定金的制裁性质。接受定金的一方虽有权在给付定金的一方不履行债务情况下不予退还定金，但对所收受的定金以外的合同款项，则必须返还，这是合同理论、制度、规范和审判实践一致认可的，是不言自明的问题，是民法债法上的应有之义。所以，被告所依据的地方规章中规定的“出让金也不予退还”之点，从根本上说，是与民法基本内涵相抵触的(在本案中，可以说是与上一级规范中的相应规定即第14条相抵触，但不能说成是与上一级规范的授权规范即第53条相抵触)。有疑问的是，被告应当向原告返还出让金，是否应当同时负担返还占有期间的利息。从理论上看，在商业经济关系和流通领域，占有他人资金都应当随付利息，利息表现为占有资金的法定孳息。这在合同解除情况下也不例外，收受合同对方给付的合同款项的一方，在合同解除时应依解除的效果将所收受的对方履行合同的款项退还给对方，并应支付占有期间的利息，否则，如不同时向对方给付利息，收受方就是无偿占有他人资金，对这部分利息就为不当得利(并不是指积极收入增加财产量，而是指消极地减少其利息支出，财产应减少而不减少)。
　　所以，本案原告要求被告退还出让金时应承担利息的主张是合理的，此点并不因原告有违约行为而不存在，原告违约可另行承担相应的违约责任，承担的违约赔偿额可与被告应支付的占有出让金期间的利息相抵，不足部分再从出让金中抵扣，这个道理必须说清楚。与此有关的是，执行定金罚则并不能代替违约赔偿。定金是一种担保方法，不具有补偿性，仅具有制裁性。而违约金是对违约的制裁和补偿手段，所以，守约一方在对方违约时既要求对方偿付违约金，又要求执行定金罚则的，只要法律、法规没有相反规定，都应当予以支持。但定金罚则和违约金并用的结果以不超过合同标的价金总额为限。据此，既不能以收受定金的一方损失未超过收受的定金数额为理由，而不支持其要求违约对方承担违约责任的请求，即定金与违约金之间不具有相抵性。只要违约造成了损失，违约方除了要受到定金罚则的制裁外，还应赔偿该损失，该损失才发生与占有资金的一方应给付的利息相抵的问题。

[案情结果] 　　Z市中级人民法院经审理认为：根据我国民事法律的有关规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则来进行。原告与被告签订的《国有土地使用权出让合同》为有效合同。原告在合同规定的期限内未按约定交清土地出让金，属于违约行为，其所支付的定金依法不予退还。但被告Z市土地局没收原告X公司已经交纳的除定金以外的部分土地出让金，于法无据，依法应予返还。被告Z市土地局辩称以该部分土地出让金赔偿因违约造成的损失，因其不能提供证据证明其损失已超过原告所付定金数额，故本院不予支持。原告X公司所诉利息一节，因导致解除合同系原告违约所致，亦不予支持。被告Z市土地局辩称原告X公司的起诉已经超过诉讼时效期间一节，因原告X公司在法庭审理中已经提供合法有效证据，证明其曾于1996年3、4月主张过权利，故据此足以认定诉讼时效中断，原告X公司的起诉未超过诉讼时效期间。被告Z市土地局所辩无据为证，不予认定。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十九条第(三)项之规定，该院于1997年11月27日判决如下：被告Z市土地局在本判决生效后10日内退还原告X公司土地出让金2793131.05元。
　　宣判后，Z市土地局不服，向山西省高级人民法院提出上诉，称：一、双方签订的《国有土地使用权出让合同》是完全按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《山西省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》执行的，其对X公司的2793131.05元土地出让金依法是不予退还，而不是没收。国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第14条虽未明确规定在受让方违约时不予退还已交纳的部分出让金，但也未规定应该退还;而山西省人民政府根据国务院授权制定的《山西省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第11条明确规定定金和出让金不予退还。二、关于诉讼时效问题。我局于1994年10月24日将解除合同的书面通知送达X公司，在此后近三年的时间中，X公司向我局提出过的要求是重新受让土地，始终未主张过退还出让金。X公司于1997年8月20日起诉，已远远超过了诉讼时效，一审判决所述“原告主张权利”只是一个模糊的说法。我局与X公司同为平等民事主体，X公司主张权利只应向我局主张或向法院起诉，而不应向别的人或上级单位主张。X公司答辩称：一、Z市土地局解除土地使用权出让合同并收回颁发的国有土地使用证，不符合《中华人民共和国土地法》第十九条规定，应依法确认该转让合同有效。二、我公司曾于1996年3月16日正式向Z市人民政府递交过请示报告，主张过权利，不存在超过诉讼时效的问题。
　　山西省高级人民法院经审理认为：Z市土地局与X公司依法签订的《国有土地使用权出让合同》为有效合同。X公司在规定期限内未按约定交清土地出让金属违约行为，其所支付的定金适用定金罚则，不予返还。Z市土地局对X公司已交纳的部分土地出让金不予退还，其所依据的《山西省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第11条的规定，超越了国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第53条规定的授权范围，故其行为缺乏法律依据，其主张依法不予支持。Z市土地局所称X公司的起诉已超过诉讼时效一节，因X公司已向Z市政府行文主张权利，Z市政府系Z市土地局的主管部门，故应视为与向Z市土地局主张权利有同等效力，应认定时效中断。综上所述，对Z市土地局的上诉请求依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，该院于1999年7月28日判决如下：驳回上诉，维持原判。
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