谁有权签订物业管理合同?
发布日期:2012-09-17 作者:徐涛律师
[案情分析] 物业管理是近年来住房商品化过程中出现的新行业。物业管理是指物业管理公司对住宅小区提供公共性服务,根据其管理事实和服务行为,依照规定标准向住户收取一定费用的一种社会性服务工作。目前国家对物业管理问题正在逐渐加以规范,不断有新法律法规出台。
物业管理权是一种存在于他人所有物上的物权,因此谁可以行使该权利,应当由物的所有权人(即业主)决定,物业管理合同的当事人只能是业主和物业管理公司,他们之间是委托人和被委托人的关系,执行合同法中委托合同的有关规定。业主有参加住宅区物业管理的权利,并有合理利用房屋和公共设施、维护住宅区公共秩序、遵守住宅区物业管理规定的义务。由业主推选产生的业主管理委员会是住宅区物业管理的执行机构,有权选聘物业管理公司、物业管理人员或其他专业服务机构对本住宅区进行物业管理,并与其签订物业管理合同。
本案,房地产公司无权将X小区的物业管理发包给他人,从中牟利,其签订的合同是无效的。只有业主管委会与物业公司签订了《委托物业管理合同》,才是合法有效的。
[案情结果] 法院审理认为:本案投资公司只是X住宅小区的开发建设单位,其擅自与B物业公司签订合同,将住宅小区的物业管理权“发包”给物业公司行使,借机收取承包金。该行为侵犯了业主的合法权益,依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(五)项的规定,这个承包合同应为无效合同。判决驳回了房地产公司要求B物业管理公司偿付承包金和承担违约责任的诉讼请求。
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