房屋赠与后反悔、律师力争获胜诉

发布日期：2012-09-27 作者：110网律师

主要案情：张某之丈夫王某的父母亲因年事已高，无力管理维修自有房产，隧决定将其中一处房产赠与给张某夫妇。双方于1997年签订《房地产权转让合同》一份，约定：父母亲将该房产的房地产权转让给张某夫妇，由张某夫妇每月补贴父母亲人民币1000元直到父母年高去世为止；同日，张某夫妇又与父母亲及父母亲其余6个子女签订《关于房地产权转让协议的说明》，再次约定父母亲将该处房产转让给张某夫妇，同时约定张某夫妇将新买的住房一套的居住使用权转让给父母亲使用，并且每月给付父母亲生活补贴费人民币1000元，直到父母亲百年后为止，张某夫妇和父母亲及张某丈夫王某的6个兄弟姐妹均签字表示同意。为慎重起见及便于过户，双方又对该房屋办理了赠与公证。
上述几项协议签订后，其父母亲将该房产的房地产权证交给张某夫妇保管，张某夫妇接管房屋后，对该房屋进行日常管理维护，开始一段时间，张某夫妇自己用于经营，后来，该房用于出租。张某夫妇委托两个哥哥代为出租，但租金都是张某夫妇向承租人直接收取或者由其两个哥哥收取后再转交给张某夫妇。上述协议签订后，张某夫妇如约履行了义务，提供全新住房一套给父母亲居住，每月支付1000元生活费给父母亲至今。其父母亲户口也从别处迁至张某夫妇提供给父母亲居住的房屋处。2008年6月，张某丈夫王某病重写了书面遗嘱，表示由张某继承他的全部财产。王某父亲于2006年去世，王某于2008年去世。王某去世后，因该门面房正面临拆迁，将获得上百万元人民币的房屋拆迁安置补偿费。其母亲杨某在其子女的教唆下，开始对上述房产的赠与表示后悔，不承认已将该房产赠与给张某夫妇，声称该房屋不属于张某所有，并将该房产擅自出租并拒绝向张某交付租金。张某多次找杨某交涉未果，隧决定向人民法院提起诉讼，通过司法途径解决。
办案经过：邱华律师接受张某委托，担任本案的诉讼代理人。邱华律师受理本案后，向张某了解了本案相关情况，调查收集了案件证据材料。经过仔细分析，邱律师认为张某和其父母亲之间签订的合同名为转让合同，实为赠与合同，只是对赠与附有条件。且双方对赠与办理了公证，根据《合同法》的规定，经过公证的赠与合同属不可撤销的合同。张某父母要求撤销赠与是不符合法律规定的。经过审慎考虑，邱华律师精心拟写了起诉状，提出原告方的诉讼请求及事实和理由，并提交了《房地产权转让合同》、《关于房地产权转让协议的说明》、赠与公证书、张某父母亲的户口簿、父母亲出具的张某夫妇每月向其支付1000元生活费的收据等证据，准备了详尽的证据清单，同时申请证人出庭作证。在正式开庭审理时，邱华律师代表原告方张某向法庭张述了诉讼请求、事实和理由，并且举示了相关的证据予以佐证。被告方答辩认为，一方面，张某提交的支付给父母亲的生活费收据不完整，所以张某夫妇没有完全履行赠与所附的义务，从而导致赠与无效；另一方面，该房一直是张某父母亲在使用，并未实际交付给张某夫妇管理，因此，合同因双方没有履行而失去了效力，并且向法庭举示了张某母亲在该房生活的照片（但时间却是在开庭一个月以前照的）；第三，因为张某夫妇在合同签订后的十几年里，一直未办理房屋过户手续，而司法部《赠与公证实施细则》规定，房屋赠与公证的，双方应当及时办理房屋过户手续，否则赠与行为无效。根据该规定，张某夫妇和其父母之间的房屋赠与应属无效赠与。所以，根据前述三项理由，请求法庭判决原被告双方的赠与无效，判决该处房产归被告杨某所有。针对被告的辩论意见和理由，邱华律师针锋相对的指出，首先，从双方签订《房地产权转让合同》、《关于房地产权转让协议的说明》之日起至今已有十几年的时间，在这么长的时间里，在不知道会发生纠纷的情况下，不能苛刻地要求张某完整地保留所有收据，张某已向法庭提交了大部分的向父母亲支付生活费的收据，原告方提交的证据已经能够充分说明张某已完全履行了赠与所附的义务；其次，原告方出示的对该房产进行维修的收据、发票和由该房承租人出具的退还押金收据在张某手中就已充分说明张某实际管理控制该房产，出庭的街坊邻居的证人证言也证明该房已经向张某夫妇实际交付，并由张某夫妇实际管理使用。再次，根据《合同法》的规定，只有在赠与合同内容违反法律法规的情况下才能确认赠与合同无效，而《公证实施细则》属司法部部门规章，不属于法律法规的范畴，不能以之为依据确认赠与合同无效。
判决结果：重庆市渝中区人民法院最终判决：张某夫妇和其父母亲所签订的赠与协议有效，张某夫妇拥有该房产的完全产权。由于感到胜诉的可能性比较小，被告方最终放弃了上诉。原告方张某夫妇获得完全胜利。
办案心得：本案能够取得完全的胜利，一是在于原告方准确把握原被告双方的合同的性质是名为转让实为赠与的合同；二是，准备工作充分、扎实，充分预料到被告方可能提出的各种辩论意见，并准备了多套应对方案；三是充分研究了法律、法规，使原告方的诉讼请求建立在充分的法律依据的基础上，并彻底反驳对方的辩论意见。从而最终获得胜诉。（为保护当事人隐私，文中所涉当事人均为化名）

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