办理公司注销手续不是提前解除房屋租赁合同的免责理由

发布日期：2012-10-03 作者：110网律师

办理公司注销手续不是提前解除房屋租赁合同的免责理由

要点：公司作为承租人在经营过程中类似自然人的突然死亡或者自然死亡一样，也有可能存在主体的终止问题。但公司的注销行为只是股东消灭法人主体资格的法律行为。该行为并不能否定之前的法律行为。承租人以此为由提前解除租赁合同的仍应按照合同约定承担违约责任。
基本案情：2010年12月31日出租人与承租人签订《租赁合同》，由承租人租赁出租人所有的写字楼作为办公使用。租赁期限为5年，自2011年2月1日至2016年1月31日止。2010年12月1日至2012年2月1日为免租期。如果承租人提前终止合同或者违约导致合同终止，则不享有免租期的优惠，承租人须按照约定的首月租金标准向出租人补交免租期的租金。租金标准为20000元/月，以后每年递增6%。承租人向出租人支付保证金30000元，若承租人不完全履行合同，出租人有权将保证金作为违约金。合同签订后，出租人按照约定将房屋交付承租人使用。承租人于2012年1月搬离房屋，房屋的租金交付至2012年1月15日。2012年3月出租人获知承租人已搬离房屋。出租人于是起诉到法院要求承租人支付租金至2012年3月50000元以及未付的水电、物业费等。支付免租期的租金60000元，违约金30000元。承租人辩称，公司正在办理注销登记，将不再继续经营。公司注销后主体将不存在，除30000元定金作为违约金外，不应在承担其他费用。
法院判决支持了出租人的请求。
分析：首先承租人与出租人签订的合同是合法有效的合同，应受法律保护。作为合同双方的当事人，应严格按照合同的约定来履行自己的义务和行使自己的权利。出租人按照合同约定将房屋交付承租人使用，承租人未按照合同约定使用5年，并支付租金以及水电费物业管理费等费用。承租人未经出租人同意中途搬离房屋以及不再支付租金的行为，属于事实上解除合同的行为，违反了合同的约定应依照约定承担法律责任，合同未约定的按照法律规定承担违约责任。根据最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，出租人主张办理后的租金有法律依据也符合常理应予支持。承租人以公司正在办理注销手续将不再继续经营作为抗辩理由没有依据。公司注销不是法律规定的免责情形，合同中也未约定将其作为免责情形。另外公司注销并不影响其按照合同约定承担责任，也不能以此否定公司存续期间法律行为的效果。及时公司在本案审理阶段已经注销也属于诉讼主体的变更问题也并不能否定公司的法律行为。如果该种情形出现，由于公司股东在注销时未对公司债务进行清偿，也应由股东将分得的公司财产用于清偿债务。

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