拆迁单位未取得拆迁许可证，签订的拆迁补偿安置协议是否有效？

发布日期：2012-10-07 作者：110网律师

拆迁单位未取得拆迁许可证，签订的拆迁补偿安置协议是否有效？
专家解答：
    依据《城市房屋拆迁管理条例》、《合同法》相关规定，并结合你咨询的问题，解答
如下：
    首先，某开发有限公司在没有取得拆迁许可证的情况下，实施拆迁是一种违法行
为，房屋拆迁管理部门应对其进行查处。
    其次，只要你和某开发有限公司签订的拆迁补偿协议没有违反法律、行政法规强
制性规定的内容，属于合法有效，某开发有限公司以签订协议时没有拆迁许可证，负责
人变更为由主张拆迁协议无效，没有法律依据。
    最后，你可以和某开发有限公司进行协商，协商不成，你可以找人民调解委员会进
行调解，或直接向人民法院超诉，维护你的合法权益。
原因分析：
  根据《城市房屋拆迁管理条例》第4条、第6条的规定，拆迁人是指取得房屋拆迁
许可证的单位，拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。因此取得房
屋拆迁许可证是实施房屋拆迁前置条件，获得许可证后，拆迁申请人就成为合法的拆
迁入，其拆迁行为受法律保护。一般来说没有取得拆迁许可证不能实施拆迁，也就不
存在签订拆迁补偿安置协议，但并不能就由此推出在没有取得拆迁许可证情况下签订
的拆迁补偿协议一律无效的结论。
    拆迁补偿安置协议是指拆迁人依照法律规定，就拆迁人拆除被拆迂人的房屋，而
就对被拆迁人予以补偿和对房屋使用人予以安置等事项所达成的协议。根据最高人
民法院《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》（[1996 ]12号）规定，拆迁
安置补偿协议性质上属于民事合同范畴，受《民法通则》、《合同法》规定调整。《合同
法》第52条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。最高人民法院1999
年《关于适用（合同法）若干问题的解释（一）》第4条规定，合同法实施以后，人民法
院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为
依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。从上述规定来看，违法并不必然导致合同
无效，只有违反法律、行政法舰的强制性效力规范，才导致合同无效。现实中许多法律
规定属于管理性规范，当事人违反的，行政机关有权进行行政处罚，但并不会必然导致
合同无效。《城市房屋拆迁管理条例》规定拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后；
方可实施拆迁。这样的规定是国家为了保护被拆迁人利益而设置的，是对拆迁房屋单
位取得房屋拆迁资格的前置约束，是房屋拆迁管理部门对房屋拆迁市场的管理，而并
未对房屋拆迁安置补偿协议的签订及其效力作出强制性规定。具体到吕非咨询的问
题，某开发有限公司与吕非签订的拆迁协议，系双方当事人的真实意思表示，未违反法
律、行政法规的强制性规定，应属有效。况且，事后经过房屋管理部门查处，已经按照
法定程序补办了拆迁许可证。不能因为领导人的变更就认定协议无效，领导人代表的
是公司，其行为对公司具有约束力。
证据要求：
  1．房地产权证；
  2．拆迁补偿协议；
  3．应安置人员资料证明。
法律依据：
  《城市房屋拆迁管理条例》
  第4条拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁入给予补偿、安置；被拆迁人应
当在搬迁期限内完成搬迁。
  本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。
  本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。
    第6条拆迂房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。
    第13条拆迁人与被拆迂人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安
置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。
    拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁入、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。
    最高人民法院《关于适用（合同法）若干问题的解释（一）》
    第4条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会
制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。
法律文书：
    I．民事起诉状；
    2．证据目录。
案件预测：
    吕非和某开发有限公司签订的拆迁补偿协议合法有效，双方均应按照约定履行。
只要吕非坚持其请求，诉诸法院，法院会判决支持其诉讼请求。
深度解答：
    为了防止某开发有限公司在纠纷发生后，将本来安置给吕非的房屋另行出售等恶
意处分，造成诉讼后执行等麻烦，吕非可以在诉讼时，依法申请财产保全，对安置给他
的房屋进行诉讼保全。

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