须严格符合同住人资格方能主张公房购买协议无效

发布日期：2012-10-15 作者：黄方明律师

须严格符合同住人资格方能主张公房购买协议无效
【案情介绍】
位于徐汇区的一套使用权房屋（以下简称系争房屋），原房屋承租人为吕甲，此房屋由吕甲单位福利分配所得，吕甲1990年去世后，邓女士成为系争房屋的承租人，吕甲与邓女士系夫妻关系，1995年前系争房屋内户籍有多人，其中亦有吕乙的户籍，吕甲与吕乙系兄弟，吕乙于多年前来上海工作并实际居住在公房内，1995年吕乙退休回至江苏老家，由吕乙儿子吕丙接替其工作，并实际居住在公房内，直至2000年2月，吕丙考虑到自己已结婚且有了小孩，而公房面积小，人口又多，与婶婶邓女士一家继续居住在公房内有诸多不便，为此，吕丙于2000年2年他住另购商品房，并搬出公房，但吕丙及其儿子吕丁的户籍仍留在公房内未迁出。
吕丙一家三口搬出系争房屋不久，2000年5月，吕丙婶婶邓女士一人将公房产权买，产权登记人为邓女士一人。公房购买时的户籍簿有两本，其中邓女士及其女儿吕戊为一户口本，吕丙及其儿子吕丁为一户口本，公房购买时的常住人口登记为邓女士、吕丙、吕丁（吕丁未成年）及吕戊4人。
2010年，吕丙因考虑到妻子（江苏籍）已符合户籍迁入上海的条件，于是找到邓女士，希望邓女士能同意其妻子户籍迁入，吕丙的要求遭拒，并被告知公房产权已被邓女士于2000年买下，公房已经成为了邓女士的产权房，吕丙听后，如梦方醒，得知公房产权被买下极为惊讶和不满，吕丙认为自己也属于公房的同住人，而2000年公房购买时不仅未通知其本人，也未征求其本人的购买意见，现公房产权已买下，吕丙认为该房产有其利益，要求获得其应得的财产权益或与邓女士一并成为系争房屋的产权人，邓女士当即表示拒绝，吕丙无奈之下，诉至法院，要求确认公房购买协议无效，将系争房屋恢复到原承租状态。
本案争议的焦点是：吕丙是否属于公房购买时具有购买资格的同住人？吕丙能否以公房同住人身份主张公房购买协议无效？
【法庭判决】
驳回吕丙的诉讼请求。
后吕丙不服，上诉至上海市第一中级人民法院，二审维持原判。
【律师观点】
黄方明律师认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据上海市出售公有住房的相关政策规定，按成本价购买公有职工住房的对象为获得新分配住房的职工和在住所地具有上海市常住户口的公有住房承租人和年满18周岁的同住成年人。凡承租户内有多人的，应协商确定购房人。而根据上海市相关规定，“同住人”是指本市有常住户口且实际居住三年以，他处无住房或他处虽有住房而居住困难的。结合本案，吕丙户籍虽然在系争房屋内，但是吕丙亦无证据证明购房时其实际居住于内且满三年以上，故吕丙不是该房屋的共同居住人，不具备购房资格。
一审、二审期间，吕丙一直诉称自1995年至2000年2月居住在系争房屋内达五年之久，属于系争房屋的同住人，但遗憾的是，吕丙的居住事实不仅没有当地居民委员会的居住证明，也没有其他任何人证、物证等证据予以证实，加之公房购买时吕丙确实已不在系争房屋内实际居住，故法院未能支持吕丙的诉讼请求。
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