房屋租赁合同纠纷一案

发布日期：2012-11-02 作者：里仁律师

原告（反诉被告）陈*。
被告（反诉原告）上海**办公用品市场经营管理有限公司。
法定代表人杨+，董事长。
委托代理人王++，上海**办公用品市场经营管理有限公司工作。
第三人朱**。
原告陈*诉被告上海**办公用品市场经营管理有限公司（以下简称被告）以及反诉原告被告诉反诉被告陈*房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年9月26日立案受理后，依法通知第三人朱**参加诉讼。本案适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈*的委托代理人陈++、曹++，被告（反诉原告）被告的委托代理人姜+到庭参加了诉讼。第三人朱**经本院公告传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告陈*诉称，上海市××路×××号1夹层02号房屋由被告向房屋所有人承租后转租给原告。2007年9月27日，原、被告签订房屋合同，约定原告向被告租赁上述房屋用于经营娱乐，租赁期自2007年10月1日至2015年9月30日。合同签订后，原告依约向被告支付保证金及租金。2009年5月15日，原、被告及第三人朱**达成协议，将原告应付被告自2009年3月至2015年9月30日的租金，作为被告欠付朱**的工程款和借款，由原告直接支付给朱**，经三方协商总计为人民币3，294，060元。协议签订后，原告将此款一次性支付给朱**。2010年8月底，房屋所有人与被告解除合同，强行将原告驱逐出系争房屋，致使原告无法使用。此外，被告提供的房屋始终不能通过整体消防验收，致使原告无法办理营业执照并经营。故起诉请求：一、被告返还原告租金4，491，900元；2、被告返还履约保证金、质量保证金171，120元；3、被告赔偿原告装修损失2，188，000元。
被告被告辩称，原告提供的2009年5月15日的三方协议、被告法定代表人杨×的说明及2009年5月16日朱**的收条均系伪造。朱**虽与被告之间存在工程款和借款关系，但工程合同约定的造价仅为42万元，被告已经支付朱**工程款1，205，000元和借款108万元，不存在需另行支付工程款和借款的事实。杨×虽为被告的法定代表人，但自2010年6月开始已经失踪，杨×不能代表公司，是其个人行为。相关行为人伪造被告公章，涉嫌诈骗，请求法院移送公安机关侦查。原告自2009年3月起未支付租金，因此其要求返还租金的请求不能成立。根据双方合同规定，原告逾期支付租金10天的，被告有权收回经营场地并没收履约保证金和质量保证金，因此被告可以不返还保证金。原告的装修投入经鉴定为770，930元，至目前已经使用四年，经折旧剩余价值所剩无几，故其要求赔偿装修损失的请求也不能成立。
反诉原告被告诉称，2007年9月27日，双方签订租赁合同后，反诉被告仅支付租金至2009年2月。2010年4月23日，人民法院终审判决解除反诉原告和房屋所有人××万业（上海）企业集团有限公司（以下简称××公司）的租赁合同。故反诉被告应支付反诉原告2009年3月1日至2010年4月23日的租金1，177，876元。同时按照双方合同约定计算的逾期付款违约金达13，013，676元，现原告按30%主张。故起诉要求：1、解除双方2007年9月27日签订的租赁合同；2、反诉被告支付的保证金171，120元不予返还；3、反诉被告支付租金1，177，876元及违约金353，362元。
反诉被告陈*辩称，因房屋所有人已经解除与反诉原告的合同，故反诉被告同意解除转租合同。反诉被告已经按照2009年5月15日的三方协议履行了支付全部租金的义务，反诉原告不能再依据原合同主张债权。保证金应予返还。
第三人朱**未到庭陈述意见。
经审理查明，上海市浦东新区××路×××号1夹层02室房屋（以下简称系争房屋）产权人系××公司。2007年8月被告和××公司签订房屋租赁合同，由××公司将包括系争房屋在内的××路×××号2层及配套用房1夹层02室、104室出租给被告。××公司同意被告对房屋装修分割拆细后对外招租。
2007年9月27日，被告（甲方）与陈*（乙方）签订租赁合同，约定乙方租赁××路×××号市场1夹层02号房屋，用于经营娱乐，房屋租赁期限自2007年10月1日至2015年9月30日。租金为每月85560元，2007年10月1日至2007年11月30日为免租期，免租期包括乙方装修期。租金首年不发生变化，从第二年起甲方每年度月租金涨幅不超过5%，并以甲乙双方确认的最终价格为缴纳租金标准。乙方于合同签订时缴纳履约保证金85，560元和质量保证金85，560元。租金每三个月为支付周期，第一次支付时间段的租金乙方须在签订合同之日付清，此后乙方须在下一期使用时间段前20天付清，如逾期未付按违约处理，每延迟1天，应按费用的3%支付违约金。若发生下列情况，甲方有权解除合同收回场地，同时有权没收履约保证金、质量保证金和剩余租金，……乙方逾期未交付房租或其他应缴费用，每逾期一天，由甲方按应付总额的3%按天数向乙方加收滞纳金，逾期10天仍未付清上述费用的，甲方无条件收回场地并没收履约保证金和质量保证金……合同终止时，因乙方租赁营业场地任何改装而形成的与租赁场地不可分割的不能移动的物品的所有权无偿归甲方所有。甲方在乙方办理营业执照过程中，无条件需要提供乙方产权证明资料。
合同签订后，被告交付了房屋。陈*缴纳了履约保证金85，560元、质量保证金85，560元及至2009年2月底的租金，并对房屋进行装修后经营网吧。
2009年5月15日，被告法定代表人杨×以被告名义与朱**、陈*签订协议书1份，内容为：“由于被告欠朱**装修工程款和借款，经被告法定代表人杨×，工程方朱**，网吧陈*三方协商，将网吧欠被告的房屋租金抵扣工程款借款支付给朱**。经三方协商总计款项为3，294，060元，此款计算日期从2009年3月至2015年9月30日止，一次性付清，此协议一式三份，三方各持一份。”该协议落款盖有“上海**办公用品市场经营管理有限公司”字样的印章，并由杨×、朱**、陈*签名。
2009年5月16日，朱**出具收条一份，内容为：“今收到××路×××号一夹层02房屋（网吧）租金从2009年3月1日至2015年9月30日止，为人民币3，294，060.00元”。
2009年8月18日，××公司起诉被告及上海豪格企业信用征信有限公司、杨×、王金荣，认为被告未按约支付租金等费用，要求解除合同等。本院于2009年11月18日作出判决，解除××公司和被告之间的房屋租赁合同，被告迁出租赁房屋并支付2009年1月1日至2009年6月30日的租金等。后被告等不服，提起上诉。2010年4月23日，上海市第一中级人民法院终审判决，驳回上诉，维持原判。2010年5月11日，××公司发布公告，要求各租户于十日内迁出××路×××号租赁房屋。
另查，陈*承租系争房屋后，以案外人陈昆名义在系争房屋内登记设立了上海××互联网上网服务部（以下简称××服务部，设立日期2007年10月22日）经营网吧。2011年1月26日，××公司起诉××服务部，要求××服务部立即迁出系争房屋，并支付自2010年5月起的房屋使用费。本院于2011年4月18日判决××服务部迁出系争房屋，并按每月43，900元的标准支付2010年5月1日起至实际迁出之日的房屋使用费。××服务部不服，提起上诉。上海市第一中级人民法院于2011年7月5日终审判决，驳回上诉，维持原判。陈*称，其实际使用房屋至2011年11月，该月底房屋被法院查封。
审理中，被告对2009年5月15日三方协议上杨×的签名真实性无异议，但对被告的印章真实性有异议，故申请对该公章进行鉴定。司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心根据本院的委托，于2011年7月19日出具了鉴定意见书，结论为该三方协议上的印章与样本1（2011年6月23日被告提供的公司印鉴式样）、样本2（2007年9月27日租赁合同复制件甲方落款处的印文）均不是同一印章盖印形成。陈*对鉴定结论有异议，认为样本1系被告提供，无法证明被告目前提供的印章就是其签订三方协议时对外使用的印章，样本2系被告合同专用章，无比对意义。被告对鉴定结论无异议。
因双方对陈*投入的装修价值意见不一，根据陈*申请，本院委托上海中世建设咨询有限公司对系争房屋内装修价值进行了鉴定，上海中世建设咨询有限公司于2011年8月15日出具了鉴定意见书，结论为装修项目工程总造价为770，930元。双方对鉴定结论均无异议。
本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。本案争议焦点在于陈*是否已经缴纳2009年3月起的租金？首先，2009年5月15日三方协议上被告的法定代表人杨×签名经双方确认系真实的，且根据各方陈述，当时杨×仍实际控制被告，可以认定三方协议是被告的真实意思表示。其次，被告申请对该协议上的公章进行了鉴定，虽然鉴定结论明确该公章与样本1、2均不一致，但样本1系被告在本案审理中提供，目前无证据可以证明样本1即为三方协议签订时被告实际使用的公章；样本2为被告的合同专用章，无比对意义。因此，仅凭鉴定结论不能否定三方协议上公章的真实性。第三，目前没有证据可以否定2009年5月16日朱**出具的收条的真实性。综上，本院确认三方协议和收条的真实性，认定陈*已经按照三方协议的约定，支付了2009年3月至2015年9月的租金3，294，060元。
鉴于本院上述认定的事实，被告以陈*迟延缴纳租金为由要求解除合同及支付相应租金、违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。但是，××公司与被告之间的租赁合同已经法院判决解除，故被告与陈*之间的租金合同已经无履行基础，本院予以解除，同时，鉴于系被告原因导致本案双方合同解除，被告应承担合同解除的违约责任。
关于陈*主张的返还租金4，491，900元的请求：本院认为，陈*主张系争房屋未整体通过消防验收，致使其不能办理营业执照并经营，缺乏相应的证据证明，本院不予采信。现法院已经判决××服务部承担自2010年5月1日起的占有使用费，故2010年4月30日之前的房屋租金和使用费应由陈*负担，其主张退还此日期之前的已缴租金，本院不予支持；2010年5月1日起已缴租金，由被告退还陈*，退还的具体数额，由本院根据三方协议约定的数额及租期进行折算。
关于陈*主张的装修损失：虽然合同约定合同终止时乙方的装修物无偿归甲方所有,但本案系被告违约导致合同解除，被告应当承担由此造成的损失。经鉴定，陈*投入的装修项目工程总造价为770，930元。本院根据双方租赁期限、陈*的实际使用情况等因素，酌情确定被告赔偿陈*装修损失480，000元。
鉴于合同提前解除，陈*支付的履约保证金和质量保证金，应当由被告返还。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）陈*与被告（反诉原告）上海**办公用品市场经营管理有限公司之间的租赁合同解除；
二、被告上海**办公用品市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告陈*租金人民币2，710，302.53元；
三、被告上海**办公用品市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告陈*履约保证金、质量保证金共计人民币171，120元；
四、被告上海**办公用品市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈*装修损失人民币480，000元；
五、驳回反诉原告上海**办公用品市场经营管理有限公司其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费59，757元（陈*预付），反诉案件受理费10，060.50元（已减半收取，被告预付），公告费600元（陈*预付），合计70，417.50元，由原告（反诉被告）陈*负担26，065.50元，被告（反诉原告）上海**办公用品市场经营管理有限公司负担 44，352元。鉴定费15，000元（被告预付），审价费47，820元（陈*预付），合计62，820元，由被告上海**办公用品市场经营管理有限公司负担。

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