签订二手房买卖三方协议应注意什么
发布日期：2012-11-02 作者：110网律师
一、协议的有效性
现实中，房产交易经常出现夫妻单方处分房产而导致合同无效的案例，故买方在签订合同前必须弄清以下几个问题：卖方是否结婚？该房屋是否属于夫妻共同财产？如果是共有，是按份共有还是共同共有？在签订三方协议时，卖方是否能出具房产证？卖方是否享有完全产权？因为这些问题关系到卖方是否有权处分该房屋，而这是三方协议是否有效的前提。《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处分权。”；《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定：“下列房地产，不得转让：…（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；…（六）未依法登记领取权属证书的。”如卖方无权处分该房产，则该协议效力待定，如房屋权利人拒绝追认，则该协议无效。
二、房屋中介的资质和收费标准
如中介方没有相关资质，则没有权利收取中介服务费。 以广东省为例，《广东省物价局关于规范我省地产中介服务收费的通知》中明确规定：“凡在我省从事地产中介服务的机构，必须到同级物价部门申领《广东省经营服务性收费许可证》后，方可按规定的收费项目和标准进行收费。中央、部队和省属驻穗的地产中介服务机构向省物价局申领《广东省经营服务性收费许可证》。”至于收费，中介方必须按照相关规定进行。《国家计划委员会、建设部国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》规定：“各地区、各部门和房地产中介服务机构应严格执行物价部门规定的收费原则和收费标准，切实提供质价相称的服务。凡中介服务机构资格应经确认而未经确认、自立名目乱收费、擅自提高收费标准或越权制定、调整收费标准的，属于价格违法行为，由物价检查机构按有关法规予以处罚。”；同时还规定了具体标准：“房屋买卖代理收费，按成交价总额的0.5―2.5%计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不得超过成交价格的3%。”；“各省、自治区、直辖市物价、房地产行政主管部门可依据本通知制定当地具体执行的收费标准，报国家计委、建设部备案。对经济特区的收费标准可适当规定高一些，但最高不得超过上述收费标准的30%。”买卖双方在订立合同前应当审查中介方的资格及收费是否违法违规。
三、中介方的违约责任
买卖双方在房屋买卖的知识和经验上，都处于弱势，所以，房地产中介市场需要一份保护各方利益的合同。许多三方协议规定了买方、卖方的权利义务，对中介方却没有任何限制。有些合同中，虽然有中介方的“违约责任”，但是仔细看就会发现这些“违约责任”如同虚设。现实中，有些消费者正是通过对中介方责任的界定，才使自己的损失最小化。所以，建议在三方协议上写清中介方的违约责任。
四、居间合同的相关规定
懂得利用《合同法》中有关居间合同的规定，将能最大限度地维护自己的合法权益。 在三方协议中，买方与卖方中的一方（委托人）与房屋中介方（居间人）构成居间合同法律关系。《合同法》第425条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”因此，如房屋中介方故意隐瞒与订立房屋买卖合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，委托人可拒绝支付报酬，如遭受损害则可要求其承担赔偿责任。
综上所述，买卖双方签订三方协议，应当保持谨慎，注意以上几个问题，尽量规避合同风险，以保障自己的合法权益。一旦出现纠纷，可委托律师进行处理，以避免损失或将损失降到最低。
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