房屋产权证记载的权利人与房屋买卖合同购房人一致的，登记的权利人均为房屋所有人，与出资比例无关。

发布日期：2012-11-04 作者：孙新律师

【基本案情】
    林盂成与廖锦雅于2007年4月相识后确立恋爱关系，陈祖才系廖锦雅妹夫。本案讼争房屋位于重庆市永川区迎宾支路8号l幢3-××号（建筑面积107. 38平方米），原所有权人为杜大中、王弟炜，二人于2007年8月3日书面委托刘雎代为销售该房屋。
2007年10月，廖锦雅通过永川区骏耀房地产中介公司介绍决定购买讼争房屋，经与刘雎协商，确定房屋成交价为25.8万元，廖锦雅于同年10月5日向刘雎交纳定金0.8万元。同年11月5日，林孟成与廖锦雅看房后，由廖锦雅与刘雎签订了《房屋买卖合同》，主要约定在2007年11月14日前付款15万元、收到房产证后付10万元，该合同中约定的房屋购买人为林孟成、廖锦雅等。次日，林盂成与廖锦雅共同出具委托书，载明“兹有林孟成、廖锦雅就购买永川市迎宾支路3-××舟号房屋、3室2厅，特委托陈祖才、廖锦秀全权代理”。此后，林孟成于同年11月12日和23日通过银行先后汇给陈祖才15万元和10万元，刘雎于同年的11月13日和24日收到陈祖才转交的购房款共计25万元。此后，陈祖才与刘雎到重庆市永川区房地产交易中心办理了房屋过户登记，讼争房屋的产权证上栽明的权利人为林孟成与廖锦雅。同年12月，林孟成将房屋钥匙交绘廖锦雅后，该房屋由廖锦雅使用至今。
另查明，2007年11月13日，陈祖才代表林孟成和廖锦雅，刘雎代表杜大中和王弟炜到重庆市永川区房地产交易中心办理讼争房屋的过户登记时，双方在《房地产转让合同》中约定的房屋成交价为12万元。同月26日的契税完税证上载明的计税金额为7.5万元。
    本案在审理过程中，林孟成于2010年6月11日书面申请对被告举杀的“委托书”中“林孟成”签名是否其本人所签和形成时间，以及在房地产交易中心备案的《房地产转让合同》中“林孟成、廖锦雅”签名是否陈祖才代签和捺印进行司法鉴定。鉴定过程中，林孟成又于同年9月1日申请撤回该两项司法鉴定。
    林孟成称诉争房屋系其个人出资25. 80万元购买，要求确认诉争房屋由其所有；房产交易中心备案的买卖合同约定的房款为12万元，但其支付给了陈祖才25万元，要求陈祖才归还13. 80万元。廖锦雅称诉争房屋是双方协商各出资一半购买，产权证已记载其为诉争房屋所有人。陈祖才称房产交易中心备案合同中约定房款12万元是为了少交税，其已将房款25万元付给了卖主。
【法院裁判要旨】
重庆市永川区人民法院经审理认为：因廖锦雅与刘雎签订的《房屋买卖合同》中约定的房屋购买人为“林孟成、廖锦雅”，根据林孟成的委托书，可以推定讼争房屋系林孟成与廖锦雅共同购买，重庆市国土资源和房屋管理局对讼争房屋所颁发的房地产权证上记载的权利人也为林孟成和廖锦雅，因此林孟成要求人民法院确认《房地产转让合同》中的受让人为“廖锦雅”的约定无效和讼争房屋归其所有的诉
讼请求不能成立。陈祖才根据林孟成与廖锦雅的委托向刘雎交纳购房款25万元系履行代理行为，陈祖才的该行为并无过错，且林孟成举示的证据不能证明防；祖才占有了林孟成的购房款13.8万元，即使房款应当退还，林孟成也只能要求房屋出卖人予以退还，而不是由委托代理人退还，故林孟成要求陈祖才返还购房款13.8万元的诉讼请求本院不予支持。
    重庆市永川区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款之规定，作出如下判决：驳回林孟成的诉讼请求。
【律师意见】
    本案处理的重点主要在于对物权登记的理解。我国《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律男有规定的除外。”第十七条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”
    具体到本案中，诉争房屋的产权证上记载的权利人为林孟成与廖锦雅，买卖合同中约定的购房人也为林孟成、廖锦雅，二者是相符的。从本案审理来看，廖锦雅不能证明其交纳了诉争房屋一半的房款，但房款是否按照其与林孟成的约定交纳系另一法律关系，其对房屋产权证上记载的权利人为林孟成与廖锦雅无实质性的影响，因为按照我国《物权法》第一百零四条“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照其出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有”的规定，林孟成可以要求按照其购房时所支付的房款确定其对诉争房屋所享有的份额。本案宣判后，承办法官按照该条法律规定对林孟成进行了判后答疑，其也理解并接受了人民法院的判决：
【案件基本信息】．裁判书字号重庆市永川区人民法院( 2010)永民初字第2474号民事判决书

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