房屋转租时，承租人、次承租人均主张优先购买权的冲突处理

发布日期：2012-11-11 作者：徐涛律师

房屋承租人优先购买权，是指在房屋租赁关系中，承租人按照法律规定所享有的、在出租人出卖租赁房屋给第三人时，承租人得以同等条件优先于他人而购买的权利。[1]关于房屋承租人优先购买权的法律规定，1988年1月26日，《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)》第118条规定，“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院确认房屋买卖无效”。1999年《中华人民共和国合同法》第230条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。
转租，是指承租人不退出租赁合同关系，而将租赁物出租给次承租人使用、收益。不同国家和地区对于转租立法的规定不一。根据承租人进行转租自主程度的不同，大致分为两类：一类是限制主义模式，即非经出租人同意，承租人不得转租或让与租赁权。代表国家为德国。另一类是自由主义模式，代表国家为法国。我国合同法采取限制主义模式。根据承租人的转租是否经过出租人的同意，分为合法转租与非法转租。针对合法转租、非法转租这两种情况，笔者对承租人、次承租人是否享有优先购买权以及双方均主张优先购买权产生冲突如何处理进行分析论述。
1.合法转租的情况
合法转租，是指承租人的转租取得了出租人同意。《中华人民共和国合同法》第224条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”，依据该条款，承租人与出租人订立的租赁合同、承租人与次承租人订立的转租合同均合法有效。
出租人出卖租赁物时，承租人、次承租人是否享有优先购买权以及双方均主张优先购买权产生冲突的处理办法，实践中存在以下观点：
第一种观点认为，承租人不享有优先购买权，次承租人享有优先购买权。理由是：承租人转租后，对租赁物不再享有用益物权，仅为观念上而非事实上能够支配物的主体，已失去了先买权所要保护的利益，故不再享有租赁物的优先购买权。次承租人成为直接占有和支配租赁物的用益物权人，可对租赁物享有优先购买权。
第二种观点认为，承租人享有优先购买权，次承租人不享有优先购买权。理由是：即使在出租人同意的情况下转租，出租人与承租人订立的租赁合同仍然合法有效，承租人依法享有优先购买权。次承租人不可以主张优先购买权，是因为从合同相对性理论讲，合同效力仅及于合同双方当事人，在出租人同意的转租情况下，次承租人与出租人并不发生直接的法律关系，次承租人不能超越合同权利义务主张优先购买权。另外，从利益分配上看，出租人不能从转租合同中获益，如果允许次承租人享有优先购买权，必然会增加出租人的负担，有失公平。民法学家史尚宽先生认为，依台湾判例解释，在转租虽获出租人同意，于所有人出卖标的物时，其次承租人不得主张先买权。[2]
第三种观点认为，承租人、次承租人均享有优先购买权。理由是：承租人转租后，次承租人对租赁房屋实际占有、使用，并且承租人转租后关注更多的是房租收益，而非房屋的实际使用，因此，相比较而言，保护次承租人的优先购买权比保护承租人的优先购买权更加符合法律精神。如果次承租人不主张优先购买权，承租人还应当享有优先购买权，因为优先购买权是法定权利，没有理由剥夺。
笔者认为，上述三种观点从不同的角度来论证，都有各自一定的道理。结合法律规定和立法精神，笔者认为，第三种观点更为合理，理由是：经出租人同意转租后，承租人与出租人订立的租赁合同、承租人与次承租人订立的转租合同都是合法有效的。承租人虽将租赁物转租，但未退出租赁法律关系，根据合同相对性原则，其与出租人的权利义务关系，仍受到租赁合同的调整和约束。承租人优先购买权是法定权利，不能随意剥夺。综上，承租人应享有优先购买权。关于次承租人，虽与出租人没有直接的合同关系，但在事实上形成了对租赁物的占有和使用，另外，从稳定既有的法律关系来说，允许次承租人行使优先购买权，可以保持现有的人对物的关系，从而符合优先购买权的立法目的。承租人、次承租人的优先购买权发生冲突时，次承租人的优先购买权处于优先地位。因为承租人将房屋转租，表明承租人不存在居住上的困难，有能力解决住房，而次承租人使用租赁物，对租赁物的依赖性强于承租人，二者相比较，次承租人是弱者，对弱者的利益更要加强保护。综上，承租人、次承租人的优先购买权发生冲突时，应优先保护次承租人的优先购买权。
2.非法转租的情况
非法转租，是指未经出租人允许所进行的转租。就出租人与承租人之间的关系而言，承租人擅自转租构成严重的违约行为，出租人有权解除合同。对转租采取限制主义模式的国家和地区的立法大多有明文规定。《中华人民共和国合同法》第224条“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，依据该条款，出租人解除合同的，其与承租人之间的租赁关系消灭；出租人不解除合同的，租赁关系仍然有效，不因承租人的转租受影响。
因此，承租人是否享有优先购买权，要看出租人是否终止租赁合同。如果出租人终止租赁合同，承租人的优先购买权当然丧失，次承租人也不能行使优先购买权；如果出租人不终止租赁合同，则租赁关系有效，承租人依法可享有优先购买权，次承租人也能够行使优先购买权，理由同上。另外，承租人、次承租人的优先购买权发生冲突时，次承租人的优先购买权效力优先。
[1]参见戴孟勇：《先买权：理论与立法》，载郭道晖主编：《岳麓法学评论》第一卷，湖南：湖南大学出版社2000年版。
[2]史尚宽《债法各论》，北京：中国政法大学出版社2000年1月版，第246页。

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