上海房屋拆迁常见问题解答

发布日期：2012-11-23 作者：110网律师

上海房屋拆迁常见问题解答

一、问：全家人办完移民手续，还能否享受国内房子的动迁安置？国家在这方面的政策又是如何规定的呢？
律师解答：
首先，你虽然获得了绿卡，但只是获得了移民资格或永久居住权，并没有加入加拿大的国籍，因此，其仍具有中国国籍。一个中国公民在国内所能享有的权利，你仍然享有，并不影响其因国内的房屋动迁而获得补偿的权利。
   其次，你是公房承租房的承租人，有对公房的使用权。该承租房动迁，拆迁人只能与你签订《动迁房屋安置补偿协议》，你是当然的被安置补偿对象。新生效的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定：“ 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。”
    但由于你的家人户籍不在被拆迁房屋内，他们是否能作为安置补偿对象，要看其是否符合以下条件：房屋拆迁许可证核发之日，在本市无其他住房（或者虽然本市有其他住房，但居住困难），且符合下列特殊情形之一：
1、有本市常住户口的未成年人；
2、户口从被拆迁房屋迁出，且拆迁时仍处于迁出状态的海员、船员、野外勘探人员、就学等人员（不包括已在外地结婚的）；
3、因应征入伍而注销户口的人员；
4、因服刑或者被劳动教养而注销户口的人员；
5、户口不在本市的人员，已结婚且实际居住在被拆迁房屋内至房屋拆迁许可证核发之日均满两年，且其配偶属于拆迁范围内的应安置人口。

二、问：我家房屋为私房，有三本产证，权利人分别为父亲、我自己及弟弟。父亲早年去世但产权人未进行变更。除弟弟外，还有两个姐姐已结婚，在夫家居住。现房屋所属地块进行动迁，请问该动迁款应当如何分配？
另外，该房屋外有一个院子且有土地使用权证，记载的权利人也是父亲；父亲去世后，权利人也未变更，但该部分土地的费用每年都由其母亲一人支付，这部分动迁款又该如何分配？
律师解答：《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（2001上海市人民政府令第111号发布）第三条规定，被拆迁人，是指被拆除房屋的所有人。第五十四条第一款规定，拆迁人给予被拆迁人的货币补偿款、安置房屋归被拆迁人所有。据此，你本人、你本人的父亲、弟弟作为产权人，可依据各自房屋面积获得补偿安置款。因此，对本人享有产权部分的房屋进行安置所获得的补偿款应当归本人所有。对现由本人母亲居住的房屋部分，产权证上记载的权利人为其父亲，未进行变更，该部分房产应认定为其父母共同共有。现其父亲在拆迁前去世，未留遗嘱，因此，该房屋中属于其父亲的部分应当作为遗产进行法定继承，由其母亲和四个子女共同共有。对该部分房产动迁所获得的补偿也应属上述五人共有。对该部分遗产的分割一般应均等分割。当然，继承人也可协议约定分割比例。由于你母亲年事已高，且一人生活，依据继承分配时，照顾未成年、无生活来源或对被继承人尽义务较多的继承人的原则，可对母亲给予较多的份额。
对该房屋院子的部分，原权利人为本人的父亲，其去世后，该部分的费用一直由其母亲缴付。因该部分院子的原权利人为其父亲，因此，该部分也应当作为遗产由其母亲和四个子女共同共有。鉴于在本人父亲去世后，该部分土地的费用均由其母亲一人支付，因此对该部分补偿安置继承人在进行分割时，本人的母亲可适当获得较多份额。

三、问：我户口报入亲戚家中，但其实际并未在亲戚家居住。现该房屋拆迁，亲戚与拆迁公司签订居住房屋拆迁补偿安置协议，但其中并未包括我。我能够享受安置，并有权参与分割补偿款吗？
律师解答：你有上海市常住户口，户籍迁入系争房屋后，因系争房屋居住困难在外租房居住，他处并无任何住房。沪高法民一[2004]3号《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》第五条规定，在被拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住，他处也未取得福利性房屋的，也视为同住人，有权对公有居住房屋拆迁货币补偿款主张权利。据此，你应被认定为该被拆迁房屋的同住人，有权参与动迁补偿款的分割。

四、问：2002年3月19日，我在其原居住的浦东新区一楼靠马路的产权房内开了家饮食店。同年5月20日，我为该饮食店办理了个体工商户营业执照、税务登记、卫生许可等，经营至今，现该饮食店遇拆迁，请问这家饮食店是否可以按照店铺标准进行拆迁补偿？
律师解答：根据沪房地资拆（2001）673号文《关于贯彻执行<上海市城市房屋拆迁管理实施细则>若干意见的通知》第13条第4项“原始设计为居住房屋，经市或区（县）房地局批准居住房屋改变为非居住用途的，可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋；在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经市或区（县）房地局批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋”。许先生所开的饮食店虽然办理了营业执照，但因未将居住房屋用途改变为非居住用途，故对许先生的饮食店不能按照非居性质的店铺予以拆迁补偿。

五、问：我家将承租公房原高度为1.1米的阁楼私自改建成1.8米的阁楼居住，阁楼登记在租赁卡上但未记载面积，现该承租公房将要拆迁，我家被拆迁房屋的面积如何认定？阁楼部分的面积是否可给予补偿安置？
律师解答：根据沪房地资拆（2001）673号文《关于贯彻执行<上海市城市房屋拆迁管理实施细则>若干意见的通知》第12条房屋建筑面积，以房地产权证记载的建筑面积为准。无房地产权证的，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但在1981年以前已经建造用于居住的房屋，以有资质的房地产测绘机构实地丈量的建筑面积为准。
    承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按规定的换算系数计算建筑面积（具体见本报11月12日A14版）。
在2001年11月1日以前租用公房凭证中已有记载的，用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1．2米至1．7米的部分，按照实际居住面积的一半及规定的换算系数计算建筑面积；1．7米以上的部分，按照实际居住面积及规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼，不计算建筑面积。故你家的被拆迁房屋面积应以其租赁卡上登记的使用面积乘以其被拆迁房屋评估后的评估类型系数作为该户被拆迁房屋的建筑面积，而对于该户阁楼虽实际居住，但因未支付房租且是私自改建至1.8米不能予以认定为拆迁面积进行补偿安置。

六、遗产房如果没有户口的是否只能拿面积钱？
律师解答：如果安置适用“砖头+人头”的标准补偿，砖头主要以拆迁房屋的建筑面积计算，基于砖头的总补偿按照继承的原则发生继承；人头上的补偿，是以应安置人口的认定来补偿的。如果不符合应安置人口条件，不能拿到关于人头上的补偿。

七、问：我家已经申购经适房。但如果将来，小区动迁，不知道还能不能再享受托底保障？
律师解答：动迁时，住房困难的居民都已享受了住房保障托底政策，不能再申请购买经适房。反过来，享受了经适房政策的居民，如果今后碰到动迁，也不能再享受住房保障托底。
不过，已申请到廉租房的家庭，今后可以申请购买经适房，但届时要按照规定退出廉租房的有关保障。

八、问：上海动迁房减免房产税吗？
律师解答：对居民家庭因房屋征收或拆迁而购买或取得的住房，酌情暂免征收房产税。住房超出国家及本市有关房屋征收或拆迁补偿标准的部分，按规定计算确定房产税征免面积。但同样是动迁房，每个当事人情况又不尽相同，最好事先到当地房地产交易中心咨询清楚。

九、问：享受过拆迁安置的，还能享受人头补偿和房屋补偿吗？
律师解答：从政策上讲，享受过拆迁安置的，不能再次作为应安置人口认定，不能享受人头上的补偿。但如对房屋有共有权，房屋上的补偿还是可以拿到的。实践操作中，具体情况可以协商。

十、问：动迁房什么时候能拿房产证？
律师解答：动迁房入住后2个月就可以办理。

十一、问：动迁房未领产证，现准备办产证可以在产证上写别人的名字吗？
律师解答：这个在动迁实际操作中，是有惯例的，必须登记在参与安置的人名下，非参与安置人不能登记在产证上。

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