两个租赁房屋拆迁案件的办案总结

发布日期：2012-12-25 作者：110网律师

    案件回顾：
    案件一：
       2010年3月，徐某与常州市某厂签订房屋租赁协议一份，某厂将该厂的三间门面房出租给徐某用于食品店经营，租期为3年，并约定了相关违约责任。徐某后办理了营业执照和税务登记证，该店位于公路已交叉口，周围有村庄和工厂，经营情况尚可。2011年年底时，该厂房所在片区将拆迁，当地拆迁办与某厂签订了拆迁补偿协议。后由某厂未将相关拆迁补偿支付给徐某，徐某未按照某厂要求的期限搬出。2012年1月，当地拆迁办向徐某发出限期腾空的通知书，到期后徐某仍未搬出。徐某多次与某厂和当地拆迁办协商未果的情况下，决定通过法律途径寻求救济。
    案件二：
       2012年5月，谢某因开厂需要，与宋某签订了厂房租赁合同一份，宋某将其享有的某工业园厂房（产权为集体所有）出租给谢某，租期为1年，合同约定了“如因规划需要，所有与拆迁补偿相关的款项都归甲方（出租人）所有”。谢某入住并对厂房进行装修后，得知该工业园区将拆迁，而宋某在签订合同时告知谢某厂房在两三年内不会有拆迁问题。因租赁厂房已列入拆迁范围，谢某未能办理营业执照。后园区在大门处张贴公告，告知园区即将停电，相关用户做好准备。谢某遂找到宋某，要求退还剩余租金和赔偿损失，宋某拒不相见。

      1、不可抗力的认定

   上述两个案件都是承租人所承租的房屋被拆迁，导致合同无法继续履行。根据《合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
  （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
    那么承租房屋遇到的拆迁是否属于不可抗力呢？我国《民法通则》和《合同法》采用了“三个不能”的标准，即不能预见、不能避免、不能克服。但立法并没有确定不可抗力的适用范围，王利明教授在《违约责任论》中认为，不可抗力，要看当事人在主观上是否尽到应有的注意义务，据此判断当事人主观上是否存在过错，同时兼顾不可抗力事件在性质上的客观性。而最高人民法院审判监督庭编著的《全国法院疑难再审问题》中从行政行为的角度对不可抗力进行了论述。对于具体行政行为：首先，类似于行政许可、行政处罚这类行为，导致当事人不能完全履行义务，均不得适用不可抗力原则；其次，行政征收、行政征用、行政强制类的行为可能发生不可抗力。如在该类行为违法或错误，行政相对人可以获得救济，不应属于不可抗力的范围。但如果紧急情况下的征收、征用行为合法，相对人对该行为无法预见、不能避免并不能克服，这种情况属于不可抗力。所以应从“应否发生损害赔偿义务”这种法律政策的角度考量，因这类合法的具体行政行为导致相对人无法履行合同，则应归入不可抗力的范围。而对于抽象行政行为，由于其所针对的对象不特定，包括行政立法行为和制定规范性文件的行为，立法和规范性文件正式颁布前公开征求意见，但对于普通群众而言，其具体内容和颁布、生效时间是完全不得而知的。故该两类行政行为属于不可抗力。
    我们认为，承租房屋遇拆迁是否属于不可抗力需要区别对待。对于特定的地区的房屋征收，由于将特定区域列入征收范围与房屋实际被拆迁有一个时间差，那么在列入征收范围之前，出租人不知道或者没有证据证明出租人应当知道其所出租的房屋将被拆迁，那么这种情况下的拆迁行为应当属于不可抗力；在出租人知道或者有证据证明出租人应当知道其所出租的房屋将被拆迁的，则租赁期间遇到的拆迁行为不属于不可抗力。
    因此，案件一的承租房屋是在2011年底列入征收房屋，而租赁关系自2010年3月即已成立，这种情况下出现的拆迁行为属于不可抗力，双方当事人都可以在房屋拆除后行使法定解除权。案件二的房屋虽然是在2012年年底确定将被拆迁，但从我们查阅到的相关信息和调取取证所确认的事实，出租人是明知出租房屋将被拆迁，这也是其在租赁合同约定将所有的拆迁补偿归其所有的原因。

        2、租赁房屋拆迁补偿的归属

    实务中出租人与承租人发生矛盾恰恰是在房屋被拆除之前，拆迁部门要求房屋所有权人尽快腾空房屋，而承租人因出租人未支付补偿而拒绝搬迁。根据《国有土地上房屋征收补偿条例》及常州市关于集体土地上房屋征收的相关规定，拆迁部门只需与房屋所有权人签订补偿协议，即使补偿包含了出租房屋所涉及的停产停业损失、装修费、搬迁费等项目，拆迁部门也无需与承租人接触。那么对于租赁房屋所涉及到的补偿归属，法律是如何规定的？当事人之间是否可以进行约定？
    已经失效的《城市房屋拆迁管理条例》第13条的规定，拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。这里明确规定了承租人的地位，可以获得拆迁补偿。而现行的《国有土地上房屋征收补偿条例》（以下简称条例）规定的被征收人是房屋所有权人，整个《条例》也没有出现承租人这个词，但《条例》在被征收人可获得的补偿项目里除了房屋价值的补偿、搬迁费、临时安置费即奖励外，还包括停产停业损失。如果被征收人自己未用于生产经营，只是将房屋出租给他人用于生产经营，那么被征收人获得该部分补偿的基础何在？显然该部分补偿应该是给承租人的。
    江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第29条规定，房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。出租人知道或者应当知道租赁房屋将被拆迁，出租该房屋时未将租赁房屋拆迁事实告知承租人，承租人要求出租人赔偿损失的，人民法院应予支持，但承租人知道或者应当知道的除外。出租人不知道租赁房屋将被拆迁，出租的租赁房屋被拆迁后，出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。
    上述意见明确了承租人在租赁房屋拆迁时享有的权利，要求获得赔偿或予以补偿。而该规定适用的前提是双方对拆迁补偿归属没有约定，那么双方是否可以向案件二中一样，约定拆迁补偿归出租人所有？合同的一个最根本原则是意思自治，只要双方的意思表示真实，且约定的内容不违反法律、法规的规定约定即合法有效。因此，约定拆迁补偿归出租人所有也是有效的。对于案件一，徐某可以要求某厂在拆迁补偿范围内进行补偿，最后该案也是庭外和解结案。而对于案件二，由于宋某隐瞒了租赁房屋将被拆迁的事实，因此谢某可以要求宋某赔偿损失。

        3、合同解除权的行使

    合同的解除有约定解除和法定解除两种，对于约定解除，在解除条件成就时，合同双方都享有解除权，只需履行通知义务即可。而对于法定解除，我国《合同法》对此进行了区分：因不可抗力引起的解除和因一方当事人违约引起的解除。不可抗力导致的合同解除，任何一方都可行使；在当事人一方违约的情况下，解除权归守约方。
那么当事人在有约定解除的情况下，能否行使法定解除权呢？我们认为在约定的解除条件涵盖了全部解除条件的情况下，约定不违反法律、法规的强制性规定，约定的解除条件成就时，法定解除权就不再适用；在约定的解除条件没有涵盖全部解除条件的情况下，在未涵盖领域，法定解除权仍有可适用。
    不管是约定解除还是法定解除，行使解除权的一个程序性要求便是通知义务。《合同法》第96条第1款规定：当事人一方依照本法第93条第2款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。这在实务中会存在以下问题：（1）行使解除权的权利人已通知对方，但对方不置可否，或虽然提出异议，但不请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力，这种情况下解除权人是否可以提前诉讼或仲裁，请求确认解除合同的效力？（2）解除权人是否可以不经通知直接向法院起诉或向仲裁机构仲裁？
    我们认为解除权人可以直接通过诉讼或仲裁主张解除合同，因为这种情况下合同相对人可以通过收到原告的起诉状副本知悉解除权的行使，并通过提交答辩状的形式提出异议，已无另行对相对对人进行保护的必要。而对于解除权人行使解除权后，相对人不置可否，或虽然提出异议，但不请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力，这种情况也不应排除解除权人的诉权，以确认解除合同的效力。二者的区别在于合同解除的时间起算，解除权人履行通知义务后，法院确认合同解除效力的，合同解除自相对人收到通知之日起计算；未履行通知义务而径直诉讼或仲裁的，合同解除最终被认定有效的，则合同解除应从相对人收到起诉状副本时起算。
    案件二中，宋某的行为实际属于违约行为，即宋某的违约行为导致租赁关系的目的不能实现。考虑到法院处理案件的流程，我们在代理过程中还是建议谢某向宋某送达了解除租赁合同的通知。

      4、限期腾空通知的性质认定

   案件一中，当地拆迁部门向徐某发出了限期腾空通知书，该通知书是否是行政行为决定了其是否属于行政相对人，是否有权提前行政诉讼。
    行政行为指的是行政主体依职权，作出的能够产生行政法律效果的行为。行政行为又分为具体行政行为和抽象行政行为，二者最显著的区别是行政相对人、事项是否特定，能否反复适用，能否直接产生法律后果。行政相对人对具体行政行为不服的，可以提前行政诉讼；而对抽象行政行为不服的，不能提起行政诉讼。该案中，当地拆迁部门向徐某发出的限期腾空通知只是一个说服、建议，并不产生行政法律效果，也不具有强制执行的效力。因此，只是一个行政指导行为。
行政指导指行政机关在其所管辖的事务范围内，根据国家的政策规定或者法律原则，针对特定的公民、法人或其他组织，用非强制性的方法或手段，取得该行政相对方的同意或协助，有效地实现一定的行政目的的主动的管理行为。简单来说就是行政机关作出的具有示范、倡导、咨询、建议、训导等性质的行为，具体来说包括说服、建议、协商、奖励、帮助等。行政指导行为属于一种事实行为，不产生法律效果。行政相对人即使违反行政指导行为，也不会给其带来不利后果。

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