公租房的法律问题

发布日期：2012-12-30 作者：110网律师

公租房的法律问题
在1998年房改之前，各地政府和国有企事业单位建设了大量的房屋出租给本单位的职工居住。这在当时商品房还未出现，很少有私有房产的情况下，主要是解决了职工们的居住问题，很少会引起财产方面的纠纷。然而，随着近十年来房地产价格的飞速上涨，因公租房引申的权利所产生的纠纷也越来越多。以下几个问题是比较常见的，在此为大家做一个讲解。
1、公租房的权利人是谁?
公租房的权利人是谁是个被很多人混淆的问题，公租房通常是指用来出租的公有住房，他的产权人是建设它的单位，承租人则享有它的使用权。
2、公租房能否继承？公租房的承租权如何变更？
公租房的所有权属于国家，所以不存在继承的问题。但是在一定的条件下，承租人的直系亲属和配偶是可以通过继租成为新的承租人的。
比如，按上海的政策，公有居住房承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。
3、公租房的承租人如何变更？
通常原承租人死亡或户口迁出本市后，公租房的承租人就需要变更，变更必须在有本市常住户口的共同居住人中进行选择，通常是由所有的有本市常住户口的共同居住人自行协商，协商不成的，由出租人从在本处有本市常住户口的共同居住人中，按照下列顺序书面确定承租人：
　　（一）原承租人的配偶；
　　（二）原承租人的子女（按他处住房情况）；
　　（三）原承租人的父母；
　　（四）原承租人的其他直系亲属（按他处住房情况）。
除了上述情况之外，公租房的承租人还可以通过转让承租权的方式来进行变更，变更的条件是该公共租赁房未例入出售范围。
4、公租房的拆迁补偿对像有那些？
公租房在拆迁时常见的问题是，分不清那些人是补偿的对像，同一家人，父母女子女之间有的可以补偿，有的不行，因此引发的纠纷非常多，这里以上海市为例讲一下公租房的补偿对像。
根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。
而此处的共同居住人是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。
所以，如果不符合上述的条件，那就不属于补偿对像，即使与承租人是同住在一起的父子，也是难以获得补偿的。

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