商品房买卖合同购房者的解除权
发布日期：2013-01-02 作者：孙心远律师
【案例分析】
2009年6月23日，买方王先生与卖方李先生签订了《上海市房地产买卖合同》，约定房价款108万。在附件三付款协议中约定，2009年6月23日支付定金4万元，2009年6月24日支付首付款16万。第二笔房款于2009年7月20日双方到浦东新区房地产交易中心办理过户交易手续当天支付，余款50万元则通过银行按揭方式直接划入卖方李先生银行账户中。同时还约定，若贷款不能通过审批，则买方王先生应当在接到书面通知后5个工作日内交齐全部房款。
双方还在合同第九条约定了逾期付款的违约责任。为该条款第二项：买方逾期未付款，卖方李先生应当书面催告买方王先生，自收到卖方李先生书面通知10日内，买方王先生仍未付款的，卖方李先生有权单方解除合同，并书面通知买方王先生。卖方李先生可以从买方王先生已经支付的房款中扣除买方王先生向卖方李先生支付逾期未付款20%的违约金，余款返还给买方王先生，已付款不足违约金部分，买方王先生应当在接到书面通知之日起10日内向卖方李先生支付。如果买方王先生违约给卖方李先生造成经济损失的，卖方实际经济损失超过买方应当支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由买方据实赔偿。
合同签订后，买方王先生开始向工商银行申请按揭贷款，但被告知因为贷款成数较高、房龄较老、且买方王先生有往期信用卡逾期还款的不良信用记录，因此申请的贷款不能通过银行审批。后买方王先生多次向建设银行、渣打银行申请贷款，但均因为相同原因不能通过审批。
后卖方李先生多次催告买方王先生办理房地产过户交易，但买方王先生均以正在申请贷款为由不能办理房地产过户交易。卖方李先生遂起诉至法院要求买方王先生承担违约责任。
【案件思考】
银行贷款未能通过审批是否要承担责任？如何规避贷款不同通过审批的付款风险？
【法庭判决】
双方签订的《市房地产买卖合同》是当事人双方真实意思的表示，合法有效，双方当事人应当予以严格遵守，且合同对买方的付款期限和方式约定十分明确，现买方未能如期办理贷款手续，且未在约定的时间内向卖方补齐剩余房款，故应当按照合同约定承担违约责任。
【法理延伸】
贷款是否能够通过审批是买方在购买房地产时要慎重考虑的因素。切不可以盲目自信，也不要偏听偏信中介的承诺，最好到专业的贷款公司或者银行提前审查自己的贷款条件后再决定购买怎样房价的房屋。否则，买方一旦到了交付房款的期限不能提供银行贷款合同，就会造成违约，要承担《上海市房地产买卖合同》第九条的违约责任。
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