教你识别商品房广告

发布日期：2013-01-03 作者：张付杰律师

教你识别商品房广告
售楼广告是对所售商品房之特定事项的声明和陈述，通常以媒介为载体宣传和推介商品房，包括售楼书、户外宣传招贴、电视广告、沙盘、样板房等等。在当前，商品房售楼广告中说明和允诺的情形主要有：
1、向购房者提供某些购房优惠或者附带赠送礼品的说明，如：提供银行按揭贷款并给与一定的折扣等；赠送车库、花园、家具、厨具、电话等。
2、对商品房美观性质量的陈述。美观性质量一般侧重于装饰标准，既可以是商品房的某些部位，也可以是整座大楼的共用部分，如声明地板是“高级实木地板”，房门是“三防实木子母门”等。
3、对商品房使用功能质量的陈述，如：对高层住宅声明装有进口高级电梯，地下车库直达，24小时热水供应，温泉入户，网络宽带入户，地板采暖，“告别空调暖气时代”等。
4、对商品房环境性质量的陈述，如：声明小区建有“5000平方米人工湖景”、“10000平方米中心绿地”；小区或者小区配套有商场、超市、医院、学校、幼儿园、游泳馆、网球场、健身房等商业服务、文化体育、医疗卫生设备；或吹嘘“地铁近在咫尺”；等等。
5、承诺“返本销售”，如：提供房屋“售后包租”、“代租”等售后回报；为银行按揭贷款购房者提供“回购担保”；以及为外地购房者办理本地城市的户口指标；等等。
《广告法》规定，广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。商品房虚假广告的主要类型和表现有以下几种：
1、对房屋合法性瑕疵的故意隐瞒
商品房的合法性瑕疵主要有：在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设；在未经国家征用的集体所有的土地上建设；已被司法机关查封；已设立抵押或者以其他形式限制房地产权利；预售的商品房委屈的预售许可证；权属有争议；违反国家有关规定建设；不符合工程质量标准；经验收不合格；等等。商品房买卖的前提是房屋本身必须可以进入市场转让，开发商有义务保证这一前提的成立，因此，开发商不得就存在合法性瑕疵的房屋发布售楼广告，所发广告系非法广告，是虚假广告中最严重的一类。
2、对房屋质量机器周边环境、配套设施、配套服务的虚假陈述
早期的商品房虚假广告往往侧重对房屋本身的虚假陈述，如虚假面积使用率、杜撰户型设计、吹嘘高档建材、已过或冒充进口货等。随着市场的发展，虚假广告的重点逐渐从吹嘘房屋本身转为扩大适用房屋时的便利、舒适，虚构周边环境、配套设施、配套服务。
3、对赠品的虚假陈述
商品房虚假广告中，虚构赠品的情况屡见不鲜。赠品的种类五花八门，有首期购房款、屋顶花园、车位车库、将装修、会员卡、家用电器、物业管理费、有线电视入网费、煤气开户费，等等。其共同的虚假表现体现有二：或以小充大，或以次充好。一般来讲，广告中关于赠品的允诺当然是“具体确定，并对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定有重大影响的”；套用司法解释，广告中关于赠品的允诺会自动成为合同内容，似乎开发商必然应当履行允诺。然而，开发商也会抗辩，称根据《合同法》规定，赠与合同是单务合同、实践性合同，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，因此即使合同明确约定了赠与条款，开发商也有权撤销赠与，而不承担任何责任。（此处开发商的抗辩并不能成立，商品房广告中的赠品，实质是买卖行为不可分割的一部分，不能随意撤销）
律师提醒
本律师根据实务中商品房销售广告的内容，给出以下建议：
1、对于内容具体确定的，如：房屋的层高、户型、结构类型、付款方式、保修责任等叙述，建议将这些内容写入购房合同中，谨记：约定约仔细，权利越易被维护。
2、对于内容部分扩大的，如：绿化率多少都少、配套设施的路程几分钟能到、装修、电梯等等。此类广告内容本身并不十分明确，很难保证其所宣传的内容均具有法律效力，须针对具体内容惊醒具体分析。因此，建议购房者应当尽力争取将开发商应急明确同意或者承诺的内容写进合同条款中。
3、对于内容严重夸张的，如：温馨家园、依山傍水、商机无限等等。这类售楼广告凭常识就能识别其所宣传的内容属于虚假、夸张。因此，这类广告通常不具有法律效力。
4、对于内容无中生有的，如介绍小区的小学、幼儿园、银行等。此类广告虽属于无中生有，但大多是对环境的描述，目前无法律直接规定未兑现此类承诺，购房者可向开发商索赔，但如果将相关内容在合同中进行约定，并约定具体的违约责任，亦能是购房者的权利得到维护。故而，建议购房者将此类约定写入合同中，并约定具体违约责任。

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