业主专有权、共有权纠纷

发布日期：2013-01-05 作者：110网律师

（2007）杭民一终字第1217号
上诉人（原审原告）杭州某大厦业主委员会，住所地杭州市下城区某某大厦一楼大厅内。
负责人董某，该业主委员会主任。
委托代理人孟某，浙江某律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）徐某，女，1965年1月9日出生，汉族，浙江某华联集团有限公司工作，住某市瑞都大酒店1208室。
被上诉人（原审被告）杭州某实业股份有限公司，住所地杭州市下城区某127、129号某大厦裙房1-2层。
法定代表人陆某，该公司总经理。
两被上诉人共同委托代理人魏某，浙江某律师事务所律师。
上诉人杭州某大厦业主委员会（以下简称某业委会）与被上诉人徐某、被上诉人杭州心源实业股份有限公司（以下简称心源公司）业主共有权纠纷一案，杭州市下城区人民法院于2007年5月22日作出（2007）下民一初字第407号民事判决。上诉人杭州某大厦业主委员会不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2007年8月21日对本案进行了公开审理。某业委会的委托代理人孟某，徐某及心源公司的委托代理人魏某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2004年6月，徐某在法院的执行拍卖中，拍得杭州某大厦裙房1-2层房屋所有权，该房屋的性质为商铺。2006年6月徐某将该房屋出租给心源公司用于经营茶馆。2006年11月至12月间，经徐某书面同意，心源公司对该房屋的外墙立面进行了装修，安装了“心源茶楼”的某字、拼音等。对此行为，某业委会认为破坏了应属于全体业主共有的外墙立面，侵害了全体业主的意愿与共同利益，故提起诉讼。
原审法院认定上述事实的证据有浙江省杭州市中级人民法院（2002）杭法执字第183、307号民事裁定书、徐某与心源公司签订的《房屋租赁合同》、徐某同意心源公司使用外墙立面的证明以及某大厦外墙立面照片等。
原审法院审理认为，尽管全体业主对建筑物的外墙立面享有共有权，但并不排除在同一幢高层建筑物中，不同所有权主体对房屋外墙的延伸空间所享有的合理使用权。本案中一、二楼外墙的利用权与房屋所有权是密切联系的，处于事实上不可分离的状态。徐某及心源公司对该部分外墙立面的使用，为其实现经营目的需要，既符合该房屋的商铺性质，也未影响、限制其他业主的权利，比照相邻关系有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，徐某、心源公司对该部分外墙的利用并无不当，某业委会的诉讼请求理由欠充分，不予支持。原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条之规定，判决驳回某业委会的诉讼请求。案件受理费50元，由某业委会负担。
某业委会不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：（1）一审法院将本案定性为相邻关系纠纷，错误。本案是针对全体业主共有的大楼外墙立面的使用所产生的纠纷，纠纷的实质是全体业主共有的财产应该怎样使用，而不是给予谁方便或让谁接受限制。将本案定性为相邻关系，偏离了双方纠纷的实质。（2）本案还存在业主共有的财产外立面铜条被被上诉人私自拆掉并变卖的情况，一审法院对此未提及。另外，被上诉人的广告牌并非象制作灯厢广告那样安装在外墙立面，而是在拆除铜条后重新刷色，改变了大厦原有的外墙颜色。上诉人起诉要求恢复原状，就是一要拆除广告标识，二要重新安装铜条。（3）一审法院认为外墙利用权系因与房屋的所有权密切联系而处于事实上不可分离的状态，欠缺法律依据。被上诉人为经营需要，在自己营业门口挂出牌匾是合理的，但做户外广告就不是其经营所必需。（4）合理使用不得违反全体区分所有权人的共同利益。被上诉人拆除铜条后满墙做广告，就是侵害全体业主共同利益的行为。全体业主有权决定大厦外观的美观性和统一性，以及是否以合理的价值出租外墙利用权，这些都属于业主的共同利益所在。（5）合理使用不能凌驾于共有权之上。使用权要想限制所有权，就应该是合理和必须的。被上诉人的广告行为并非必须，将属全体业主共有的铜条拆除、卖掉、牟利，更难谈合理。综上所述，请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人一审所提的诉讼请求。
被上诉人徐某、心源公司当庭答辩称：（1）被上诉人对于讼争外墙面有合理的使用权。被上诉人徐某一次性购买了某大厦裙楼1－2层房屋，其作为区分所有建筑物的业主，在依法取得了房屋的所有权后，对于建筑物外墙就有合理的使用权，对外墙的使用权与房屋所有权是联系在一起的。被上诉人心源公司作为该房屋的合法承租人，对于外墙也应该有合理的使用权。（2）被上诉人对于外墙面的使用合法。被上诉人所购买的房屋，性质是商铺，是用于经营的，心源公司承租该房屋开设茶楼，在房屋外墙壁上标注自己的企业名称、字号，是正常的经营需要。而且被上诉人在外墙标注的是“心源茶楼”字号，而不是打广告。另外，被上诉人对外墙的利用没有妨碍其他业主的利益，也没有对整个大厦的功能造成影响。综上，被上诉人认为原审法院判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审审理过程中，上诉人当庭提交《2006年某大厦业主大会决议》一份（落款时间2006年12月15日）及《某大厦外立面使用方案》（2006年12月18日某业委会制定），作为对一审期间以照片形式提交的该两证据材料的补充，拟证明某大厦业主大会对于大厦外立面的使用问题形成有一个决议，并且业主大会授权业主委员会具体制定了外立面使用方案，并均进行了公示。被上诉人认为，照片证据是一审庭后提供的，未经质证，上诉人二审所提供的两份补充材料也不属二审新证据。被上诉人并认为，业主大会的召开程序是否合法，不得而知，即使开会程序合法，也不应损害业主的合法权益，剥夺被上诉人对外墙的合理使用权。本院对该两证据材料的证据资格予以确认，但本院认为以业主大会决议形式禁止业主对自己房屋外墙进行合理使用，欠缺法律依据。
本院对原审法院查明的事实予以确认。另补充认定，心源公司对房屋外墙立面进行装修时，将镶嵌在墙面上的金属装饰条拆除并变卖。某业委会产生后于2004年11月3日在杭州市下城区建设局进行了备案。
本院认为，根据物权法原理，建筑物区分所有楼房的楼梯走廊、户外墙面、楼顶平台等结构部位，属于共有部分，归各区分所有权人（业主）共有。本案当事人讼争的外墙立面及墙上附属设施金属装饰条，应属某大厦的业主共有财产。从根本上来说，本案系当事人之间就业主共有财产——大厦外墙立面的使用问题而发生的纠纷，而非相毗邻的不动产各方，在对各自所有或使用的不动产行使所有权或使用权时，相互间依法应当给予方便或接受限制的问题。因此，原审法院将本案案由确定为相邻关系纠纷不妥，本院依法调整为业主共有权纠纷。上诉人的该点上诉理由成立，本院予以采纳。
尽管建筑物区分所有大楼的外墙面系共有财产，由业主享有共有和共同管理的权利，但不能将这种共有权完全绝对化而一概认定业主对外墙面没有任何合理使用权。一种情形，如果业主公约对建筑物外墙面等共有部位的使用有规定，业主在公约允许的范围内使用，这种情形构成对共有部位的专用使用，是完全合法使用；另一方面，在业主公约没有规定的情况下，依民事习惯、社会大众的一般观念以及法的公平合理精神，业主仍应当在一定限度内对自己房屋所在的外墙面拥有合理的利用权。那种认为对外墙面的任何使用都必须征得全体共有权人同意和许可之观点，显某将共有权推向了极端，悖于社会实情，也不利于发挥建筑物专有部分的效用。因为专有部分与共有部分在物理上具有不可分离的统一结构体关系，业主为达到对专有部分的使用，往往须对共有部分进行必要使用。这在楼梯、走廊等共有部位的使用上体现得尤为明显。但各区分所有权人（包括使用人）对建筑物外墙等共有部位的使用方式必须合理，不得违背该部位之目的、性质及构造而为妨害建筑物正常使用功能之行为，不得改变该部位的设施和结构，不得害及业主之共同生活秩序。同时，各区分所有人（包括使用人）对房屋外墙的使用，应当注意防止、避免给相邻人造成损害，并不得影响或限制相邻方合法、正当、合理的使用。若使用方式不具有排他性，则可对外墙共同使用，若具有排他性，则由各所有权人对各自房屋外墙享有优先使用的权利。
具体到本案，被上诉人徐某通过公开竞买方式取得某大厦裙楼一、二层房屋的所有权，后将该房屋出租给被上诉人心源公司用于开设茶馆，两被上诉人对该房屋的所有权及使用权权利来源均属正当、合法，对房屋的使用方式也符合该房屋的本来性质和用途。既某该房屋性质为商铺，系商用房屋，两被上诉人购买和租用该房屋的主要目的是为了经营，为更好地实现房屋的效用及经济价值，经业主徐某同意，心源公司在房屋外墙立面设置“心源茶楼”店面标识，这既是经营之所需，合乎商用房屋的惯常设置，也完全符合该房屋本身的建造和使用目的。据此，被上诉人心源公司对于讼争外墙拥有合理的利用权，可以在外墙立面设置店面标识。
尽管店面标识也具有某种程度的广告色彩，但其与承担宣传、渲染功能的广告字牌还是存在明显区别的，其主要是起标明和指示作用，以便于顾客识别该店面。在店铺外墙设置店面标识，应属合理使用的范畴，而利用店铺外墙经营广告，则并不当某属于合理使用。本案被上诉人在讼争外墙安装的“心源茶楼”某字、拼音，系店面标识，设置该店面标识系经营的需要，其使用目的善意而正当，该使用行为系行使对外墙立面的合理利用权。上诉人提供的《2006年某大厦业主大会决议》及《某大厦外立面使用方案》，虽某对大厦外立面的使用问题作有规定，但以业主大会决议形式禁止业主对自己房屋外墙进行合理使用，欠缺法律及法理依据，本院难以支持。至于上诉人主张实行有偿使用，要求支付使用费问题，因超出当事人一审诉讼请求范围，双方又不能就此达成协议，本院二审不予处理。
综上，被上诉人在讼争的大厦外墙上设置店面标识，应属合理使用。但其在具体使用过程中，擅自拆除了镶嵌在大厦外墙面上的金属装饰条并私自变卖，且部分改变大厦外墙面的基础颜色，影响了大厦的整体外观，应属不当。对此，被上诉人应依法承担恢复原状的民事责任。上诉人的该部分上诉请求成立，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第二款、第一百一十七条第二款，《中华人民共和国物权法》第七条、第七十条、第七十二条第一款、第八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销杭州市下城区人民法院（2007）下民一初字第407号民事判决；
二、徐某、杭州心源实业股份有限公司于本判决生效之日起十五日内，将拆除的某大厦裙楼外墙立面金属装饰条（包括墙面基础颜色）恢复原状。
本案一、二审诉讼费各50元，由徐某、杭州心源实业股份有限公司负担。
本判决系终审判决。

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