小区绿化率与销售广告不符，业主可获赔

【摘要】
商品房律师提示，开发商在销售广告中对小区绿化率所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
【案情介绍】
甲房地产公司在多家报刊杂志上刊登其开发的某小区销售广告，其中包括“该小区拥有50%以上社区绿化率”的内容。
2002年7月4日，李某在看到该销售广告后与甲签订了《商品房买卖合同》。2003年6月5日，李某依约向甲支付了购房款，办理了房屋交接，并在《入户装修手续书》上签字。
2008年8月15日，小区的业主委员会接受李某请求，委托某测绘单位对小区的绿化用地面积进行测量。经测量，该小区内的绿化率为10%。业主委员会通过设在物业公司的专用账户为李某垫付了测绘费1500元，据此，小区业主委员会为李某出具《情况说明》。
李某认为，甲销售的小区商品房周边绿化率与其销售广告宣称的50%绿化率存在明显差距，已构成违约，遂向该小区所在地人民法院提起诉讼，请求：（1）判令被告赔偿原告损失6万元；（2）判令被告支付测绘费1500元；（3）判令被告承担全部诉讼费。
【审判结果】
一审法院判决如下：（1）被告于本判决生效之日起7日内赔偿原告李某损失2300元；（2）被告于本判决生效之日起7日内赔偿原告李某测绘费1500元；（3）驳回原告李某其他诉讼请求。
案件受理费50元，由被告负担（被告于本判决生效之日起7日内缴纳）。
双方均未上诉，一审判决生效。
【案件评析】
本案是小区业主与开发商就销售广告宣传中小区绿化率与实际不符产生纠纷的典型案例。本案的焦点问题主要集中在诉讼时效、商品房销售广告和宣传资料中有关绿化率的内容是要约还是要约邀请，业主要求赔偿是否有法律依据等方面。
1、诉讼时效问题
被告认为，原告的诉讼请求超过了两年的诉讼时效。被告认为诉讼时效应当从原告收房之日起算，原告于2003年收房入住，每日起居其间，进出社区，不可能不清楚房屋所在社区周边的整体环境包括该社区的绿化情况，因此自收房之日起，原告就已经知道或者应当能够实地了解、知悉社会的实际绿化状况是否与预期的情况一致。事实上，原告从未提出小区社区绿化率与实际不符，也未以任何形式就此事项与答辩人进行过任何沟通。被告认为原告怠于行使诉权，应当承担不利后果，其诉讼请求不应得到支持。
原告认为，虽然其于2003年收房入住，然而其和被告办理商品房交付时并未包含绿化率的测量报告，即使其已经入住，该小区的绿化率也并非可通过非专业测量获知。诉讼时效的起算点应为其知道或者应当知道权利被侵害之日即其得知小区的绿化率与被告销售广告中宣称的数据不符之日——2008年8月15日，故截至起诉之日，其诉讼时效并未届满。
法院经审理，根据《民法通则》第135条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。”第137条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”认为本案诉讼时效的期间为原告李某知道或者应当知道小区的实际绿化率与销售广告宣称的绿化率不符之日起两年内，支持了原告的主张。
2、商品房销售广告等资料的定性问题
被告认为：
第一，合同中没有关于社区绿化率的约定；
第二，商品房销售广告宣称的绿化率为要约邀请，对合同双方不具有拘束力；
第三，原告混淆了“社区绿化”、“绿地率”、“绿化覆盖率或绿化率”的概念。绿地率是指新建居住区绿地占居住区总用地比率，在计算时，要求距建筑外土墙1.5米和道路边线1米以内的用地，如地下车库、化粪池这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度，在上面种植大型乔木，成活率较低，不得计入绿化用地。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和小区用地的比率，树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率。被告刊登销售广告中宣称的“社区绿化”是指小区内除住宅地基所占土地部分以外面积的绿化，并非原告所称“绿地率”、“绿化覆盖率或绿化率”。实际上，销售广告中的“社区绿化”包含项目河道两岸的绿化，且销售广告上的社区平面图已经明确显示社区的绿化包括小区周边地带的绿化，含小区相邻的项目河道两侧的绿化，因此小区开发的绿化事实与销售广告宣传的社区绿化率是一致的，不存在欺诈行为，不应承担违约责任。
原告认为，根据《合同法》第15条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”绿化率是居住环境的重要方面，较高的社区绿化率会对商品房的价格以及潜在购买者的决策产生重大的影响。因此，被告作出的“社区绿化率50%以上”的销售广告宣传应当视为要约。原告作为受要约人作出承诺后该合同即生效，即使原告与被告签订的《商品房买卖合同》中未对社区绿化率作出约定，社区绿化率应达到50%以上的标准也应当约束双方当事人。
法院经审理，支持原告的主张。
3、业主要求赔偿的法律依据问题
被告认为，原告损失赔偿额计算没有事实依据，原告根据“房屋套内建筑面积/小区总居住建筑面积”主张权利份额系数没有法律和事实依据，社区绿化面积的测算系单方行为，其未参加，不予认可。
经审理，根据《某市绿化补偿费交纳办法》有关城市绿化管理部门对违反《某市城市绿化条例》的行为进行行政处罚的标准，法院判决被告对原告进行赔偿，并支付原告为此支付的绿化率测绘费。
综上，房与法苑房产律师分析：
上述案件评析中，第一、二两点阐述的非常清晰、准确，针对第三点，补充如下观点：
环境是人们选择住宅时要考虑的一个重要因素，会影响人们居住的质量，进而影响到住宅的商业价值。故法院认定被告应当承担违约责任，是合法的。但双方签订的合同中并未约定被告承担何种违约责任，那么，根据《合同法》第107条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，小区绿化率无法达到承诺的50%，让被告承担继续履行或者补救的违约责任，已不现实，故原告要求被告承担赔偿损失的违约责任是合理的，但其若没有提供能证实该损失的证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，法院可对该诉讼请求不予支持，往往法院此时依法行使其自由裁量权，结合司法实践，对原告的损失予以酌定，本案亦是如此。