建设工程勘察、设计、施工合同纠纷

发布日期：2013-01-14 作者：110网律师

上诉人（原审被告）某（河南）房地产有限公司。
法定代表人罗某，董事长。
委托代理人岳某，河南某律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）荆某，女，1
委托代理人王某，男，
委托代理人赵某，男，
上诉人某（河南）房地产有限公司（以下简称某房产公司）因与被上诉人荆某买卖合同纠纷一案，不服郑州市某人民法院（2010）金民一初字第3026号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。某房产公司的委托代理人岳某，荆某的委托代理人王某、赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：荆某与某房产公司于2007年10月24日签订商品房买卖合同一份，主要约定：荆某购买某房产公司开发的位于某郑汴路138号39幢l单元11层1101号房，建筑面积172.52平方米，房价为813259元；荆某于2007年10月24日首付现金253259元，剩余56万元以商业贷款于2007年11月24日支付；某房产公司应当在2008年12月31日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付荆某；某房产公司应当书面通知荆某办理交接手续，交接房屋时应签署房屋交接单，某房产公司还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，某房产公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，荆某有权拒绝交接；某房产公司交房逾期超过30日后，荆某有权解除合同，荆某解除合同的，某房产公司应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按荆某累计已付款的2%向荆某支付违约金；荆某要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，某房产公司按每日万分之三向荆某支付违约金。合同签订后，荆某于2007年10月24日向某房产公司支付上述房屋首付款253259元，支付契税、维修基金、暖气、天然气、印花税、工本费、测绘费合计68668元。2007年11月23日，荆某作为借款人，某房产公司作为担保人与工商银行郑州花园路支行签订个人购房借款担保合同，同时荆某将上述房屋进行抵押。贷款金额56万元，期限自2007年11月23日至2021年11月23日（168个月）。某房产公司收到银行56万元后，于2007年12月3日向荆某出具了56万元的不动产发票，荆某又支出抵押手续费、印花税1016元。2009年1月3日，荆某在某房产公司的某广场契证领取表上签名将房屋契证领走。2009年1月14日，荆某委托代理人王某与某房产公司员工闫涛一同验房，对房屋双方列明7处问题，荆某之后找某房产公司要求解决，闫涛在验房记录上签署2009年2月20日前维修完，但之后荆某认为存在问题之处某房产公司并未维修，且某房产公司不能提供商品房已经验收合格的报告、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，拒绝领取房屋钥匙。荆某遂于2009年4月17日诉至本院，请求：解除合同，由某房产公司返还购房款及违约金共计949841.36元；某房产公司支付由其违约引起的应支付给银行的贷款及利息损失计35207.52元，以上共计985048.88元。在庭审过程中，某房产公司提交的验收报告中显示的验收单位为监理、勘察、设计、施工单位及建设单位（某房产公司），荆某对此表示异议，认为验收合格应由房屋行政主管部门确认并备案。自2007年12月28日至2010年7月期间，荆某每月向银行偿还贷款本息。
原审法院认为：荆某与某房产公司所签商品房买卖合同是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。荆某、某房产公司均应全面履行合同约定义务。本案争议焦点有四个方面：讼争房屋是否交付？双方的合同是解除还是履行？违约金是否应该支持？租金是否应该支持？(一)讼争房屋是否交接。按照荆某、某房产公司告签订的商品房买卖合同第11条的约定：商品房达到交付使用条件后，某房产公司应当书面通知荆某办理交接手续，交接房屋时某房产公司应出示该商品房经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，某房产公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，某房产公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，荆某有权拒绝交接，由此产生迟延交房责任由某房产公司承担。在荆某按合同约定支付了首付款及按揭款后，某房产公司没有证据证明已按合同约定的交付期限及交付方式向荆某交付合同约定房屋。某房产公司辩称房屋已验收合格且交付荆某，证据不足，本院不予采信。(二)双方的合同是解除还是继续履行。某房产公司未按合同约定交付房屋和证明文件，该行为系违约行为。荆某依据双方签订的合同第9条“出卖人逾期交房的违约责任”的约定，有权选择解除或履行合同来进行权利救济。2009年4月17日荆某起诉某房产公司要求解除合同并赔偿损失，本院在向某房产公司送达起诉书及相关应诉手续后，双方并未就解除合同达成一致意见，某房产公司也未按照合同第9条第1款第2项约定，在荆某解除合同的通知到达之日起30日内将房款全部退回。在原庭审过程中，某房产公司认为交付荆某的房屋合格，不同意解除合同。本院原审判决解除合同并支持了荆某的部分请求。荆某不服提出上诉，二审裁定撤销原判，发回重审。因此，原判决并未生效，双方所签合同通过诉讼没有被解除，该合同是否被解除处于诉讼待定状态。某房产公司辩称原审起诉书送达时合同已经解除的理由不能成立，本院不予采纳。本案重审中，荆某不再要求解除合同，而是要求某房产公司履行合同，荆某可以选择更有利于自己的方式来进行权利救济，该请求符合双方在合同中的约定，本院予以支持，双方应继续全面履行合同。某房产公司应按合同约定向荆某交付位于某郑汴路138号39幢1单元11层1101号房屋，并交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。(三)某房产公司是否应支付逾期交房的违约金。双方在商品房买卖合同中约定，某房产公司交房逾期超过30日后，荆某要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，某房产公司按每日万分之三向荆某支付违约金。由于某房产公司逾期交房已超过30日，故应按双方合同约定从2009年1月1日至实际交房之日止按每日万分之三向荆某支付违约金。(四)荆某要求某房产公司赔偿租金3万元的请求是否应予支持。按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。由此可以看出，赔偿损失和支付违约金均为违约责任的承担方式，荆某可以选择其中一种方式要求某房产公司承担违约责任，但不能同时要求某房产公司既支付违约金又赔偿损失。荆某要求某房产公司按总房款的日万分之三承担违约责任的请求本院亦予以支持。且该违约金数额足以弥补荆某的实际租房的租金损失，故其要求某房产公司赔偿其在外租房的租金3万元的诉讼请求，本院不予支持。某房产公司辩称该请求不应得到支持的理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：(一)被告某（河南）房地产有限公司于本判决生效后十日内向原告荆某交付位于某郑汴路138号39幢1单元11层1101号合格房屋，并交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、商品房检验收合格证和房屋交接单。(二)被告某（河南）房地产有限公司于本判决书生效后十日内，以813259元为基数，从2009年1月1日至实际交房之日止，按每日万分之三，向原告荆某支付违约金。(三)驳回原告荆某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13650元，荆某负担550元，某（河南）房地产有限公司负担13100元。
某房产公司不服原审判决，向本院上诉称：(一)原审判决认定涉案房屋未经验收合格与认证事实相矛盾。某房产公司提交的竣工验收报告的意见为涉案房屋合格。所以，原审判决认为房屋已验收合格证据不足，不予采信的意见与其对某房产公司提交的竣工验收报告的真实性认证相矛盾。(二)涉案房屋是否符合合同约定的交房条件。2007年10月24日双方所签的商品房买卖合同第8条约定：“出卖人应当在2008年12月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：(1)该商品房经验收合格。”建设工程质量管理条例第16条规定：“建设单位收到建设工程竣工验收报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”按照国务院的上述规定，建设工程的竣工验收是由建设单位组织设计、监理、施工等有关单位进行的，并非由行政机关组织进行的。某房产公司提交的2008年12月30日的重点工程竣工验收报告（某广场39#楼）足以证明，荆某所购房屋在2008年12月30日已经设计、施工、监理等有关单位验收合格，符合双方在商品房买卖合同中约定的交房条件。(三)涉案房屋未能交接的违约责任由谁承担。(1)房屋验收合格后，某房产公司已尽到交房的通知义务。2008年12月30日涉案房屋验收合格后，某房产公司售楼部工作人员电话通知荆某办理房屋交接手续，庭审中荆某承认接到了售楼部电话通知后，在2009年1月3日领取了契证，并现场看房。因此，某房产公司已按合同约定履行了交房通知义务。(2)房屋未能交接是由于荆某违约拒绝办理交接手续造成的。荆某看房后认为房屋不合格存在质量问题(承重梁太多等原因)，对所购房屋不满意便提出要求退房，并拒绝办理领钥匙等办理房屋交接手续。2009年4月17日，荆某起诉要求解除合同，退还房款。(3)荆某以房屋不合格存在质量问题不能作为拒绝交接房屋的合同理由。双方所签商品房买卖合同约定的交房条件为商品房经验收合格，而2008年12月30日涉案房屋验收合格，符合了合同约定的交房条件。即便荆某自认为房屋质量不合格，也不是其拒绝接受房屋的合同理由。房屋接收与房屋质量属于不同法律事实。如果是荆某认为房屋质量存在问题，也应通过法定的鉴定部门进行鉴定，追究某房产公司的质量不合格责任而不是逾期交房违约责任。(4)涉案房屋所在39#楼的其他业主的房屋交接手续也证明某房产公司在交房时间和交房方式上不存在违约。综上所述，涉案房屋已经验收合格，符合合同约定的交房条件，某房产公司也尽到了合同约定的交房通知义务，只是由于荆某违约拒绝办理房屋交接手续导致涉案房屋未能交接。所以，涉案房屋未能交接的违约责任应由荆某承担，而不应由某房产公司承担。请求二审撤销原判，驳回荆某的诉讼请求。荆某答辩称：(一)双方签订的购房合同第11条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买售人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同等第8条规定的证明文件，并签署住房交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期责任由出卖人承担。”可见，合同明确的约定了交接房屋的条件和程序，即必须达到交付使用条件后，才能交接房屋。怎么才能达到交付使用条件呢？国务院第248号令《城市房地产开发经营管理条例》第十七条明确规定：“房地产项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，房地产开发主管部门应当自收到竣工验收之日30日内，对涉及公共安全的内容组织监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位验收。”这是政府对于房地产管理的具体规定，房地产开发商必须执行。本规定明确规定了验收单位和验收内容。而事实上，某房产公司也确实提供了一份申请，只可惜没有监督、规划、消防、人防等部门和单位的验收签名和公章，而只是一份申请报告而已。同时，建设部第88号令《商品房销售管理办法》第三十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房屋测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”而某房产公司不但没有在交付使用前遵循这项必须完成的建设部命令，而且某房产公司的测绘工作一直延迟到2009年11月6日才完成。某房产公司的行为明显不符合建设部的规定。从另一方面证明，某房产公司声称他于2008年12月31日前已经如约交房，纯属谎言。从现有证据来看，显然并没有达到某房产公司所承诺的2008年12月31日前达到交付使用的条件，因此，某房产公司辩称的已将验收合格的房屋交付荆某的理由不成立。(二)荆某所购买的商品房在没有达到交付使用条件的情况下，某房产公司依然声称自己已尽到了交房通知义务并符合交房条件与事实不符。某房产公司未按合同约定书面通知荆某，也未出示并签署房屋交接单，更没有提供两书。综上所述，某房产公司违反国家法律、行政法规和建设部的有关规定，将未按规定验收合格的房屋单方面强行交付，属于违约行为，应承担民事责任。请求二审驳回上诉，维持原判，保护荆某的合法权益，维护法律的严肃性和权威性。
本院经审理查明的事实与原审一致。
本院认为：某房产公司与荆某所签商品房买卖合同，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，受法律保护。某房产公司未按合同第11条的约定，书面通知荆某办理交房手续和提供房屋验收合格的证明文件、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》；某房产公司称其已按合同约定履行了交房通知义务，是因荆某违约拒绝办理交房手续导致涉案房屋未能交付，其未能提供证据证明已履行房屋交付义务；按照商品房买卖合同第9条的约定，某房产公司未按合同约定交付房屋，逾期荆某有权选择继续履行合同并要求某房产公司承担违约责任。综上所述，某房产公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13650元，由某（河南）房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
                                                  审  判  长  岳修文
                                                  审  判  员  刘富江
                                                  代理审判员  刘贺锋

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