合同解除条件未成就卖方无权解除房屋买卖合同纠纷案例

发布日期：2013-01-20 作者：徐涛律师

【案情介绍】　　2009年4月，李丽与王宇签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定李丽购买王宇位于北京市朝阳区远洋天地小区两居室房屋一套。房屋总价款人民币108万元。
　　同日，双方签订《补充协议》，主要内容如下：李丽以商业贷款方式购买此房，于签署本协议当日给付王宇定金2万元，于房屋评估报告下发后3个工作日内支付购房首付款人民币33万元，其余购房款73万元，由李丽所申请的贷款机构支付。贷款期限不晚于2009年5月31日，即李丽支应于2009年5月31日前，支付全部购房款。王宇在2009年5月31日前将房屋交付李丽。
　　协议签订后，李丽依约于2009年4月22日向王宇支付了购房定金2万元;于2009年5月11日向王宇支付了购房首付款32万元，同日，王宇将房屋交付李丽，李丽对房屋进行了装修。
　　此后，贷款银行以李丽无北京市常住户口为由，不予办理商业贷款。李丽为了履行剩余74万元付款义务，决定另行筹措资金改由现金形式支付，并于2009年6月25日电话通知王宇，王宇表示同意。2009年7月13日，李丽通知王宇办理收款、过户事宜。但王宇却以李丽延期付款已经违约在先为由，提出解除合同。
　　2009年8月28日，王宇向李丽发出《房屋买卖合同解除通知书》，以李丽延期付款为由再次提出解除合同。
　　鉴于双方坚持己见，不能协商解决争议，李丽委托北京市正海律师事务所韩涛律师，依据房屋买卖合同中的仲裁条款将案件提交北京市仲裁委员会，要求王宇继续履行合同，办理房屋过户手续。王宇遂提出反请求，依据《合同法》第九十四条第(三)项等规定，要求解除合同并且要求李丽腾退房屋、赔偿损失。
　　【仲裁庭意见】
　　仲裁庭经过审理，认为：
　　1、李丽因自身原因未能办理贷款，未能按照合同约定于2009年5月31日前支付全部购房款，构成违约，应当承担违约责任。但是王宇据此要求解除合同的请求无合同与法律依据。
　　2、王宇请求单方解除房屋买卖合同，不符合《合同法》第九十四条第三项有关合同解除的条件，不予支持。
　　【裁决结果】
　　1、双方应当继续履行房屋买卖合同。李丽于仲裁裁决书送达之日起五日内，向王宇支付购房款74万元，王宇拒不接受的，李丽应立即办理提存公证。王宇配合李丽办理房屋过户登记手续。
　　2、李丽向王宇支付违约金4800元。
　　3、驳回双方的其他仲裁请求与反请求。
　　【法律分析】
　　一、《合同法》对于合同解除的规定
　　本案双方争议焦点为卖方行使法定单方解除权的条件是否成就。在此，我们简要回顾一下合同法对于合同解除的相关规定：
　　所谓“合同解除”，是在合同有效成立之后，因当事人一方的意思表示，或者双方的协议，使基于合同发生的债权债务关系归于消灭的行为。《合同法》对于合同解除规定了约定解除与法定解除两类：
　　(一)约定解除，它包括两种情况：
　　1、合同约定了合同解除条款。如合同约定，违约方以支付一定数额的违约金作为合同解除的条件。
　　2、在合同签订后，经双方协商解除合同。
　　(二)法定单方解除权，即合同法第九十四条规定的几种情况：
　　1、因不可抗力致使不能实现合同目的;
　　2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
　　3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
　　4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
　　5、法律规定的其他情形。
　　二、王宇行使法定解除权的条件与程序
　　就本案而言，王宇认为李丽迟延履行付款义务，但是合同未约定在此情况下王宇拥有合同解除权;故王宇只能依据《合同法》第九十四条第一款第(三)项规定行使法定单方解除权。
　　该条规定的单方解除权必须满足以下条件：1、当事人一方具有迟延履行合同义务的行为;2、当事人一方迟延履行的是合同主要义务;3、经另一方催告;4、迟延履行的一方在被催告后的合理期限内仍未履行。当事人一方迟延履行其主要义务时，另一方在催告之后，并不立即享有解除合同的权利，而应当在催告之后，经过一段合理的期限，以使迟延履行的一方有足够的时间去履行其主要债务。
　　在满足上述行使解除权的条件后，王宇还要依据《合同法》第96条规定通知对方，自通知到达对方时合同解除。
　　本案中，鉴于王宇在双方变更付款方式后，并未明确向李丽催要欠款抑或给李丽合理的时间去履行付款义务，不符合《合同法》第九十四条第一款第(三)项规定的单方解除权的条件，故王宇不享有合同解除权。
　　三、李丽收到王宇解除合同的通知后，提出异议的期限。
　　李丽收到王宇发出的解除合同通知后，如果不在三个月内及时提起仲裁申请，有可能导致合同解除的法律后果，丧失胜诉权。依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十四条规定，在一方依据合同或者合同法规定行使合同解除权，解除合同通知到达对方当事人后，对方当事人行使异议权的期限有两种情况：
　　(一)双方约定解除合同的异议期限。如果一方当事人在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持。
　　(二)当事人没有约定异议期间。在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。
　　通过上述简要分析，我们不难看出合同法立法目的是维护交易的安全与稳定，合同解除的条件十分严格，当事人不能随意主张解除合同，否则构成违约行为。
　　善意取得并已办理手续的房产受让人的利益应予以保护：裁判要旨
　　第三人善意取得了地上建筑物(房产)并已办理了手续，名为承包、实为租赁的承租人以侵害其优先购买权为由，要求撤销第三人的登记手续，该主张不应予以支持。
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