物业服务合同当事人双方对合同应当享有任意解除权

一般认为，物业服务合同具备委托合同的特征。所谓委托合同，是指委托人和受托人约定，由受托人在委托人授权范围内处理委托人事务的合同。物业服务合同正是由业主、业主大会委托物业服务企业对其物业小区进行服务与管理的合同。物业服务合同又是一种综合性的委托合同，其中涉及的委托事务不仅仅是某一项而是多项，如小区的绿化、卫生、治安、公共设施的运行及维护等事项。在这种综合性的委托合同中，包括承揽、保管、服务等多种性质的委托关系。1
　　按照《合同法》第四百一十条的规定，委托合同的当事人双方均享有任意解除权，可以任意终止合同。当然，因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由之外，应当赔偿损失。既然物业服务合同在性质上属于委托合同，在解除权的问题上其也应当具备委托合同的这一特质，合同当事人双方享有任意解除权。但是这种观点却受到了质疑。2不同意合同双方享有任意解除权的理由主要是，目前我国物业服务企业尚刚刚步入市场化阶段，物业管理本身需要相对的持续性和稳定性。我们认为，这种观点有失偏颇。合同的解除和终止是“契约自由”的应有之义，是合同当事人的基本民事权利。同其它委托合同一样，物业服务合同也是以当事人的相互信任为基础的，而这种信任关系属于主观信念的范畴，具有一定程度的任意性，在法律上并不应当加以严格的限制。否则，即便维持了合同关系，因业主与物业公司之间产生了信任危机，同样会带来诸多负面问题，物业的管理与服务也难以依约履行。所以，赋予物业服务合同当事人双方对合同的任意解除权是必要的。在实践中，不少地方法规已经对这一问题做出了确认。例如，2008年12月1日起施行的《天津市物业管理条例》第五十九条规定：“提前解除物业服务合同的，解除合同的一方应当在三个月前将解除时间、原因书面告知合同另一方。物业服务企业应当书面告知街道办事处或者乡镇人民政府，并到物业所在地的区、县物业管理行政主管部门备案后，在物业管理区域内公告。”这实际上是承认了物业服务合同双方的任意解除权，同时明确了解除合同的有关程序问题，尽量避免给合同双方造成不必要的损失。

　　需要注意的是，对于业主、业主大会一方解除合同，法律做出了规制。《物权法》第七十六条将选聘和解聘物业服务企业权力的行使做了严格限定，即交由业主共同决定，具体言之，选聘和解聘物业服务企业须经专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主同意。可见，不符合规定的单个业主或部分业主以及业主委员会是不享有物业服务合同任意解除权的。因此，业主大会应当直接作为物业服务合同的订立一方，而单个业主并不需要与物业公司再行签订物业服务合同。

　　本案中，物业公司正是行使了任意解除权，撤离了所服务的住宅小区。因其自身认为亏损严重，感到合同履行难以为继而解除合同无可厚非。但是，为了维护广大业主的利益，避免出现物业处于无人管理的情形，物业服务企业解除合同、撤离小区应当有严格的程序限制。如《天津市物业管理条例》即规定：提前解除物业服务合同的，解除合同的一方应当在三个月前将解除时间、原因书面告知合同另一方;物业服务企业在合同终止之日起十日内，向业主委员会移交小区的相关资金、物品和资料;未成立业主委员会的，在区、县物业管理行政主管部门监督下，向街道办事处或者乡镇人民政府移交。不履行这些义务，给小区造成损失的应予赔偿，并可能受到行政处罚。本案被告某物业公司提前三个月告知原告撤场，已经为业主会留出了较为充裕的时间选聘新的物业服务企业，并就撤离问题在有关部门进行了备案，在物品及材料交接上亦无争议，故应当认定其撤离行为是合法的，也没有给小区业主造成损失。因此，法院判决准许双方解除物业服务合同是正确的。徐涛律师15327446830   QQ574659129