离婚中婚前购置房产的归属与分割

近年来房产分割问题日益成为离婚诉讼中的焦点问题，其中对于婚前购置房产的分割问题争论最为集中，司法实践中各地法院对婚前购置房产的处理也不尽相同，本文试把离婚诉讼中关于婚前购置房产分割较为常见的情形加以分析，并对如何处理该类问题谈一些个人观点。
    【关键词】婚前购置房产  按揭房产  夫妻共同财产

离婚争议和诉讼中，房产分割一般说来是双方当事人最为关心的问题。其中争议较为集中的是对于婚前购置房产在离婚时如何进行分割的问题，此类问题概括起来可分为以下几种情形：婚前一方购买的房产是否应作为夫妻共同房产进行分割；婚前一方按揭购买的房屋在离婚时能否作为夫妻共同财产进行分割；双方婚前购买的房产离婚时能否作为夫妻共同房产进行分割。对于上述三种情形，司法实践中各地法院的处理方式不尽相同，现就有关问题作如下探讨。

    一、婚前一方购买的房产是否应作为夫妻共同房产进行分割

    在现实生活中常会遇到这样一种情况,婚前一方购买房产并交付房款但在婚后取得房产证，对于这类情形离婚中是否应认定为夫妻共同房产予以分割，对此司法实践中存在两种观点：一种观点认为属于夫妻共同财产,其理由是以取得房产证的时间作为认定标准,因房产证系在婚姻关系存续期间取得，所以该房产为夫妻共同财产;另一种观点认为属于个人婚前财产,其理由是以实际出资人作为认定标准，虽然房产证是在婚后取得,但如果该房产是婚前个人出资购买,该房产应属于婚前个人财产。笔者赞同第二种观点，理由如下：

    我国《婚姻法》第17条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：1、工资、资金；2、生产经营的收益；3、知识产权的收益；4继承或赠予所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；5、其他应当归共同所有的财产。该条款中没有明确规定婚姻关系存续期间取得房产是否属于夫妻共同财产。[1]笔者认为，立法上没有对房产的归属做出明确界定，主要是由于房产作为不动产在产权取得上具有特殊性所致。在我国房屋实行产权登记制度，房屋产权登记，是指按照法律规定，由国家房产行政管理机关对房屋的所有权进行登记,取得、变更房屋所有权是以房屋产权登记为标志。但在实践中,房屋买受人从签订购房合同交付房款到实际取得房产证，通常要经过一定期限，而在购买预售商品房时，这种期限会更长。因此，如果简单的认为婚后取得房产证就属于夫妻共同财产,对于婚前用其个人财产出资购房，婚后取得房产证的产权人来说是极不公平的。正基于此，立法上对于婚姻关系存续期间取得房产是否属于夫妻共同财产的问题没有采取简单的“一刀切”规定，而是法院根据实际情况来认定讼争房产是否属于“其他应当归共同所有的财产”情形。对此笔者认为，婚前用个人财产购买的房产在婚后取得房产证的，该房产不过是个人婚前财产的转化形态（即由货币形式转化为不动产房屋形态），故仍属于婚前个人财产。不过在举证责任分配上，产权人应举证证明其婚前用个人财产购买了该房屋，否则将推定婚姻关系存续期间取得房产证的房产属于夫妻共同财产。

    二、婚前一方按揭购买的房产在离婚时能否作为夫妻共同财产进行分割

    婚前一方通过按揭购买的房屋在离婚时如何分割，是司法实践中比较棘手的问题。在现实生活中因双方的婚姻状况、购房情况差别各异，因此在解决该类问题时，应具体问题具体分析。离婚诉讼中按揭房屋分割的法律症结集中在两个方面：一是按揭房屋能否认定为夫妻共同财产。二是按揭房屋的增值部分是否应按共同财产予以分割[2]。

    （一）对于一方婚前购买按揭房产权属的认定

    在处理该问题上各地法院形成了两种不同的观点。第一观点认为，谁出资则谁所有，如果一方婚前通过按揭贷款购买该房屋并支付了首付款，即使婚后双方共同还贷，该房产仍归婚前出资人，婚前还是婚后取得房产证不是认定房产是否属于共同财产的标准，第二种观点认为，即使是一方婚前支付首付款的房屋，只要在婚姻存续期间取得房产证，就属于夫妻共同所有。即使产权人婚前取得房产证，但只要夫妻双方共同还贷，产权人的配偶也有权分割房产增值部分。

笔者赞同第一种观点，理由是：首先，在婚前用个人财产购买的房产，无论何时取得房产证，该房屋都属于婚前个人财产的转化形态，在通过首付款和按揭贷款支付给开发商后，买受人依据购房合同应当承担的付款义务已全部履行完毕，其取得房产证只是时间上的早晚问题，因此，该房产理应属于买受人的个人财产，况且，我国《婚姻法》也并没有规定婚姻关系存续期间取得的房产，就是夫妻共同财产。如果按照第二种观点，则会出现在结婚前一天取得房产即是个人财产，而在结婚当天取得房产证就是夫妻共同财产。这对于买受人而言既不公平，也没有法律依据。其次，夫妻共同承担月供款的行为，属于用夫妻共同财产承担个人债务的债务承担行为，而不是向开发商支付房价款取得物权的行为。因此在双方离婚时，房产所有人对另一方构成债务关系，应将另一方已经承担款项予以返还。

    （二）对于一方婚前购买按揭房产增值部分的认定

    根据民法理论，房屋的权属直接决定了房屋增值部分的归属。然而因为有婚姻关系的存在，房屋增值部分的归属并不完全适用财产法的规则[4]。对此存在两种观点。

    1．不能分割房屋增值部分

      持此种观点的认为，婚前以个人名义购买的房屋，婚后取得房产证，此时房屋为夫或妻婚前个人财产，并非夫妻共同财产，另一方并非房屋所有权人，其只能要求返还共同还贷金额的一半。[3]对于房产增值部分当然属于产权人所有。

    2．可以分割房屋增值部分

    此种观点认为，对于一方婚前按揭购买房屋婚后取得房产证的应为夫妻共同财产，其配偶享有对整个房产包括增值部分的分割权。另外，即使产权人婚前取得房产证，但只要夫妻双方共同还贷，产权人的配偶也有权分割房产增值部分。

笔者赞同第一种观点，房产增值部分应归产权人所有。房屋的价值无论是升还是跌都归属于物权所有人。房屋增值是由于房产交换价值的升高所造成的，一方在没有成为产权人的情况下，不能仅因为替产权人还了债，就取得房产的增值收益，不然如果房价下跌了，那么是否要求共同偿债的一方承担补偿损失责任呢？如果这样做，显然是荒唐的，也不符合最高人民法院关于“个人婚前财产非经双方约定不会自然转化为夫妻共同财产”规定精神，因此笔者认为第一种观点更符合法律规定和物权理论[5]。

    三、双方婚前购买的房产离婚时能否作为夫妻共同房产进行分割

    在实践中,常常会遇到这样一些情况, 如双方共同出资并以双方名义购买的房产,或是双方共同出资但以一方的名义购买的房产,或是实际上是由一方出资但以双方的名义购买的房产。这些是司法实践中争议颇多的问题，笔者对此简单的作以分析。对于上述问题，应根据双方的具体出资情况和登记产权人的不同情形，分别做出不同的处理。

    1、对于以双方名义购买并由双方共同出资房产的处理。此种情形下实际出资人与产权登记人相吻合。因此,可以依据房产证上已载明的房产份额，按照份额比例由双方按份共有，如没有载明份额，除非双方出资比例差距悬殊,双方共同生活时间较短等情形外，一般推定为对该房产为共同共有，由夫妻双方平均分割。

    2、对于以一方的名义购买但由双方出资房产的处理。这种情况下，由于实际出资人与产权登记人不相符，一般发生争议的较多。此种情形下，产权人的配偶应举证证明其对

    购买房产进行了实际出资，否则将很有可能依据房产证等证据认定该房产属于产权人的个人婚前财产。若证明确系双方婚前基于共同所有的目的而共同出资的，则认定为夫妻共同财产。若不能证明另一方出资是基于共同所有的目的，那么只能作为产权人与其配偶之间形成的债权关系来处理，由产权人向其配偶返还出资款。

    3、对于一方出资但以双方名义购买房产的处理。此种情况一般视为夫妻双方就婚前财产已进行特别约定，即双方约定,一方的婚前个人财产归属于双方共同所有。在司法实践中,如果双方共同生活时间很短或根本没有共同生活的，法院也可能根据实际情况酌情决定双方的房产份额。

    法院在认定双方出资时不仅仅局限于支付房价款的范围。如一方支付房价款，另一方支付装修款的也可视为出资情形，如果双方以共同所有的目的出资的，亦可将房产认定为夫妻共同财产。如果不是以共同所有目的出资的，则房产归产权人所有，并由产权人返还另一方已付装修款。

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