《签订合同时的疏忽导致违约方有机会状告守约方房屋买卖合同无效》

【案件名称】
《签订合同时的疏忽导致违约方有机会状告守约方房屋买卖合同无效》
 
【案情介绍】
B先生作为房东C女士的代理人，为其出售房屋一套。被告B先生与原告A先生草签房屋买卖合同的时候，由于合同起草人的疏忽将房屋出卖方写成B先生而非实际房屋所有人C女士，A、B两人均没有提出异议，A当场支付合同定金人民币10万元整。后因为A先生在合同应当履行之际付款义务签订正式房屋买卖合同之际，突然无法取得联系，事后C女士将房屋出卖给第三方。
数月后A先生出现，在知道房屋已出售给第三方，根据双方草签的房屋买卖合同将B先生起诉至法院，以“B先生不是房屋所有人，无权出售标的房屋”为由向法院提出认定合同无效，并要求双倍返还合同定金人民币20万。
B先生得知此事后大为恼火，经过法院诉前调解，双方并未能达成和解，最终本案历经两次庭审在半年后依法宣判。
 
【案件当事人及委托关系】
原告：A先生（外地户籍）
代理人：律师
 
被告：B先生
代理人：律宏（lvhooo）专家律师
 
【诉讼请求】
1、请求法院判令被告向原告双倍返还购房定金人民币20万元。
 
【陈述与答辩】
原告陈述：
原被告双方于5月签订《售房协议》，约定被告将标的房屋出售给原告，双方明确约定了房屋出售总价，并于签订协议当日支付了定金人民币10万元。后原告多次要求被告签订正式的房地产买卖合同，办理房产过户，但被告推脱，后原告才得知被告B并非标的房屋所有人，房屋所有人实际为C女士。因此原告认为被告无权出售该套房屋，应当承担违约责任，请求被告向原告双倍返还购房合同定金共计20万元。
 
被告答辩：
1、        原告明知且应知房屋所有权人为C女士，B先生实际为代理人。
2、        合同最终没有履行完毕的原因并非是合同主体争议，而是因为原告在应当履行合同时却被刑事羁押，原告家属明确表示不再履行合同，合同已经解除，实为原告违约。
3、        既然双方合同并非无效，实际是因为原告的违约行为而解除，被告根据合同约定将10万元定金作为原告违约的赔偿符合法律规定。
4、        请求法院驳回原告的诉讼请求。
 
【举证和质证】
原告证据：售房协议。
          证明双方合同关系。
被告质证：认可，同时指出在签订售房协议时，被告已经将房产证原件及委托书交付原告审核。
 
原告证据：定金收条。
          证明原告已经支付了购房定金。
被告质证：认可。
 
原告证据：上海市房地产登记薄产权人信息。
          证明标的房屋产权人是C女士。
被告质证：认可。
 
被告证据：原告已经购买房屋的上海市房地产登记薄产权人信息。
          证明被告事后核实到原告（外地户籍）在上海已经购买了一套房屋，无法购买第二套房屋。
原告质证：认可真实性，但是认为虽然合同写了原告的名字，但是实际他是为自己儿子购买。
 
被告证据：委托书。
          证明被告于房屋产权人C之间的委托关系。
原告质证：不予以认可
 
被告证据：通话记录清单。
          证明被告多次联系原告催促交易。
原告质证：认可，但认为与本案无关联性
 
被告证据：证人证言（中介、朋友当庭质证）
          证明在签订合同当日，原告看过了房产证和委托书，知道被告是代理人。同时证明被告多次催促原告签订正式合约，原告家属称被告被刑拘，不再继续履行合同了。
原告质证：不予以认可
 
被告证据：公安机关摘抄材料（律宏律师申请调查令调取）。
          证明原告在应当履约的时间段被刑事羁押。
原告质证：认可，但认为与本案无关联性
 
【庭审辩论】
焦点一：原告是否知道被告不是标的房屋的产权人，合同是否无效？
 
焦点二：最终合同不能履行是因为合同主体不适格还是因为合同履约中的违约行为。
 
【调解或判决】
法院认为，被告虽然非涉案房屋的产权人，但原被告双方在签订《售房协议》中写明了该房屋的产权证编号，因此，法院认定原告对该房屋的产权情况是明细的；另一方面《售房协议》没有继续履行的原因也不是基于产权人的异议。鉴于原告在应当履约的期间被羁押的事实，法院有理由相信到庭的证人证言，且当时状态下，任何人均无法知晓原告何时能被释放，故导致《售房协议》终止履行的责任在于原告。根据《中华人共和国合同法》第六条、第一百一十五条的规定，原告要求被告双倍返还购房定金的主张，经审查不符合规定的要求，依法不应支持。据此，法院判决如下：
原告要求被告双倍返还购房定金10万元的诉讼请求，不予支持。
案件受理费原告承担。
 
【lvhooo（律宏）专家点评】
1、        签订房屋买卖合同一定要注意合同主体是否适格，否则很有可能导致合同无效。
在这个案例中，存在一个最大的问题，就是在双方明知合同主体是A和C时，却笔误将出售人写成代理人B的名字。但是还好对于本案的被告还能有足够的证据证明当时原告对此明知，同时还有一份C女士确认委托关系的函件，以此证明标的房屋产权人对交易是认可的。从而最终避免了被告无故承担赔偿责任的风险
但是，并不是每个当事人在遇到这类纠纷时都会有足够的证据。合同主体的不适格不但给买房人不想继续买房找了一个合同无效的借口，同时相对的也会给卖房人不想继续卖房找到一个借口，这种法律风险是双方的、相对的。
因此在签订合同的时候应当认真审核合同主体是否适格
      【合同无效的情况】：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益
（三）以合法形式掩盖非法目的
（四）损害社会公共利益
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
（六）合同中的下列免责条款无效：
1．造成对方人身伤害的
2．因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
(七）当事人主体不合格的合同；内容不合法的合同；无效代理订立的合同。
      【合同无效的后果】：
《合同法》关于合同无效的法律后果规定了两个条文。
第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
第59条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”
 
因此合同无效的后果是：返还财产、折价补偿、赔偿损失、非民事性后果。
 
2、        假如合同无效呢？被告是否需要承担双倍的返还20万元的定金罚则？
首先确定，如果合同无效，那么被告应当承担的是缔约过失责任，而非违约责任。
缔约过失责任的赔偿的是信赖利益的损失，既包括因他方的缔约过失而导致信赖人的直接财产的减少，如费用的支出，也包括信赖人的财产应当增加而未增加的利益，信赖合同有效而失去的某种应得到的机会。当然，这些利益表现是在缔约时可以预见的范围之内。赔偿应以过错责任原则为依据，适用完全赔偿原则。信赖利益赔偿的结果是使当事人达到合同未曾发生时的状态。
当法院判决合同无效时，合同自始无效，除非法律规定解决争议及使用法律的条款外，其他条款当然无效。对于无效合同的处理应当按照缔约过失责任处理：返还财产、折价补偿、赔偿损失、非民事性后果。
因此不应当使用定金罚则。
 
3、        不完善的合同将导致合同存在重大的风险。
本案的合同除了在主体上存在严重的瑕疵，在合同履约时间上也没有完全的约定，因此如果本案中没有律宏律师收集到的这么多的相关佐证，以此形成完整的证据链，那么对于最终合同履约期限以及是否构成解除等问题上还会存在更大的争议。
因此建议无论是公司商务合同还是民间的民事合同起草与签订中，一定要认真分析法律风险，虽然专业律师的参与不能保证一定能使合同双方诚信履约，但是经过专业律师起草或审核的合同一定能最大限度的保护当事人和合法权益。有时候规避法律风险比弥补已经产生的损失更为重要。