未取得商品房预售许可证的情况下就开始销售商品房，最终导致合同无效

发布日期：2013-03-20 作者：110网律师

案情回放：
2004年，北京天道房地产开发有限公司(以下称天道公司)开发了位于延庆县高塔街与新城街交汇处的绿韵广场。当时，天道公司在广告中称：绿韵广场是延庆县唯一一座融合购物、休闲、娱乐、桑拿、健身、高档私人会所为一体的现代化产权式商业娱乐中心，1．4万平方米的下沉式地热温泉喷泉广场，项目造型美观，设计新颖，是夏都延庆地标式建筑。该广场位于延庆县相对优越的地理位置，加之天道公司对外广告宣传和承诺的诸多因素，苏某考虑到有投资和使用空间，就决定购买此处房屋。于是，2004年10月16日苏某向天道公司购买了当时正在施工建设的位于延庆县高塔街58号的绿韵广场的F7号商铺。由于苏某采取的是银行按揭的方式支付购房款，天道公司与苏某及其母亲（路某）各签了一份合同，合同编号为：NOLY2004—1097和NOLY2004—1098，之后苏某依约支付了全部购房款。
2005年1月31日，天道公司把房屋交付给苏某，苏某拿到房屋钥匙之后，因为绿韵广场外部施工问题，绿韵广场的商铺推迟到2005年5月1日才正式开张。苏某与天道公司在《商品房买卖合同》十三条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但是苏某和其他业主购买商品房迟迟不能办理产权证。为此，苏某与其他业主多次和天道公司进行交涉本利房产证一事，每次，天道公司都以种种理由推托，最后，广大业主和苏某向延庆县人大、延庆县委、延庆县政府、延庆县建委、延庆县规划局、延庆县发改委等机构进行举报，要求以上机构解决绿韵广场的房产证和房屋质量问题，延庆县建委给予了答复：绿韵广场项目前期手续基本齐全，但没有土地部门的地价款交清证明和规划、建委的验收备案手续。天道公司向延庆县建委介绍，施工单位和天道公司因为验收和保修等内容正在北京市第一中级人民法院进行诉讼，所以不能办理房屋产权初始登记，也不能为业主办理房产证。通过与有关职能部门的工作人员的交谈，苏某了解到了天道公司在销售绿韵广场商品房中的一系列问题，如在没有取得商品房预售许可证就进行销售，无国有土地使用证等。
律师分析：
接到咨询以后，经过认真分析，结合苏某提供的《商品房买卖合同》及其他证据，律师认为，天道公司在没有取得商品房预售许可证的情况下进行销售，已违反我国有关法律的强行性规定，存在欺诈行为，在合同履行过程中也不按约定履行，天道公司的一系列行为已经违反了我国的法律规定，并且严重损害了苏某等广大业主的合法权益。
因为，苏某与天道公司在购买商品房时，分别以自己与其母亲（路某）的名义签订了两份商品房买卖合同。所以，律师决定分别以苏某与其母亲路某为原告将天道公司诉至法院。
审理经过：
经过仔细缜密的分析，律师准备了完整确实的证据材料，将天道公司诉至法院，要求法院判决与天道公司签订的《商品房买卖合同》无效，并要求天道公司退还购房款赔偿损失。在庭审过程中，原告方提供了《商品房买卖合同》等若干证据证明己方观点和诉讼请求，被告天道公司也向法庭提供了《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等证据，同时还拿出一份延庆县房地产交易所在2004年1月16日给其出具的证明，证明内容是同意天道公司开发的绿韵广场商业用房预售。被告以此证明为依据辩称自己已经取得了商品房预售许可证明。
原告律师根据双方向法庭提供的证据，结合自己对案件的分析认为：被告提供的证据并不能证明已经取得了商品房预售许可证明，因延庆县房地产交易所并没有权利开具商品房预售许可证明，商品房预售许可证明应由北京市建设委员会签发，所以其开具的证明不论从内容还是形式都不具有合法性，那么这就证明被告至今都没有取得商品房预售许可证明。根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人在未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。但被告到目前为止也没有取得商品房预售许可证明，已违反了法律、行政法规的强制性规定，所以因认定原、被告签订的合同无效，被告应返还原告的购房款及赔偿原告因此而产生的各项经济损失。
最后，法院采纳了原告律师的代理意见，因被告违反了法律的强制性规定，判决原、被告所欠合同无效，被告返还原告购房款并赔偿其银行同期利息。
专家点评：
商品房预售在我国有明确的法律规定的，《城市房地产管理法》第四十四条规定，商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地出让金，取得土地使用权证书；(二)持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售证明。但是，还是由很多房地产开发商为了牟取暴利而致法律规定于不顾，在没有取得商品房预售的相关手续就开始销售商品房，这样不仅损害了广大购房者的利益，也严重扰乱了社会主义市场的经济秩序。
天道公司就是在没有取得商品房预售许可证明的情况下就开始销售商品房，最终导致其与苏某等人签订的合同无效，从而不仅损害了苏某等业主的合法权益，而且自己也尝到了违反法律的恶果。所以，在此笔者呼吁广大的房地产开发商、销售商，应该严格遵守法律规定合法经营，以树立自身的良好信誉和形象，自觉维护房地产市场的交易秩序，避免此类事件的发生。

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