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广东龙正投资发展有限公司、广东景茂拍卖行有限公司申请执行复议案

发布日期:2013-03-21    作者:袁翠律师
【裁判摘要】
  在买受人与拍卖行的股东均系亲属的情况下,除非能够证明拍卖过程中有其他无关联关系的竞买人参与竞买,且进行了充分的竞价,否则可以认定拍卖行与买受人之间存在串通行为;买受人与拍卖行有串通行为,并明知标的物评估价格及成交价过低,则买受人与拍卖行对于拍卖导致与标的物相关的权利人的权利受侵害构成恶意。人民法院可以依法宣布拍卖无效或撤销拍卖。
最高人民法院执行裁定书
(2012)执复字第6号
  申请复议人:广东龙正投资发展有限公司。住所地:广东省广州市东风西路187号时代国际大厦18楼。
  法定代表人:张雄伟,该公司总经理。
  申请复议人:广东景茂拍卖行有限公司。住所地:广东省广州市东风西路187号时代国际大厦17楼1708室。
  法定代表人:张爱红,该公司总经理。
  申请执行人:广州白云荔发实业公司。住所地:广东省广州市中山八路飞霞大厦311房。
  法定代表人:潘志钊,该公司经理。
  被执行人:广州广丰房产建设有限公司。住所地:广东省广州市广州大道北五号三楼。
  法定代表人:简祖扬,该公司董事长。
  被执行人:广州银丰房地产有限公司。住所地:广东省广州市广州大道北五号二楼。
  法定代表人:简祖扬,该公司董事长。
  被执行人:广州金汇房产建设有限公司。住所地:广东省广州市广州大道北五号三楼。
  法定代表人:简祖扬,该公司董事长。
  申请复议人广东龙正投资发展有限公司、广东景茂拍卖行有限公司不服广东省高级人民法院(2011)粤高法执异字第1号执行裁定,向本院申请复议。本院依法组成合议庭进行审查,现已审查终结。

  本院查明:广州白云荔发实业公司(以下简称荔发公司)与广州广丰房产建设有限公司(以下简称广丰公司)、广州银丰房地产有限公司、广州金汇房产建设有限公司非法借贷纠纷一案,广东省高级人民法院(以下简称广东高院)于1997年5月20日作出(1996)粤法经一初字第4号民事判决,判令广丰公司、广州银丰房地产有限公司共同清偿荔发公司借款160 647 776.07元及利息,广州金汇房产建设有限公司承担连带赔偿责任。
  广东高院在执行前述判决过程中,于1998年2月11日裁定查封了广丰公司名下的广丰大厦未售出部分的物业(首层全层;十六层全层;负一层除已售出的110㎡车位的部分;第五、六、八、九、十、十二、十三、十四层共71套房产,面积总计18851.86㎡)。次日,委托广东景茂拍卖行有限公司(以下简称景茂拍卖行)进行拍卖。同年6月,该院委托的广东粤财房地产评估所出具评估报告,结论为:广丰大厦该部分物业在1998年6月12日的拍卖价格为102 493 594元。后该案因故暂停处置。
  2001年初广东高院重新启动处置程序,于同年4月4日委托景茂拍卖行对广丰大厦整栋进行拍卖。同年11月初,广东高院在报纸上刊登拟拍卖整栋广丰大厦的公告,要求涉及广丰大厦的所有权利人或购房业主,于2001年11月30日前向景茂拍卖行申报权利和登记,待广东高院处理。根据公告要求,向景茂拍卖行申报的权利有申请交付广丰大厦预售房屋、回迁房屋和申请返还购房款、工程款、银行借款等,金额高达15亿多元,其中,购房人所缴纳的购房款逾2亿元。
  2003年8月26日,广东高院委托广东财兴资产评估有限公司(即原广东粤财房地产评估所)对广丰大厦整栋进行评估。同年9月10日,该所出具评估报告,结论为:整栋广丰大厦(用地面积3009㎡,建筑面积34840㎡)市值为3445万元,建议拍卖保留价为市值的70%即2412万元。同年10月17日,景茂拍卖行以2412万元将广丰大厦整栋拍卖给广东龙正投资发展有限公司(以下简称龙正公司)。广东高院于同年10月28日作出(1997)粤高法执字第7号民事裁定,确认将广丰大厦整栋以2412万元转给龙正公司所有。2004年1月5日,该院向广州市国土房管部门发出协助执行通知书,要求将广丰大厦整栋产权过户给买受人龙正公司,“将广丰大厦房产有关买卖、转让、抵押、拆迁补偿等关系及其合约或协议等,概予以解除和注销”,并声明原广丰大厦的所有权利人,包括购房人、受让人、抵押权人、被拆迁人或拆迁户等的权益,由该院依法处理。龙正公司取得广丰大厦后,在原主体框架结构基础上继续投入资金进行续建,续建完成后更名为“时代国际大厦”。
  2008年10月,广东省人民检察院根据举报对广丰大厦拍卖活动进行调查后认为,景茂拍卖行与买受人龙正公司由同一人实际控制,在广丰大厦拍卖中自卖自买,违反了《中华人民共和国拍卖法》(以下简称《拍卖法》)的有关规定;广东粤财房地产评估所对广丰大厦的两次评估结论,相差巨大,委托法院对此疏于监管,导致广丰大厦被低价拍卖,严重侵害已预购房屋的小业主利益等,要求广东高院依法处理。
  2011年6月2日,广东高院作出(1997)粤高法执字第7-1号执行裁定,认定:景茂拍卖行和买受人龙正公司股东均系亲属,存在关联关系。广丰大厦两次评估价格差额巨大,第一次评估了广丰大厦约一半面积的房产,第二次评估了该大厦整栋房产,但第二次评估价格仅为第一次评估价格的35%,即使考虑市场变化因素,其价格变化也明显不正常。据景茂拍卖行报告,拍卖时有三个竞买人参加竞买,另外两个竞买人均未举牌竞价,龙正公司因而一次举牌即以起拍价2412万元竞买成功。但经该院协调有关司法机关无法找到该二人,后书面通知景茂拍卖行提供该二人的竞买资料,景茂拍卖行未能按要求提供;景茂拍卖行也未按照《拍卖监督管理暂行办法》第四条“拍卖企业举办拍卖活动,应当于拍卖日前七天内到拍卖活动所在地工商行政管理局备案,……拍卖企业应当在拍卖活动结束后7天内,将竞买人名单、身份证明复印件送拍卖活动所在地工商行政管理局备案”的规定向工商管理部门备案。现有证据不能证实另外两个竞买人参加了竞买。综上,可以认定拍卖人景茂拍卖行和竞买人龙正公司在拍卖广丰大厦中存在恶意串通行为,导致广丰大厦拍卖不能公平竞价、损害了购房人和其他债权人的利益。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《拍卖法》第六十五条的规定,裁定拍卖无效,撤销该院2003年10月28日作出的(1997)粤高法执字第7号民事裁定。对此,买受人龙正公司和景茂拍卖行分别向广东高院提出异议。广东高院经审查,于2011年10月9日作出(2011)粤高法执异字第1号执行裁定,维持原裁定意见,驳回异议。两异议人向本院申请复议,请求撤销上述异议裁定和原裁定。

  龙正公司和景茂拍卖行申请复议的理由合并概括如下:对广丰大厦前后两次评估的价值相差巨大的原因存在合理性,且两次评估均由法院委托评估机构进行,评估结果与拍卖行和买受人无关。拍卖保留价也是广东高院根据当时实际情况决定的,拍卖成交价是当时市场客观因素造成的,没有任何人为因素;按照《拍卖监督管理暂行办法》的规定,景茂拍卖行于广丰大厦拍卖前的2003年10月9日及拍卖后的10月22日到广州市工商行政管理局天河分局办理了备案登记,该局在备案表上盖章确认。景茂拍卖行不能提供另外两名竞买人的资料不违反《拍卖法》第五十四条第二款关于“拍卖资料保管期限自委托拍卖合同终止之日起计算,不得少于五年”的规定,广东高院要求拍卖行提供超过法定保管期限的文件并承担不能提供的法律后果,于法无据;法院将已预购登记的房产作为债权处理系法院过错,与申请复议人无关;拍卖广丰大厦是在广东高院的监督下进行的,拍卖过程公开、公正、合法,拍卖前曾四次在报纸上刊出拍卖公告。不存在拍卖行与买受人恶意串通、损害购房人和其他债权人利益的事实。没有证据证明龙正公司与拍卖行通过不正当手段排除其他竞买人参加拍卖。法律没有禁止拍卖行股东亲属的公司参与竞买,广东高院在没有证据的情况下,推定竞买人与拍卖行存在恶意串通、自买自卖行为是错误的。
  本院认为:受人民法院委托进行的拍卖属于司法强制拍卖,人民法院发现拍卖有错误的,有权宣布无效或予以撤销。本案中,广东高院查明买受人龙正公司与景茂拍卖行的股东均系亲属,两公司存在关联关系,对此申请复议人没有否认,本院予以确认。在景茂拍卖行与买受人之间因股东的亲属关系而存在关联关系的情况下,除非能够证明拍卖过程中有其他无关联关系的竞买人参与竞买,且进行了充分的竞价,否则可以推定景茂拍卖行与买受人之间存在串通。该竞价充分的举证责任应由景茂拍卖行和与其有关联关系的买受人承担。本案拍卖中仅一次叫价即以保留价成交,并无竞价。而买受人龙正公司和景茂拍卖行不能提供其他两个竞买人的情况。经审核,其复议中提供的向工商管理部门备案的材料中,并无另外两个竞买人参加竞买的资料。拍卖资料经过了保存期不是其不能提供竞买人情况的理由。据此不能认定有其他竞买人参加了竞买。故可认定景茂拍卖行与买受人龙正公司之间存在串通行为。鉴于本案拍卖系直接以评估机构确定的市场价的70%之保留价成交的,故评估价是否合理对于拍卖结果是否公正合理有直接关系。对广丰大厦的两次评估价格相差悬殊的问题,申请复议人不能提供合理解释,本院认可广东高院关于第二次评估结论明显不合理的认定。不论评估结果过低是否为两申请复议人的责任,其对标的物评估价格及成交价过低应属明知。本案中与广丰大厦相关的权利有申请交付广丰大厦预售房屋、回迁房屋和申请返还购房款、工程款、银行借款等,总额达15亿多元,仅购房人登记所交购房款即超过2亿元。而本案拍卖价款仅为2412万元,对于没有优先受偿权的本案申请执行人毫无利益可言,明显属于无益拍卖。且拍卖后广东高院将与广丰大厦有关的所有权利负担一概除去,而将广丰大厦整栋房产移转给买受人,导致与广丰大厦相关的权利无法得到依法有效保护,侵害了与广丰大厦相关的权利人的合法权益。鉴于景茂拍卖行负责接受与广丰大厦相关的权利的申报工作,且买受人与其存在关联关系,故可认定景茂拍卖行与买受人对上述问题也应属明知。因此对于此案拍卖导致与广丰大厦相关的权利人的权利受侵害,景茂拍卖行与买受人龙正公司之间构成恶意。
  综上,广东高院认定拍卖人景茂拍卖行和买受人龙正公司在拍卖广丰大厦中存在恶意串通行为,导致广丰大厦拍卖不能公平竞价、损害了购房人和其他债权人的利益,是正确的。(1997)粤高法执字第7-1号及(2011)粤高法执异字第1号执行裁定并无不当。申请复议人的复议理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零二条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、第九条之规定,经本院审判委员会讨论决定,裁定如下:
  驳回申请复议人广东龙正投资发展有限公司、广东景茂拍卖行有限公司的复议请求。
  本裁定为终审裁定。

审 判 长  黄金龙  
审 判 员  于 泓  
代理审判员  范向阳  

二 ○ 一 二年 六 月 十 五 日
书 记 员  黄丽娟  
〔审判长简介〕
   黄金龙高级法官:1964年出生,法学硕士。2000年起任最高人民法院审判员。

 
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