购房一手房二手房潜在风险
发布日期:2013-04-13 作者:徐涛律师
1.宣传承诺兑现不了
对房地产开发企业的广告宣传、销售人员口头承诺,购房者应谨慎辨别。无法确定宣传和承诺是否能够兑现的,最好要求开发商以书面合同形式予以确定,不写进合同条款中的事项发生纠纷后,很难受到法律保护。
2.没有取得销售资格
购买新建商品房时,须事先了解并查阅所购买的房屋是否取得《商品房预售许可证》,自己拟购买的房屋是否在《商品房预售许可证》所载的房屋幢号范围内。该信息可从房地产管理部门公布的政务信息中获取。
3.开发建设手续不全
购买商品房现房的,应注意验看房地产开发商的营业执照,开发商资质证书,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证,施工许可证,竣工验收备案手续等相关资料。开发建设手续不齐全的房屋,将不能办理产权登记手续。
4.在集体土地上建房
律师提醒,目前的法律不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。不符合法律规定的,不受法律保护。5.公共设施产权未定
对于实践中易发生产权争议的车库、车位等公共部位或公共设施的产权归属,应在商品房买卖合同中进行约定,避免发生纠纷。签订的商品房买卖合同要到房地产管理部门进行合同登记备案。
二手房的潜在风险
1.房屋抵押
部分购房人在购买二手房等待办理房产证的时候,会发现该房源早在几年前就已抵押给银行,目前还不能办理房产证。所以要规避此类问题,购房者在涉及二手房交易前,一定要到房产部门做好相关功课,了解产权情况,查看房屋的抵押、租赁情况,看是否具备交易条件,以免买房后办不了产权证。
2.一房两卖
部分购买二手房的业主在等待办理房屋登记手续的过程中,原房主竟将该房源再次转卖他人,且产权已过户到第三方名下。此类问题规避方法为:不动产买卖需要办理过户手续才能发生转让效力。建议购房者在付款的同时办理预告登记手续,可有效防止一房二卖。
3.不迁户籍
购房人买某区域的二手房可能涉及孩子入学等户籍迁入问题,但因原房主拒不迁出户籍等问题而影响了购房人的利益。规避的方法是,购房人应当在合同中与售房人约定以户籍迁移为条件的违约责任,要求未按照约定迁移户口的售房人承担赔偿责任,直至解除合同。
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