嘉定区房产律师,因政府限购政策导致解除房屋买卖合同的违约责任？

资深赵强律师，法学硕士，电话13564487689,18917159707，网址www.shanghaishilvshi.com

案情：王先生之前购买了一套新房，已与开放商签订了房屋买卖合同。可在办理相关手续过程中，上海市政府颁布了房产新政。在新的政策中，王先生已属于购买第三套住房，银行将不予发放贷款。于是王先生便因为无法申请到贷款而不能履行合同，将构成违约，需要支付金额较大的违约金。那么这种情况是否可以避免呢？

分析：
通常在合同合法有效的情况下，买卖双方应严格按照合同约定履行各自义务。但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。这一条款即所谓的“情势变更原则”。
那么政府、银行相关房贷政策的调整，是否属于“无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”，我们认为答案是肯定的。因为房贷政策的调整不是买卖双方在事前可以预见的，由于房贷政策的调整而导致的合同无法履行，双方当事人都无过错，因此购房者可以提出解除合同，违约责任由法院裁定。
但需注意的是，如果不足的贷款额只是相差很小的幅度比如几万元，或者能证明购房者的经济能力是可以通过其他途径筹措资金支付房款的，法院也可以判决不解除合同。再有如果购房者并不是受新政策贷款规定影响，而是由于自身信用问题或者提供虚假贷款材料等原因导致贷款申请不获批准，则仍要承担违约责任。
因此，购房者要在新政出台后提出解除房屋买卖合同，并承担较小的违约责任，应符合以下条件：
1、购房贷款不足不是由于自身信用问题或过错导致，而是受新的贷款政策影响。
2、购房者能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行。