杨东律师:房产中介胁迫客户承诺跳单支付中介费未被支持
发布日期:2013-04-18 作者:110网律师
【案例概况】
张某在某房产中介居间下,与李某就本市某区某路小区的房屋签订了《房地产买卖居间协议》及《佣金确认书》,约定详细买卖内容,佣金支付时间为签订买卖合同当日。随后又签订了《上海市房地产买卖合同》,并将相关的证件材料交由房产中介,代为联系银行办理贷款。但后因为国家出台相关房地产调控政策导致张某被限购,无奈买卖双方只能解除合同。房产中介担心张某跳单,以相关证件要挟张某,在报警无效下被迫写《承诺书》:“由于本人限购不能履约,现本人以及亲属承诺不会在某房产中介以外的公司购买该物业。如发现本人以及家人私自成交,则愿意支付成交价2%中介费”。后张某的家属与李某在通过另外房产中介成交了房屋。某房产中介发现后则凭承诺书依法起诉要求支付中介费。
【法院裁决】
法院认为,房产中介以证件要挟张某,在报警无效的情况下张某迫于无奈签下的承诺书,并非其真实意思表示,因此对房产中介的中介费主张不予支持。
【律师分析】
本案主要涉及是《承诺书》效力来确定中介费的支付。上海房地产律师杨东分析认为,之所以房产中介败诉,主要原因就在于《承诺书》是因被胁迫而写的,不是张某真实意思表示。按照法律规定,一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。结合本案而言,张某依法可以请求撤销承诺。另外,如果按照承诺书履行也是有违民事活动所应遵循的平等自愿、诚实信用的基本原则的。
其实,房产中介要求张某签下的《承诺书》,本质上就是防“跳单”的条款,如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件,而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息,则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,一般是不构成“跳单”违约。
当然,换一个思路,诉讼赢面会更大。房产中介完全可以考虑从另一个角度主张中介费,按照《合同法》的规定,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。本案中张某与李某在房产中介居间下已经签订了《上海市房地产买卖合同》,居间促成合同成立,居间已成功,依法有权按《佣金确认书》约定在签订买卖合同当日主张中介费。需要提醒的,如果房产中介事前对买卖双方人做一定特别告知(可以参照《上海市房地产买卖合同》特别告知条款),则更能规避自身的风险,诉讼中更为主动,更占上风。
(作者:上海市欣隆律师事务所杨东律师)
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